Delägare kan rädda utsatta områden

Delägarboende kan lyfta utsatta förorter och ge kapital till upprustning av miljonprogrammet. Det menar Botkyrkabyggens före detta vd Ulf Nyqvist.

– Jag försöker tala om för mina forna kollegor att vad de än gör med sina hyresrätter så kanske det inte hjälper för att stabilisera områdena, så länge beståndet består av 100 procent hyresrätter. Det kan vara andra saker som måste till och då tror jag att det här med blandade upplåtelseformer är en viktig del, säger Ulf Nyqvist.

Han driver idag eget bolag som fastighetsutvecklare där han bland annat samarbetar med Andelsägarbolaget för att etablera delägarboende på svenska marknaden.

Så funkar det
Andelsägande fungerar i korthet så att de boende erbjuds att köpa andelar i fastigheten och får dispositionsrätt till sina lägenheter. Men bostadsbolaget är kvar som huvudägare och förvaltare.

Botkyrkabyggen är en av pionjärerna inom området och det allmännyttiga bolaget har sedan 2014 sålt andelsägarlägenheter till hyresgäster i tre fastigheter.

Vilka är fördelarna för bostadsbolag med delägarboende?
– Det finns flera fördelar, säger Ulf Nyqvist. Stabiliteten ökar i området genom att ”stabila” hyresgäster köper andelar och blir kvar i området. Det är bra för bolaget och kan på sikt ge ökade marknadsvärden. Bolaget får in kapital som kan användas vid upprustning av området och andelsägarna tar hand om sitt inre underhåll. Bolaget får också in en löpande förvaltningsintäkt från andelsägarna som uppräknas med KPI. Det bidrar också till ”trapphusintegration”, man ser inte vilka som är hyresgäster och vilka som är andelsägare – inget vi och dom.

Vilka fördelar finns för hyresgästen?
– Det är oftast ett billigare alternativ än att köpa bostadsrätt. Prissättningen är lite lägre eftersom det är mer begränsade lånevillkor. Därför är det en bra instegsmöjlighet för den som vill äga sitt boende.

– Det vi ser i många enkäter och undersökningar är att människor trivs i sitt område och framför allt i sin lägenhet. Framför allt i miljonprogrammet tycker de boende att det är bra lägenheter och bra planlösning. Men de saknar möjligheten att få sätta sin prägel på lägenheten i större utsträckning. Kan de få göra det i sin befintliga lägenhet är det många som tycker det är bra. De har kanske barn som går i skolan eller på dagis. De är etablerade i området. Många gånger i miljonprogramsområdena finns nästan bara hyresrätter. Då saknas alternativen och man flyttar från området för gott.

– Andelsägarbolagets vd Henrik Friman och min personal i Botkyrkabyggen träffade alla köpare och kunde ställa frågor om varför de köpte. Svaren var lite blandade, men ägarfrågan ska man inte underskatta. Människor kommer från olika kulturer och i många kulturer är ägarfrågan väldigt central. Det visar att man har tillräckliga inkomster och har lyckats. Det var en viktig del för många och något de hade längtat efter.

Finns det några nackdelar som ni har erfarit?
– Inga direkta. Man måste vara medveten om att det blir lite mer och annorlunda administration, men det är inget problem.

Hur klarar andelsägarna administrationen i Botkyrka?
– Det har inte varit några större problem. Det finns hjälp att få i den Andelsägarportal som Andelsägarbolaget tillhandahåller för alla andelsägare. Dessutom finns i Botkyrka tillgång till upphandlade tjänster för att få hjälp med en bilaga i deklarationen. Andelsägarna räknas som näringsidkare rent juridiskt, eftersom de köper en andel i en näringsfastighet.

Ungefär hur mycket kostar det att bli andelsägare?
– I Botkyrkabyggens första försäljningar var priset väldigt lågt för att testa marknaden. Andrahandsmarknaden ligger idag på cirka 15 000 kronor per kvadratmeter. Men priset sätts på varje lokal marknad och bestäms av grundandelsägaren, det vill säga fastighetsägaren, vid så kallad primärförsäljning. Sekundärförsäljning på andrahandsmarknaden blir till marknadspris.

