Att förvalta projektfastigheter

Projektfastigheter är fastigheter som Stockholmshem köper för att på sikt riva och bygga nya bostäder. Alexander Thylén är kommersiell förvaltare för Stockholmshems projektfastigheter – ett jobb som är något av en balansgång.

De närmaste åren har Stockholmshem i uppdrag att börja bygga över tusen nya hyresrätter. Då behövs mark att bygga på och obebyggd mark är svår att hitta i Stockholm. Ett sätt är att hitta privat mark som säljs till acceptabelt pris. Ofta handlar det om gamla industrifastigheter, i ett område som Stadsbyggnadskontoret tänker utveckla till bostadsområde på sikt.

– Projektfastigheter är en bra investering och ett sätt att köpa mark utan att ta så stora risker, berättar Patrik Andersson, chef Bygg & Teknik på Stockholmshem.

”På sikt” betyder att det kan ta några år. Många olika aktörer i staden ska tycka till och fatta beslut. Under tiden behöver bolaget få intäkter genom hyresgäster. Det är här Alexander kommer in.

Förvalta och förbereda
Alexanders jobb är att förvalta fastigheterna. Det handlar också om att få in nya tillfälliga hyresgäster, få till rätt avtal och hålla en låg vakansgrad. Han ska också förbereda och underlätta för bolagets nybyggnadsenhet att börja bygga.

– När de meddelar att det blir dags att bygga om två år, då ser jag till att hyresgästerna är uppsagda och har flyttat till dess, säger Alexander.

Balansgång
Att förvalta projektfastigheter är något av en balansgång. Samtidigt som de måste skötas, får det nästan inte kosta något – husen ska ju rivas.

– De ska behandlas som övriga lokaler när det gäller servicejobb och rondering. Men det gäller att vara övertydlig med att vi bara gör det grundläggande som ingår i fastighetsansvaret. Att hitta rätt nivå på åtgärder är en utmaning. Det blir mycket lappa och laga, menar Alexander.

Möjlighet att bygga upp en verksamhet
Ekvationen nöjda hyresgäster och minimalt underhåll är knepig. Men minimalt underhåll betyder samtidigt låga hyror, vilket är lockande för vissa hyresgäster.

– Många tycker att det är värt en lägre hyra. De tar hellre att fastigheten inte är toppklass för att exempelvis ha råd att bygga upp sin verksamhet, berättar Alexander.

Ett exempel är Alphaspel, en av Nordens ledande aktörer inom nischade spelprodukter. De har idag flera lokaler hos oss.

– Det är ett relativt nystartat företag och vi har varit med på deras uppstartsresa. De hyr projektfastigheter hos oss just för att ha råd att testa olika verksamheter, som butik, lager och Alpha spelbar. Deras verksamhet är viktig och bidrar till utvecklingen i området, berättar Alexander.

En del av lokalenheten
Alexander är en av fyra kommersiella förvaltare som tillhör lokalenheten. Att få in nya hyresgäster och förhandla hyresvillkor, det gör han tillsammans med lokaluthyrare och andra på lokalenheten.

– En viktig del i mitt jobb är att se till att hyresgästerna stannar och hyr tills det är dags att riva fastigheten, säger Alexander.

Vad är roligast med jobbet?
– Utmaningar piggar upp! Häromdagen gick ett varmvattenrör av i en fastighet och delar av huset blev strömlöst tills vi fixade problemet. Förhandlingar med hyresgäster är också kul, jag gillar att göra en bra affär.

Vilka egenskaper bör en kommersiell förvaltare för projektfastigheter ha, enligt dig?

• Lösningsorienterad – om förutsättningarna ändras och uthyrningstiden förlängs så gäller det att hitta nya lösningar
• Affärsmässighet och samtidigt uppfylla det hyresförhållandet säger. Vi vill ju ha kvar hyresgästen men det finns begränsat med pengar för att förvalta fastigheterna.
• Handlingskraft – jaga på entreprenörer med flera för att få saker åtgärdade inom rimlig tid.
• Lyhördhet – lyssna på och ha en bra dialog med hyresgästerna, så blir de mer tålmodiga med fel och brister.