Som hyresvärd kan du ha ingått ett avtal med en bostadshyresgäst om en tidsbestämd hyresperiod. Men vid två situationer kan avtalet förlängas och då krävs det att du som hyresvärd reagerar om du vill att hyresgästen flyttar. Läs vad experten säger i ärendet.
Bestämd hyrestid och obestämd hyrestid
Bostadshyresavtal kan löpa på bestämd tid eller obestämd tid. Med bestämd tid avses att avtalet gäller under en viss period, och främst med ett bestämt slutdatum. Med obestämd tid avses att avtalet gäller tillsvidare.
Om det inte står något i hyresavtalet om hyrestiden, anses det ingånget på obestämd tid.
Uppsägning av avtal som löper på obestämd hyrestid
Avtal som löper tillsvidare kan sägas upp när som helst under hyresförhållandet med beaktande av uppsägningstiden. Detta avtal behöver ”sägas upp till upphörande” för att upphöra att gälla.
Uppsägning av avtal som löper på bestämd hyrestid
Avtal som löper på bestämd tid kan som tidigast sägas upp till hyrestidens utgång, med undantag för om det föreligger en förverkandegrund för uppsägningen. En förverkandegrund är ett skäl till uppsägningen, tillika misskötsamhet från hyresgästens sida, som lagstiftaren tycker är tillräckligt allvarlig för att avtalet trots allt ska kunna upphöra att gälla i förtid.
Lagstiftaren har dock inte uppställt ett krav på att avtal med bestämd tid måste sägas upp för att upphöra att gälla. Istället är huvudregeln att avtalet upphör att gälla automatiskt vid hyrestidens utgång, om inte annat är avtalat.
Om hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd, ska dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Förlängning av hyresavtal med bestämd hyrestid
Ett avtal med bestämd hyrestid kan förlängas på obestämd tid i två situationer:
- Om avtalet saknar bestämmelser om vad som händer vid utebliven uppsägning, och avtalet behöver sägas upp för att upphöra att gälla. Detta gäller till exempel avtal där hyresförhållandet har varat i mer än nio månader i följd. En uppsägning behöver upprättas enligt vissa formaliakrav.
- Om avtalet inte behöver sägas upp vid hyrestidens utgång och hyresgästen fortsätter att bo kvar i lägenheten i minst en månad trots att avtalet har upphört att gälla, och hyresvärden inte har anmodat hyresgästen att flytta. En förlängning av avtalet i denna situation kallas ”tyst förlängning” och gäller endast där hyresförhållandet har varat i kortare tid än nio månader. En anmodan behöver upprättas enligt vissa formaliakrav.
Sammanfattning
Huvudregeln är att ett tidsbestämt hyresavtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Avtalet kan dock förlängas på obestämd tid i två situationer, vilka båda kräver att hyresvärden är aktiv för hyresavtalets upphörande – antingen med en uppsägning eller med en anmodan att flytta. Både en uppsägning och anmodan behöver uppfylla vissa formaliakrav. Det är därför viktigt för en hyresvärd att ha koll på vad som gäller och vad som förväntas av en för att ett tidsbestämt avtal ska upphöra att gälla.
Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå
