Vid renovering: Så tänker du bevarandevärt – och ekonomiskt

Två exempel på bevarandevärda miljöer, t v Castellums kontorslokal och t h trapphus hos R. Dicksons Stiftelse.

Riva ut eller bevara? Att behålla karaktär – utan att tumma på standard, energikrav eller lönsamhet – är ingen lätt uppgift. Här ger experterna på Castellum och R. Dicksons Stiftelse sina bästa tips för hållbar och ekonomisk renovering.

När rivningsvågen drog genom Sverige på 60- och 70-talen jämnades många äldre fastigheter med marken. Att riva och bygga nytt prioriterades framför renoveringar, och många hus försvann oavsett skick.

Anna Carlsson, R. Dicksons stiftelse

Idag är tidsandan en annan – men även om många fastighetsägare vill renovera varsamt kan det vara en rejäl utmaning. Något som Anna Carlsson, vd för Robert Dicksons stiftelse i Göteborg, känner till väl.

– Det finns många värden i att bevara äldre fastigheters särart. Dels estetiska och känslomässiga värden, dels hållbarhetsvärden: äldre hus innehåller fantastiska tillgångar, resurser och material som är viktiga att ta vara på. Men att bevara är komplext, och präglat av motstridiga lagkrav och svåra prioriteringar. Det är inte lätt att få ihop kraven på standard och funktionalitet med bevarandeaspekten, säger hon.

Bevarar där det är möjligt
Robert Dicksons stiftelse är en av Sveriges äldsta bostadsstiftelser. En stor del av beståndet byggdes på 1800-talet, och flera av byggnaderna är kulturhistoriska landmärken i Göteborg. Stiftelsen har höga bevarandekrav, och ett flertal av byggnaderna är dessutom k-märkta.

– Vi bevarar där vi kan och byter inget vi inte måste. Tidstypisk inredning som trälister, karmar och dörrar får vara kvar, parketter slipas och vi behåller bra stommar i kök och byter bara luckorna. Men det måste finnas en ekonomisk rationalitet. Ibland är det dyrare att renovera än att byta ut, säger hon.

Materialets skick får styra
Det handlar om ständiga avvägningar, där krav på estetik, hållbarhet, funktion och ekonomi ställs mot varandra. Just nu brottas stiftelsen med precis en sådan fråga.

– I en av våra fastigheter har vi gedigna fönster i massivt trä från 1950-talet som behöver åtgärdas. Antingen behåller vi fönstren, byter ut trasiga delar och murket trä, och sätter in isolerglas för bättre energivärde. Eller så byter vi till helt nya fönster i samma stil. De gamla fönstren kommer ha sämre energivärde, även om vi isolerar. Men att byta till nya fönster ger ett högt koldioxidavtryck, säger hon.

I den här typen av avvägningar blir materialets skick avgörande.

– Om träkarmarna är alltför slitna, och vi kanske behöver byta hälften av dem, kommer vi ha höga renoveringskostnader för de kvarvarande fönstren under kommande år. Då är det bättre, ur ett långsiktigt perspektiv, att ersätta dem. Det är viktigt att alltid tänka på helheten, säger hon.

Kompromisser kan behövas
En utmaning är att olika lagstiftningar kan krocka med varandra. I ett k-märkt hus, där renoveringar inte får förändra husets karaktärsdrag, kan det exempelvis vara svårt att tilläggsisolera en vind för att möta EU-kraven på energiförbrukning.

Samtidigt framhåller hon att det ofta går att hitta möjligheter och lösningar, framför allt om man accepterar kompromisser.

– Det behöver inte vara ”allt eller inget”. Vi har exempelvis ett hus i Majorna med originalköken från 1950-talet kvar. När vi nu behöver göra VVS-arbete vill vi helst inte riva ut hela köken. Så vi testar och utvärderar en annan lösning: att behålla en stor del av köket intakt, och bara ta bort de delar där vattnet finns. Tanken är att ersätta dessa delar med ny, platsbyggd köksinredning, som är en replika av den tidigare köksinredningen, säger hon.

Återbruk och bevarande ger resurseffektivitet
Att bevara och tänka långsiktigt kan vara väldigt resurseffektivt, påpekar hon.