Får de som köper någon rabatt?
– Den frågan får ju bostadsföretagen hantera, men vi rekommenderar att man ska ge någon slags rabatt. Precis som vid bostadsrättsomvandling släpper ju hyresgästen sitt besittningsskydd och det är värt någon slags rabatt på marknadspriset. Det ska också vara en liten morot för att köpa att det inte är 100 procent marknadspris, utan jag får en viss rabatt för att jag har bott i och skött min lägenhet och tar en risk i och med att jag kliver in i det här. Det är ju alltid en risk att äga jämfört med att hyra.

Kan delägarboende bli hyresgäster igen om de ångrar sig?
– Botkyrkabyggen valde att ha en tvåårig återköpsgaranti på det första projektet som omfattade 43 köpare. Den användes inte av någon eftersom det finns en fungerande andrahandsmarknad. Men det är upp till bostadsföretaget att bestämma om man ska ha en återköpsgaranti.

Hur mycket kostar förvaltningsavgiften för delägarboende?
– Andelsägarna betalar en månadsavgift som motsvarar en bostadsrättsförenings årsavgift. Bostadsbolaget bestämmer själv nivån på förvaltningsavgiften. Normalt är att den ligger lite högre än för bostadsrätter, samtidigt som kontantinsatsen troligen är lägre, på grund av sämre lånemöjligheter.

– I Botkyrka blev förvaltningsavgiften 800 kronor per kvadratmeter och år för ”orotade” lägenheter och 900 kronor för ”rotade” lägenheter. När vi tittar på bostadsrätter så ligger kostnaden för förvaltningen på cirka 600–700 kronor per kvadratmeter och år.

– Det gör att marknadspriset inte är lika högt som i en bostadsrätt, eftersom vi försöker föreslå att den totala boendekostnaden för andelsägaren inte ska bli dyrare än hyresrätten, bortsett från amorteringen som man får se som någon slags sparande.

Har Botkyrkabyggen renoverat husen där man har delägarboende?
– Botkyrkabyggen har renoverat en av de tre fastigheter som man har delägarboende i. Man får lägre hyresintäkter, men andelsägarna har ansvar för sitt inre lägenhetsunderhåll, plus att bolaget får in kontantersättning i samband med försäljningen, vilket totalt sett ger en bättre ekonomi än traditionell förvaltning.

Är det inte ett problem för bostadsbolag på längre sikt att hyresintäkterna minskar?
– Man måste se det i sitt sammanhang. Om 30 procent av de boende köper andelsägarlägenheter så försvinner det inre lägenhetsunderhållet för dessa lägenheter. Samtidigt ska förvaltningskostnaden som andelsägaren betalar täcka kostnaderna för övrig drift som andelsägaren förbrukar, det vill säga täcka kostnader för värme, vatten, trappstädning, tvättstugor med mera.

Varför ska boende och bostadsbolag anlita Andelsägarbolaget?
– Andelsägarbolagets roll är att tillhandahålla ett antal juridiska dokument och är ett stöd till både bostadsbolaget och andelsägarna genom hela processen. Det finns en trygghet i att delägarboende fungerar på samma sätt i Malmö som i Luleå. Eftersom det här är en ganska liten produkt på marknaden så kommer det att kosta mycket mer om var och en ska upprätta egna avtal och dokument.

Vad är skillnaden mellan ägarlägenheter och delägarboende?
– Största skillnaden är att delägarboende är inriktat på att lösa situationen i miljonprogramsområden där man har speciella utmaningar i förhållande till den marknad som ägarlägenheter vänder sig till. I en andelsägarlägenhet ska du bo och vara mantalsskriven. Det finns också speciella regler kring andrahandsuthyrning, vilket är viktigt. Dessutom har du en grundandelsägare som är en kompetent och erfaren förvaltare som tar hand om ”skalet”. Du har inte heller några samfälligheter eller krångliga gemensamhetsavtal som i ägarlägenhetsfastigheter.

Varför ska bostadsbolag i ytterområden välja delägarboende i stället för att som Stockholms stad föreslår sälja fastigheter till bostadsrättsföreningar?
– Jag tror att det blir väldigt svårt att klara ombildningar i ytterstaden med de kriterier som är uppställda och då är delägarboende ett bra alternativ. Om man vill skapa blandade upplåtelseformer i förortsområden och inte bara klara det genom dyr nyproduktion, så måste man börja tänka nytt.

