Rollen som underhållsstrateg är förhållandevis ny hos Familjebostäder. Dennis Bremberg tillträdde i oktober 2019 tjänsten som innebär att ansvara för förvaltningens strategiska underhållsarbete och skapa en långsiktig underhållsplan för bolagets 400 fastigheter. En utmaning som heter duga.
Innan Dennis kom till Familjebostäder arbetade han som affärsutvecklare på Affingo, där han bland annat hjälpte en av Sveriges största eldistributörer att synliggöra sitt underhållsbehov. I bagaget har han en civilingenjörsexamen i maskinteknik, med master i industriell produktion och management.
En av sakerna som lockade mest med Familjebostäder och tjänsten var att få vara med att påverka strukturen och arbetssättet i organisationen.
– Min roll handlar mycket om att skapa en logik i flödet för att vi ska få ut mesta möjliga av vårt underhålls- och ombyggnationsarbete, säger Dennis.
En hundraårig ombyggnadsplan
Tillsammans med kollegor på Familjebostäder är Dennis nu igång med att skapa en långsiktig ombyggnadsplan som blir bolagets första. Ambitionen är ett 100-årigt perspektiv.
– Det kan låta väldigt länge, säger Dennis, men om vi tänker oss att en fastighet behöver totalrenoveras inom ramen för 100 år, och att vi samtidigt har cirka 400 fastigheter i vårt bestånd. Då blir det jätteviktigt att identifiera i vilken ordning vi ska ta oss an varje fastighet, så att tempot blir hållbart och förutsättningar skapas för bra genomförande.
Syftet med en långsiktig plan är att synliggöra vad som behöver göras på en övergripande nivå på många års sikt, så att vi enklare kan se och förstå vad som bör prioriteras den närmsta tiden. Långsiktigheten hjälper oss nämligen att se även de mindre underhållsbehoven.
Renoveringarna och underhållsbehovet gäller stort och smått. Det kan vara fönsterbyten på en viss fastighet, medan en annan kräver takomläggning eller total invändig renovering som gör att hyresgäster behöver evakueras. I en perfekt värld ska Familjebostäder hinna gå igenom fyra fastigheter per år för att hålla den takt som krävs på lång sikt.
Vinster för medarbetare och hyresgäster
En långsiktig plan är värdefull på många sätt, inte minst ur ett medarbetarperspektiv.
– Vi vill framförallt undvika ett reaktivt underhåll, att vi springer på bollar när det egentligen är försent, säger Dennis. Mitt jobb handlar mycket om att möjliggöra för organisationen att göra rätt saker i rätt tid med rätt resurser.
– Det ger även ekonomiska vinster och självklart nöjdare hyresgäster om vi kan prioritera rätt, tillägger han. Kan vi planera våra insatser så att vi inte har en massa småprojekt som pågår samtidigt över lång tid i en fastighet, och istället ta ett större grepp på hela huset, så stör vi potentiellt hyresgästerna mindre.
400 fastigheter med varierande behov
Familjebostäders fastigheter har väldigt varierande behov. Dennis berättar att han vill skapa förutsättningar för förvaltningsteamen som kan fastigheterna bäst, att beskriva behoven på ett konsekvent sätt, så samma saker jämförs från fastighet till fastighet.
En spännande aspekt är att det kontinuerligt tillkommer nya behov, samtidigt som eventuella avvikelser i pågående projekt påverkar Familjebostäders förmåga att arbeta enligt plan. Här blir det viktigt att allt loggas systematiskt i bolagets systemstöd.
– Målet är att om någon i framtiden undrar vad Familjebostäder gjorde i sina fastigheter för tio år sedan, så ska underhållsplanen kunna svara på det, säger han.
För att få alla pusselbitar på plats har Dennis mycket kontakt med förvaltningsteamen, driften, controllers, sakkunniga och ansvariga på projektutvecklingsavdelningen.
Enkelheten i sig en metod
Att lyssna till Dennis är lite som att kastas in i en annan värld. Språket är komplext och han pratar fort och engagerat om sina utmaningar. Samtidigt är han noga med att berätta att även om arbetet till stor del innehåller analysarbete och bearbetning av data, så får inte komplexiteten ta överhand. Det gäller att försöka förenkla det som till synes verkar snårigt.
Ambitionen är hög, men målet är lagom komplexa processer och en enkel strategi som kan kommuniceras internt och som medarbetarna kan arbeta utifrån i vardagen.
– Min uppgift är att skapa de allra bästa förutsättningarna för att vi alla ska kunna följa planen, säger Dennis. Tillsammans med alla duktiga kollegor som verkligen kan våra fastigheter och vårt bestånd så blir jobbet riktigt kul, samtidigt som vi skapar nytta för våra hyresgäster.