– Äldre material har många gånger bättre kvalitet än nya: vi har fönster i beståndet från början av 1900-talet som fortfarande luktar färskt trä om man borrar i dem. När vi måste byta ut saker väljer vi alltid material med lång hållbarhet, även om det är dyrare. Det får kosta initialt för att vi ska kunna skapa långsiktig stabilitet i förvaltningen. Vi är ju en stiftelse med ett ”evighetsförvaltningsperspektiv”, men jag tycker att det är ett viktigt tankesätt i all fastighetsförvaltning, säger hon.

Återbruk är också en viktig nyckel för resurseffektivitet och bevarande. Vid renoveringar letar stiftelsen alltid i det egna beståndet först.

– Om vi behöver byta ut en gammal hiss eller ett tidsenligt kök ser vi till att spara reservdelar, så att de kan användas för de hissar och kök som är kvar. Vi tar tillvara det material som finns, och slänger aldrig något vi skulle kunna använda framöver, säger hon.

Tydlighet och samarbete behövs
Anna Carlsson uppfattar att de flesta fastighetsförvaltare, när det är möjligt, hellre vill bevara än att riva ut. Men hon är själv bekymrad över hur de allt hårdare energikraven ska kombineras med ett bevarandefokus. Hon nämner att de gamla tegelfasaderna i många av stiftelsens hus läcker lika mycket värme som moderna fönster – samtidigt som det inte är tillåtet att putsa fasaden.

– Om vi fastighetsförvaltare ska klara att värna bevarandevärden i våra hus måste vi få hjälp med att få ihop de olika kraven. Vilket går först: ekologisk hållbarhet och bevarande, eller miljöaspekter och energieffektivitet? Jag tror också att alla aktörer – som lagstiftare, myndigheter, hyresgästföreningen och vi förvaltare – behöver samarbeta mer för att hitta lösningar tillsammans, säger hon.

Nya lokalkrav skapar utmaningar

Filip Elland, Castellum

Även Filip Elland, hållbarhetschef på Castellum, tycker att bevarandevärden är viktiga – men komplexa.

– Om vi vill ha levande städer med blandad bebyggelse behöver vi bevara och behålla när vi kan. Ur hållbarhetssynpunkt är det också viktigt att använda befintliga resurser, i stället för att riva och bygga nytt. Samtidigt är det en utmaning att få ihop bevarandeaspekten med alla motstridiga önskemål och krav, både från myndigheter och hyresgäster, säger han.

För Castellum är det tydligt att nya krav på flexibla, ändamålsenliga kontorslokaler inte alltid går hand i hand med en försiktig renovering av äldre fastigheter.

– Äldre konstoslokaler har ofta många små rum, och är inte anpassade efter dagens önskemål om flexibla lösningar, öppna landskap och co-working-utrymmen. Då kan det vara svårt att behålla husets stomme och struktur, säger han.

Göra om och samtidigt bevara
Men det går att ha ett starkt bevarandefokus även vid genomgripande lokalförändringar. Ett exempel är den välkända, över hundra år gamla fastigheten vid Torsgatan i Stockholm, som tidigare rymde Stockholm Vattens huvudkontor.

– Här stuvade Castellum om i den gamla stomstrukturen för att skapa öppna ytor och co-working-utrymmen. Samtidigt hade vi fokus på att behålla den befintliga interiöra och exteriöra arkitekturen, exempelvis originalfönstren. Så det är möjligt att bevara ursprunglig arkitektur, även vid större omgörningar, säger han.

I de fall en mer varsam renovering inte fungerar kanske vissa resurser ändå kan bevaras, framhåller Filip Elland.

– Det är viktigt att se möjligheterna med återbruk. En del av det som måste rivas ut kanske kan återanvändas när det nya byggs upp, säger han.

Tre tips för bevarande vid renoveringar

• Förarbetet är viktigt. Gör en ordentlig inventering av vilka material och värden som finns att bevara.
• Glöm ”allt eller inget”. Det kan vara värt att bevara bara en liten del, som ett golv i entrén eller en del av ett kök.
• Satsa långsiktigt och med ett helhetstänk. Gå igenom driftskostnaderna, nu och framöver. Vad är värt att bevara, vad behöver ersättas för att inte kostnaderna ska dra i väg i framtiden?

Text: Ulrika Ernström
redaktionen@forvaltarforum.se