Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Hårdare tag i hyresförhandlingarna

dragkamp_nyhetsbrev_toppartikelFastighetsägarna och Hyresgästföreningen har allt svårare att komma överens i hyresförhandlingarna. Men vad beror det på och hur kan man lösa problemet?

Förhandlingarna om 2017 års hyror har strandat i Malmö, Karlskrona, Ronneby, Sölvesborg och Olofström. I Stockholm har Hyresgästföreningen lämnat samtalen om ett ramavtal för hyrorna nästa år. Och i Göteborg ligger fjolårets strandade förhandling för 43 000 lägenheter i hyresnämnden.

Det är lätt att få intrycket att fler förhandlingar har strandat i år än tidigare, men den bilden bekräftas bara delvis av parterna. Förhandlingarna mellan Hyresgästföreningen och de kommunalägda bostadsbolagen som är medlemmar i Sabo har inte samma problem med strandade förhandlingar.

Sabos hyresexpert Erik Johansson.

Sabos hyresexpert Erik Johansson.

Trögare än tidigare
Sabos hyresexpert Erik Johansson bekräftar att allmännyttan inte ser fler strandade förhandlingar, men däremot har Sabo märkt en ökad tröghet i förhandlingarna med Hyresgästföreningen.

– Vi har märkt en viss tröghet att komma fram de senaste åren, men jämfört med förra året är det ingen skillnad. Vi har 140 000 färdigförhandlade lägenheter av våra totalt 800 000 lägenheter och det är samma nivå som föregående år, säger Erik Johansson.

Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren.

Bara fem procent
Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, ser att antalet förhandlingar som inte leder till avtal ökar. Samtidigt påpekar han att dessa förhandlingar bara berör privata fastighetsägare som är medlemmar i Fastighetsägarna och därför utgör en mycket liten del av alla hyresförhandlingar.

– Vi löser 95 procent av förhandlingarna och får bara tvister i cirka 5 procent. Hyresgästföreningen är redan nu klar med 165 000 lägenheter och förhandlingarna rullar på i landet. Vi förhandlar ju inte bara mot Fastighetsägarna, utan även mot 300 kommunala bostadsbolag och en rad andra privata hyresvärdar, säger Erik Elmgren.

Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen.

Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen.

Tuffa motsättningar
Tomas Ernhagen, chefekonom på Fastighetsägarna, menar att det har blivit tuffare motsättningar i förhandlingarna med Hyresgästföreningen.

– Min bedömning är att det har strandats fler förhandlingar i år och förra året än tidigare år och att det är kopplat till de lagändringar som sjösattes 2011 som har lett till att Hyresgästföreningen i praktiken fått ett veto i förhandlingarna. Det tror jag inte var lagstiftarens intention, säger Tomas Ernhagen.

Offensiva positioner
Vad beror det på att Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen har svårare att dra jämnt i förhandlingarna? Erik Johansson på Sabo menar att båda parter har flyttat fram sina positioner.

– Hyresgästföreningen vill att små ökningar i konsumentpriser och lägre räntor ska ge väldigt små hyreshöjningar i avtalen. Och Fastighetsägarna är kritiska till förhandlingssystemet som de menar ger Hyresgästföreningen vetorätt och möjlighet att nöta ut dem i förhandlingar, säger han.

”Väldigt lönsamt”
Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren berättar att föreningen siktar mot ungefär samma nivå på hyreshöjningarna 2017 som 2016.

– Det är ju låg ränta och det har under en längre period varit ett lågt kostnadstryck, vilket gör att det blir väldigt lönsamt att äga och förvalta hyresfastigheter just nu. Det gör att vi driver linjen i förhandlingarna att det här ska komma hyresgästerna till del. Jag vill dock poängtera att hyrorna sedan 2000 höjts väsentligt mer än inflationen, säger Erik Elmgren.

”Helt förödande”
Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen säger att hyresutvecklingen under lång tid har halkat efter utvecklingen i den allmänna ekonomin. Det har gjort att den löpande avkastningen har urholkats.

– För den som funderar på att investera i nyproduktion av hyresrätter är det en mycket dålig signal. Kombinationen låg löpande avkastning och höga fastighetspriser ger också den som äger en hyresfastighet starka incitament att sälja den till en bostadsrättsförening. Sedan 1970 har hyresrättens andel fallit från 90 till 35 procent i Stockholms innerstad. Den trenden kommer att förstärkas ytterligare, säger han.

Utveckla systemet
Vad kan göras för att hitta nya lösningar? Är parterna villiga att gå varandra till mötes? Sabos hyresexpert Erik Johansson menar att organisationen kan bidra på flera sätt.

– Sabo förespråkar systemet med bruksvärden och förhandling. Vi kan stötta våra bolag i förhandlingar och prata med Hyresgästföreningen centralt och se om vi kan utveckla förhandlingssystemet. Men de privata fastighetsägarna är kritiska till nuvarande system.

Bra blir bättre
Hyresgästföreningens förhandlingschef Erik Elmgren berättar att föreningen deltar i utvecklingen av förhandlingssystemet. Det handlar om regeringens förslag om tidsfrister på tre månader, men också om förslaget att ha en tvistlösning och ett skiljeförfarande för de privata förhandlingarna.

Utöver det vill Hyresgästföreningen jobba långsiktigt med lokala hyressättningsmodeller där man sätter hyrorna i enlighet med hyresgästernas värderingar.

– Inför man de här delarna får man ett ännu mer välfungerande förhandlingssystem. Men vi har redan ett mycket rationellt system. Skulle vi ha ett system där fastighetsägarna bara skulle skicka ut nya hyresavier med den nya hyran skulle vi få mycket fler tvister, säger Erik Elmgren.

Tänk långsiktigt
Fastighetsägarnas chefekonom Tomas Ernhagen är oroad för hyresrättens framtid. Om den ska ha en möjlighet att försvara sin plats på framtidens bostadsmarknad måste Hyresgästföreningen enligt honom tänka om.

– Förhandlingarna måste resultera i överenskommelser som känns rimliga och rättvisa för både hyresgäster och fastighetsägare. Under de senaste årens förhandlingar har Hyresgästföreningen blundat för detta. Därför känner många fastighetsägare en stor frustration, vilket avspeglas i strandningarna runt om i landet. Hyresgästföreningen måste börja tänka långsiktigt om vi ska kunna vända hyresrättens negativa trend, säger Tomas Ernhagen.

 

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se

Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega