Familjebostäders satsning på digitalisering blev jättelyft

Digitala informationstavlor, vattenspar-box i tvättstugan, digitala lås och värmeväxlare för spillvärmeåtervinning är några av lösningarna i huset.

Digitala nycklar, återvinning av tvättvatten och AI som noterar inbrottsljud. Familjebostäder i Göteborg testar framtidens digitala fastighetslösningar i ett av sina hus. Vinsterna är smidigare förvaltning och ökad trygghetskänsla hos hyresgästerna.

Det tidigare ungkarlshotellet på Kustgatan i göteborgska Majorna är byggt 1968, ligger nära en trafikerad led och har liknats vid en fyrkantig bunker. När socialtjänsten, som i många år huserade i husets bottenplan, lämnade lokalerna 2018 stod Familjebostäder inför ett vägskäl.

– Det här var ett boende med hög omflyttning och ganska negativt anseende i området. Vi ville förändra den synen och minska den upplevda otryggheten. Därför tog vi ett helhetsgrepp, startade ett stort ombyggnadsprojekt där vi även byggde om kontorslokaler till nya lägenheter, samt valde digitalisering som ett av våra fokusområden, säger Filip Elfström, som tillsammans med Ellen Johnsson har arbetat med satsningen.

Tryggheten har ökat
Tanken var att skapa en enklare och tryggare vardag för hyresgästerna, och samtidigt få möjlighet att pröva nya tankar och idéer inom fastighetsdigitalisering. I huset – som idag består av 144 lägenheter varav 44 trygghetsbostäder – har ett tiotal olika system prövats sedan hösten 2022. Med övervägande positivt resultat.

– Den stora vinsten är att den upplevda tryggheten har ökat markant. Trivseln bland hyresgästerna har också ökat, skadegörelsen som tidigare har varit ett problem har minskat, och det finns inte längre samma negativa syn på huset, säger Ellen Johnsson.

Idéer med stor potential
Men allt har inte gått smärtfritt. Installationen av de digitala låsen krävde en gigantisk riskanalys och många juridiska utmaningar. Några av de digitala satsningarna visade sig också svåra att genomföra, delvis eftersom de hade behövt testas i en större fastighet.

– Vi har lärt oss mycket på vägen som vi tar med oss till framtida satsningar. I det här projektet gjorde vi många saker för första gången, utan färdiga rutiner och anvisningar, och många av systemen kommer därför bli enklare att installera nästa gång. Några av de idéer vi har testat har riktigt stor potential, även om vi kan behöva vända och vrida lite på dem, säger Ellen Johnsson.

Bra avkastning
Hur är det då med de ekonomiska aspekterna? Hyresgästerna i de befintliga lägenheterna har efter de omfattande renoveringarna och digitaliseringarna fått en hyreshöjning på 400 kronor i månaden, något som en majoritet har varit positiva till. I standardhöjningen var dock de digitala tjänsterna en mindre del.

För Familjebostäder kan några – men inte alla – av investeringarna siffersättas. VD:n Thorbjörn Hammerth har emellertid i en krönika i Förvaltarforum uttryckt att huset ger en bra avkastning trots alla arbeten, renoveringar och satsningar.

När det gäller digitaliseringssatsningarna är förhoppningen att Familjebostäder ska få ännu tydligare valuta för pengarna när bolaget skalar upp dem till fler delar av beståndet.

– Dessutom finns många vinster som är svårt att mäta i pengar, som trygghet och trivsel, säger Filip Elfström.

Här är de mest lyckade digitala satsningarna på Kustgatan

• Digitala lås och passersystem.
  Kustgatan är ett helt nyckelfritt hus, där alla hyresgäster har en personligt kodad ”tagg” för att komma in i lägenheten, entrén och utrymmen som cykel- och miljörum. En stor fördel är att nyckeln kan spärras om den skulle försvinna.
  – Systemet innebar en del utmaningar att få på plats eftersom vi behövde kvalitetssäkra tekniken och hantera juridiska frågor som hur, och av vem, datan skulle tas om hand. Men tekniken fungerar bra och hyresgästerna är väldigt nöjda, eftersom systemet upplevs som enkelt och har ökat tryggheten, säger Filip Elfström.
  
  
• Digital anslagstavla.
  Ger lättillgänglig och uppdaterad information till hyresgästerna i entrén, och kan användas för att snabbt få ut viktiga meddelanden.
  – Installationen och driften är enkel, och den ger ett stort mervärde för hyresgästerna, säger Ellen Johnsson.
  
  
• Digitalt bokningssystem, för bland annat cykelpool och tvättstuga.
  – Vi har fått positiv respons från hyresgästerna. Dels är det en trygghetsfråga: bara den som har bokat kan komma in i tvättrummet under sin tid. Dels medger systemet bara en bokning i taget, vilket gör att det inte kan bli alltför många uppbokade tider samtidigt, säger Filip Elfström.
  
  
• AI-baserad teknik för ljudövervakning.
  Mikrofoner, som styrs av AI, analyserar ljud i realtid för att upptäcka skadegörelse, inbrott eller andra avvikelser. Inget spelas in, men systemet tränas för att känna igen och larma vid ljud av exempelvis glaskross, sprayflaskor eller avfallskärl som välter. Systemet är under utveckling, men tanken är att larmen ska kunna kopplas till exempelvis fastighetsservice eller störningsjouren.
  – Dels ökar det tryggheten, dels ger det oss möjlighet att åtgärda incidenter snabbt, i stället för att hyresgästen upptäcker saker och gör felanmälan, säger Ellen Johnsson.
  
  
• Värmeåtervinning av spillvatten.
  En spillvattenvärmeväxlare har placerats på den befintliga avloppsstammen i undercentralen. Värmeväxlaren tar vara på värmeenergin i avloppsvattnet och återför till färskvattnet som strömmar i en separat krets. Satsningen minskar energibehovet med 25 000 kWh per år och har en beräknad återbetalningstid på cirka 15 år.
  – När installationen väl är gjord är detta ett system som kräver mycket lite drift och underhåll, och hyresgästerna är positiva till miljöaspekten, säger Filip Elfström.
  
  
• Teknik för minskad vattenanvändning och filtrering av mikroplaster.
  I tvättstugan testas ett system som återvinner vattnet under ett tvättprogram, i stället för att kontinuerligt släppa ut och fylla på. Samtidigt renas vattnet från mikroplaster som har en negativ miljöpåverkan. Systemet minskar vattenanvändningen med 50 – 70 procent per tvättcykel.
  – Det krävs inget stort underhåll och återbetalningstiden beräknas i dagsläget till 8 – 10 år, men med ökade va-taxor framöver kommer den kommer troligtvis bli kortare, säger Filip Elfström.

… och två satsningar med potential, som ännu inte nått hela vägen fram

• Kyl- och frysboxar för leverans av matvaror.
  – En enkel och smart lösning, som kopplar till social hållbarhet. En smidig installation och en säker app-lösning där leverantören får tillfällig access till byggnaden via Bluetooth för leveransen. Hyresgästerna är positiva, och det underlättar också för hemtjänstens matleveranser. Tyvärr har nyttjandegraden inte varit särskilt hög. Dels eftersom vi har många smålägenheter, dels på grund av det ekonomiska läget som gör att många inte lägger extra pengar på leverans – även om boxarna är gratis. Men vi tror på satsningen, och kommer troligtvis skala upp den framöver, säger Ellen Johnsson.
  
  
• Leveransboxar för paket, som är leverantörsoberoende.
  – Tanken var att erbjuda hyresgästerna hemleverans av större paket. Tyvärr krävde den tekniska lösning vi har prövat för mycket aktiv handläggning och administration. Men vi tycker fortfarande idén är bra, och är öppna för att pröva andra tekniska lösningar, säger Filip Elfström.

Text: Ulrika Ernström
redaktionen@forvaltarforum.se