Vad gäller när en lokalhyresgästs verksamhet stör? De boende klagar på att de blir störda av högljudda gäster till en restaurang och att det känns otryggt vid vår fastighet då gästerna till restaurangen ibland är kraftigt berusade. Vad kan vi göra?
Problemen ni beskriver är dessvärre inte ovanliga och det är inte helt enkelt att ge ett kortfattat svar på frågan. Inledningsvis är det alltid bra att tidigt initiera en dialog med hyresgästen för att förklara hur ni upplever dess verksamhet. Hyresgästen kanske är villig att vidta åtgärder för att försöka motverka de störningar ni upplever.
Vad säger lagen
Förhållandet mellan er och hyresgästen regleras främst av jordabalkens 12 kapitel, även populärt kallat Hyreslagen. Av Hyreslagen följer att hyresgästen inte får bedriva verksamhet i strid med det avsedda ändamålet. Om lokalen är uthyrd att användas som restaurang ligger det inom ändamålet att hyresgästen serverar alkohol. Den som inte vill tillåta att alkohol serveras i lokalen måste se till att det anges i hyresavtalet att det inte är tillåtet att servera alkohol i lokalen. Först då utgör själva serveringen av alkohol ett avtalsbrott i sig.
Det är också viktigt att veta att så länge hyresgästen bedriver verksamhet i enlighet med det avsedda ändamålet får också ni tåla de störningar som kan uppstå som en följd av en normal drift av verksamheten. Hyr man till exempel ut en lokal att användas som nattklubb får hyresvärden stå ut med vissa störningar nattetid, om parterna inte har kommit överens om att hyresgästen ska ha ett striktare ansvar än enligt Hyreslagen. Hyresgästen får dock inte störa hur mycket som helst bara för att verksamhetens karaktär är bullrig, till exempel gym. Ni får således tåla vissa störningar, men inte så omfattande att de är hälsoskadliga för de boende.
Hyreslagen ställer även krav på hyresgästen att denne ska se till att verksamheten i lokalen inte bedrivs på ett sätt så att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som är så allvarliga att de kan vara skadliga för de boendes hälsa eller som försämrar de boendes bostadsmiljö i sådan mån att det inte är skäligt att störningarna bör tålas. Hyresgästen ansvarar även för störningar som gästerna orsakar. Störningar kan även uppstå genom att gäster till restaurangen vomerar på fasaden eller liknande händelser.
Vid en bedömning av störningarna tar man inte hänsyn till att vissa boende är känsligare än andra eller att vissa har nattjobb, utan man utgår från den allmänna uppfattningen om vad som är störande. Om störningarna är så omfattande som angivits i första meningen, är hyresrätten förverkad. Då har ni en rätt att säga upp avtalet.
Rättelseanmodan
Om en frivillig diskussion med hyresgästen inte leder till någon förbättring är nästa steg att skicka en rättelseanmodan. Om störningarna är särskilt allvarliga behöver inte ens rättelseanmodan göras. Men för att undvika tvist om anmodan har behövt ske eller inte, rekommenderar jag att ni skickar en sådan.
Dokumentation
Det är viktigt att dokumentera störningarna för att säkra bevisning om hyresgästen inte vidtar rättelse. Dokumentationen sker lämpligen genom anteckningar i dagbok där det anges datum och typ av störning samt hur länge störningen pågick. Med dagens möjlighet att spela in video på mobiltelefonen har de flesta enkel tillgång till en enhet som kan dokumentera störningarna. Om störningarna består av ljud är det lämpligt att anlita ett akustikföretag som gör en bullerutredning. Då placeras ljudutrustning i omgivningen som dokumenterar vilka ljudnivåer hyresgästens verksamhet ger upphov till.
Förhoppningsvis erhålls ett tydligt bevis på att störningarna är så högljudda att de är skadliga för människors hälsa. De boende kan också kontakta miljö- och hälsoskyddsnämnden i kommunen, som också kan utföra dylika bullermätningar. Nackdelen med detta är att båda utredningarna kostar pengar. Kommunens utredning belastar ofta hyresgästen då det är denne som bedriver verksamheten, men det är inte någon garanti. Hyresvärden måste således räkna med en viss kostnad för att säkra bevisning.
Uppsägning
Om hyresgästen fortfarande inte upphör med störningarna, och störningarna inte skäligen kan accepteras av hyresvärden, är hyresrätten förverkad. Ni kan då säga upp hyresavtalet i förtid. Ofta sker uppsägningen till omedelbart upphörande, men ni kan även säga upp till senare tidpunkt, till och med till den ordinarie hyrestidens utgång. Ett alternativ för er är att inte göra en så kallad förverkandeuppsägning, utan uppsägning för avflyttning till hyrestidens utgång. Då måste ni hävda att ni har befogad anledning att säga upp hyresavtalet på grund av hyresgästens störningar. Det är mycket viktigt att uppsägningen, oavsett förtida eller till hyrestidens utgång, upptar samtliga de störningar som ni vill lägga till grund för att hyresförhållandet ska upphöra.
Om ni ändå vill ge hyresgästen en chans att fortsätta hyra lokalen kan ni säga upp hyresavtalet för villkorsändring och ställa som krav för att gå med på en förlängning av hyresavtalet att hyresgästen inte längre ska få servera alkohol i lokalen, att öppettiderna ska vara begränsade och/eller att hyresgästen är skyldig att vidta erforderliga åtgärder, till exempel ljudisolering, i lokalen för att verksamheten inte ska störa de boende. Den som vill vara noggrann skriver också in i hyresavtalet vilka högsta ljudnivåer som hyresgästens verksamhet får orsaka i intilliggande lägenheter. I Folkhälsomyndighetens allmänna råd om buller inomhus, FoHMFS 2014:13, finns vissa gränsvärden som kan anges i villkoret i hyresavtalet.
Oskäliga villkor
Jag vill dock höja ett varningens finger då alla villkor som begränsar hyresgästens möjlighet att bedriva sin verksamhet vidare på ett oförändrat sätt riskerar att bedömas som oskäliga, vid äventyr av att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig mot hyresgästen. Om störningarna har varit omfattande och finns dokumenterade samt hyresgästen har fått möjlighet att undanröja störningarna, bedömer jag dock risken som liten.
Er fråga avser lokalhyresgäst men samma regler gäller i princip om det är en bostadshyresgäst som ger upphov till störningarna. Dock med tillägget att ni måste underrätta socialnämnden om störningarna i samband med rättelseanmodan till hyresgästen.
Kontakta kommunen
Om störningarna inte är så allvarliga att de kan anses vara hälsoskadliga för de boende i er fastighet, eller på annat sätt är så allvarliga att hyresrätten är förverkad, kan ni kontakta kommunen och rapportera in störningar. Ni kan även kontakta polisen om störningarna är omfattande eller någon av de boende känner sig hotad. I en restaurang med serveringstillstånd får överservering av alkohol inte förekomma och den tillståndsansvarige är också skyldig att motverka ordningsstörningar. I allvarliga fall kan kommunen återkalla serveringstillståndet. Det finns således möjligheter att påverka alkoholrelaterade störningar även utan att direkt blanda in hyreslagstiftningen.
Sammanfattande tips
- Se till att nytecknade hyresavtal lägger ansvaret för att utrusta lokalen med erforderlig bullerisolering på hyresgästen och begränsa eventuellt öppettider och möjlighet att servera alkohol. Tänk dock på att detta också begränsar det kommersiella värdet på lokalen, vilket kan leda till att ni får lägre hyresintäkter.
- Dokumentera störningar, till exempel genom bullerutredning och dagbok.
- Ta kontakt med hyresgästen tidigt för en första diskussion, sedan rättelseanmodan.
- Stäm gärna av med jurist innan uppsägning sker, för att minska risken för skadeståndsanspråk från hyresgästen.
- Vid alkoholrelaterade störningar kan kommunen kontaktas.
Magnus Strömqvist,
advokat på Landahl Advokatbyrå, med mer än femton års erfarenhet av rådgivning kring kommersiella hyresavtal
