Foto: Adobe Stock
I kölvattnet av pandemin och tuffare ekonomiska tider, har ökad flexibilitet i lokalhyresavtal letat sig in i förhandlingarna. Möjlighet att säga upp i förtid, dra ner lokalstorlek och ändra verksamhetsbeskrivning under kontraktstid är några exempel.
Magnus Strömqvist, Landahl advokatbyrå
– Det är inte alltid enkelt att åstadkomma den flexibiliteten man vill ha på grund av lagens begränsningar, säger Magnus Strömqvist, advokat på Landahl advokatbyrå.
Verksamheter efterfrågar i högre grad klausuler i hyreskontrakten som tillåter flexibilitet för att hyresgästen ska kunna anpassa sig till en trögare ekonomi. Utvecklingen ställer nya krav på fastighetsägare, som måste parera ekonomiska och juridiska risker. Samtidigt måste man fortsatt bemöta nya önskemål i pandemins spår.
Hyreslagen sätter begränsningar
Även om efterfrågan på ökad flexibilitet sätter hyreslagen vissa begränsningar för vad som är möjligt rent juridiskt. Å ena sidan finns en strävan att möta hyresgästernas önskemål om anpassningsbara kontrakt. Å andra sidan måste man hantera både de ekonomiska och juridiska risker som det innebär.
– Det är tydligt att marknaden har förändrats. Hyresgästen har förstått att det går att utnyttja ytor på ett mer effektivt sätt, och vi kan förvänta oss att allt fler företag i samband med villkorsförändringar tänker om kring sina lokaler och avtal, säger Magnus Strömqvist.
Säga upp kontrakt i förtid
Samtidigt ligger antalet konkurser på rekordnivåer i Sverige, något som också påverkar företagens behov när det kommer till lokalkontrakt.
– Det påverkar efterfrågan på lokaler men också att man som hyresgäst försöker bli mer yteffektiv och vill ha ökad flexibilitet i kontrakten. Vi ser en större förekomst av krav på att man som hyresgäst ensidigt ska kunna säga upp sina hyreskontrakt i förtid.
Affären i förarsätet
En ökad efterfrågan på krav om förhandlingsbara ytor under kontraktstid, och möjligheten till tidig uppsägning, reflekterar dagens ekonomiska klimat, menar Magnus Strömqvist. Samtidigt betonar han att fastighetsägare måste sätta affären i förarsätet.
– Man måste noggrant överväga vilka ekonomiska risker det skulle innebära att gå med på en sådan överenskommelse. Det finns inte några rätt eller fel vid den typen av kravställning. Om alternativet är att man står med en tom lokal så kan det vara bättre att gå med på villkoret, oavsett om det är en osäkerhet kring hur länge de blir kvar.
Ändring av verksamhet under kontraktstid
I vanliga fall skriver man avtal mellan tre och fem år. Men nu är det vanligare att hyresgästen vill ha en möjlighet att kunna säga upp avtalet årsvis, berättar Magnus Strömqvist.
– Jag har också fått fler frågor än tidigare vad gäller förändring av ändamålet under kontraktstiden. Börjar det gå dåligt så vill fler kunna se om sitt hus och antingen bredda sin verksamhet eller till och med börja bedriva en helt annan verksamhet i lokalen. I sådana situationer erbjuder dock lagen hyresvärden vissa möjligheter att motsätta sig sådana ändringar.
Vilka klausuler kan man faktiskt komma överens om som är juridiskt bindande enligt hyreslagen?
– Hyreslagen skapar vissa begränsningar för att vara flexibel. Om det fortfarande ska vara ett juridiskt bindande kontrakt. Det man med säkerhet kan avtala om är den förtida uppsägningen för hyresgästen. Sen förekommer det att man exempelvis kommer överens om optioner, exempelvis frånträda yta vid behov, men den typen av bestämmelser kan vara lite vansklig ur ett juridiskt perspektiv så det gäller att man vet hur hyresavtalet ska reglera detta.
Öka nyttjandegraden
Anna Wiking, Fastighetsägarna
Duon Anna Wiking, stadsutveckling- och samhällsstrateg och Diana Ercegovic, chefsjurist från Fastighetsägarna, är båda väl insatta i hur man kan arbeta med flexibla hyreskontrakt i praktiken. De driver dessutom en utbildning inom ämnet i Fastighetsägarnas regi.
– Man kan säga att ett flexibelt kontrakt är när man gör på ett annat sätt än vad man brukar. Det bottnar ofta i att man behöver tänka annorlunda kring sina lokaler och öka nyttjandegraden av befintliga lokaler, säger Anna Wiking.
Kombinerade lokaler skapar udda kombos
Hon lyfter fram ett exempel i Malmö där en bokhandel upplåter sitt skyltfönster till en köksentreprenör. I skyltfönstret presenterar entreprenören sina produkter och sitt utbud. Ett showroom i miniformat, något som illustrerar hur ett flexibelt hyreskontrakt kan se ut.
Diana Ercegovic, Fastighetsägarna
– Vi har hyreslagen att förhålla oss till som hyresgäster och värd. När det gäller verksamhetsbeskrivningen så kan man antingen skriva i detalj hur upplägget ska se ut, exempelvis att det ska vara en bokhandel men också ett showroom. Min rekommendation är att ett sådant upplägg ska regleras i kontraktet, säger Diana.
Det kommer också att bli vanligare med verksamheter som kombinerar sina lokaler, vilket skapar en del udda och intressanta kombinationer, berättar Anna Wiking. Utöver flexiblare kontrakt finns det exempel där man som hyresvärd också erbjuder kunden mer av en helhetslösning. En lokal som redan är färdigmöblerad och redo att flytta in i.
– De långa avtalen som tidigare var en förutsättning är inte lika vanligt längre. Det ska vara möjligt med snabbare omställning av verksamheter.
Snabba trendförändringar
Det handlar också om att anpassa sig snabbt till skiftande behov, menar Anna. Faktorer som snabba svängningar i trender och efterfrågan spelar in mer idag än tidigare.
– Jag tror att strukturomvandlingen i stadskärnan går fort och fortare. Då är det en fördel att kunna svara med ett utbud som möter efterfrågan. Att ha väldigt långa hyresavtal är inte lika säkert som det har varit tidigare.
Hur kommer lokalhyresmarknaden att se ut i framtiden?
– Vi kommer nog se mer av operatörer som fungerar som mellanled som hyr av fastighetsägare. Sedan skapar de ett varierat utbud med flera aktörer i lokalerna. Då kan det vara långa avtal, men innehållet skiftar ändå, säger Anna Wiking.
Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvalatarforum.se
