Fastighetsbranschen tror på stigande kontorshyror i de mest attraktiva lägena i Göteborg och Malmö under det tredje kvartalet 2023. Hyresnivån i Stockholm tros förbli oförändrad under samma period. Det visar den senaste prognosen från branschnätverket SEPREF.
I undersökningen svarar fastighetsexperter på frågor om utvecklingen av hyror och avkastningskrav för kontor i Stockholm, Göteborg och Malmö. Prognosen gäller både för det senaste kvartalet, och på ett års sikt. Det är hyror och avkastningskrav för moderna kontor i bästa läge som prognostiseras, så kallade primekontor.
Osäker framtid
Just detta toppsegment lockar många företag, påpekar Karin Witalis som ansvarar för SEPREF-undersökningen. Att flytta till moderna kontorslokaler i attraktiva lägen är fortsatt en stark trend.
– Detta håller uppe primehyresnivåerna. Samtidigt är konjunkturen fortsatt dämpad och framtidsutsikterna väldigt osäkra. Detta märks i den längre prognosen som sträcker sig ett år framåt i tiden och som även fortsättningsvis är ganska svag.
– Det ser dock ut som att vi har en inbromsning i den pessimistiska trenden som har varit tongivande det senaste året.
Ett sådant trendbrott kan anas främst i Stockholm där andelen som förväntar sig sjunkande hyror på ett års sikt har minskat från 45 till 20 procent i den senaste undersökningen.
Liknande tendens
Andelen svarande som förväntar sig stigande kontorshyror på ett års sikt har samtidigt ökat något detta kvartal i både Stockholm och Göteborg, och hållit sig på stabil nivå i Malmö.
– Även om den stora majoriteten, 85–90 procent av de svarande, förväntar sig oförändrade eller sjunkande primehyror för kontor på ett års sikt i våra tre storstäder är det värt att notera att prognosen är betydligt mindre pessimistisk är den var i början av pandemin.
– De långa tidsserierna för konsensusprognosen gör att vi kan göra jämförelser längre bakåt i tiden. Bland annat kan vi se att mönstret i 12-månaders hyresprognosen för Stockholm påminner väldigt mycket om de prognoser som gjordes kring årsskiftet 2012–2013.
Den andra delen av konsensusprognosen avser avkastningskrav, eller yielder på branschlingo. Den kortsiktiga prognosen för avkastningskraven, prime office yield, har fortsatt att skruvas upp detta kvartal i Stockholm (3,75 procent) och Göteborg (4,25 procent) och Malmö (4,60 procent).
– Avkastningskraven har skiftat upp väldigt snabbt sedan mitten av 2022 och prognosen för det närmaste året pekar på en fortsatt uppgång.
Stabilare yieldutveckling
I linje med de senaste fyra kvartalen förväntar sig en stor majoritet av de svarande, 70–84 procent, att avkastningskraven fortsätter uppåt det närmaste året.
– Vi ser dock att andelen svarande som förväntar sig oförändrade avkastningskrav på 12 månaders sikt har ökat i samtliga tre städer detta kvartal, vilket kan tolkas som att en stabilisering i yieldutvecklingen kommer allt närmare.
Källa: SEPREF – the Swedish Property Research Forum
Om SEPREF:s konsensusprognos
Den senaste undersökningen från branschnätverket SEPREF är nummer 60 i ordningen. Konsensusprognosen, som görs med kvartalsvisa undersökningar, sträcker sig omkring 15 år tillbaka i tiden och ger möjligheter att göra historiska jämförelser. En fastighetscykel är omkring tio år eller 40 kvartal. De 60 kvartalsundersökningarna innebär att mätningarna sträcker sig till omkring en och en halv fastighetscykel.
Varje kvartal, sedan mer än tio år tillbaka, genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion i föreningen Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö.
Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt.
De svarade på enkäten:
Fastighetskonsulter: 65 procent
Investment managers: 8 procent
Onoterade fastighetsbolag: 12 procent
Institutioner: 12 procent
Noterade fastighetsbolag: 4 procent