– Jag tror att det finns en marknad i de flesta av våra miljonprogramsområden i Sverige. I dag har vi nästan 200 utanförskapsområden som omfattar cirka 600 000 människor. Gemensamt för alla dessa områden är att hyresrätten nästan är helt dominerande. Ska vi få till någon förändring så måste man tänka nytt och försöka få människor, som annars flyttar från dessa områden, att kunna ”köpa” sina lägenheter och stanna kvar i området. När dessa köpare sedan säljer sin lägenhet på öppna marknaden flyttar det in ett hushåll som oftast har starkare ekonomi än säljaren. Det bidrar till en positiv utvecklingsspiral för området.

Text: Mats Cato
Mats.cato@forvaltarforum.se

 

Fördelar för området

  • Lönsam upprustning kan göras i befintligt bestånd med måttliga hyreshöjningar.
  • Skapar bättre förutsättningar för bostadsbolag att finansiera upprustning och nyproduktion.
  • Förtätning och nyproduktion med både andelsägare och hyresgäster möjliggör lägre hyresnivåer.
  • Positiva flyttströmmar till eller inom området.
  • Boende involveras och görs delaktiga i förändringsarbetet.
  • Ger blandade upplåtelseformer i områden med många hyresrätter.
  • Minskar segregeringen i utsatta bostadsområden.
  • Förbättrar för service och handel när hushåll med bättre ekonomi bor kvar eller flyttar till området.

Fördelar för boende

  • Möjlighet att äga utan att flytta från området.
  • Möjlighet att byta storlek och upplåtelseform på bostad utan att flytta från området.
  • Får ansvar för egen lägenhet, men slipper förvaltningen som man har i bostadsrätt.
  • De som vill vara kvar som hyresgäster får behålla bolagets förvaltning och hyresvillkor.
  • Mindre risk för konflikter än i bostadsrättsföreningar mellan de som äger och de som hyr.

Så funkar andelsägande

  • Fördelning av underhållsansvar görs så att fastighetsbolaget sköter alla gemensamma delar av fastigheten och all administration av kvarvarande hyresrätter.
  • Andelsägarna ansvarar för andelsägarlägenhetens inre underhåll på ungefär samma sätt som i en bostadsrätt.
  • Andelsägarna betalar månadsvis en förvaltningskostnad till fastighetsbolaget för underhåll, administration och drift.
  • När en andelsägare vill flytta säljs andelen vidare av andelsägaren genom anlitande av fastighetsmäklare.
  • Om man under viss period inte ska bo i andelsägarlägenheten kan den hyras ut. Det sker då genom att fastighetsbolaget (grundandelsägaren) och uthyrningen är förstahandsuthyrning.
  • Man kan vara två personer som gemensamt äger andelar och disponerar en andelslägenhet.
  • De hyresgäster som inte blir andelsägare fortsätter som hyresgäster med samma hyresavtal och förvaltare som tidigare. En andelsägare måste vara folkbokförd och permanent bosatt på adressen.
  • Andelsägarna har inget inflytande över frågor som rör kvarvarande hyresgäster, utan alla sådana beslut ligger hos fastighetsbolaget (grundandelsägaren).

Botkyrkabyggens arbete med delägarboende

2013
Det kommunala bostadsbolaget Botkyrkabyggen tar beslut att använda Andelsägarmetoden för att skapa blandade boendeformer i ett område i Norsborg.

2014
Efter flera års utvecklingsarbete genomförs de första försäljningarna med Andelsägaremetoden. Två större fastigheter ombildades och totalt 43 hyreslägenheter blev andelsägarlägenheter i Botkyrka.

Andelsägarnämnden introduceras som ett organ för tvistelösning mellan delägare i andelsfastigheter och de första fastighetsmäklarna utbildas.

2015
Förvaltningstjänsten Andelsägarportalen lanseras. Den ger andelsägare stöd i förvaltningen av sitt ägande. Fler marknadsförsäljningar genomförs på höga prisnivåer.

2016
Botkyrkabyggen tar beslut att ombilda ytterligare fastigheter med Andelsägarmetoden.

2017
Arbetet påbörjas med nationell lansering av delägarboende.

Källa Andelsägarbolaget