Vi har tänkt helt nytt – innovationsboende i Majorna

Familjebostäder i Göteborg erbjuder nu ett nytt innovationsboende, med bland annat återbruk och social hållbarhet. VD Thorbjörn Hammerth berättar om projektet och viktiga lärdomar man fått med sig på resan. Våga mer och var inte rädd! är hans uppmaning.

Kustgatan 3, smaka på ordet. Det är klassisk mark i Majorna och Dô, mer Göteborgskt än så blir det inte. Huset är inte vackert, ligger vid stora leder men bara ett stenkast från älven, hamnen och stora havet, kloss an våra unika landshövdingshus och utanför sveper spårvagnar förbi.

Lite ovanför på Karl Johansgatan är det som att kliva rakt in i Jerry Seinfields sköna kvarter med minst lika starka personligheter.

Det här är ingen lovsång till Göteborg utan mer en inramning av platsen med engelsk teater, bryggeri, fiskebutiker, krogar, musik, sport, te och kaffe, caféer, secondhand etcetera.

Riva eller konvertera och renovera
Fastigheten på Kustgatan byggs 1968 som ett ungkarlshotell för hemlösa hamnarbetare. Det blev en fyrkantig bunker och på 1980-talet görs en större omdaning av huset till kontor och lägenheter. 2018 lämnar staden sina förhyrda arbetsplatser och det blir startskottet till denna förändring.

Här fanns olika val att göra. Blåsa allt, vidareutveckla eller konvertera och renovera. Det blev det sistnämnda och beslutet blev att tillskapa 44 nya bostäder, renovera befintliga 99 och skapa ett innovationsprojekt där hyresgästerna medverkar och är en del i innovationen.

Vi är för fega – våga mer!
Många innovationer slutar som luftslott när visionerna konfronteras mot verklighetens plånbok och partner som sticker huvudet i sanden. Inte sällan är problemet att innovationer blir för gigantiska och hålls i en alltför snäv krets och utan att kunderna involveras.

Och, broder och syster, man underskattar kostnader, tiden och hyran. Kalkylerna sticker och många bränner sig för gott.

Jag tror paradoxalt att vi är alldeles för fega, behöver våga mer, skapa fler innovationer men då, med små konkreta innovationer som går att testa och utvärdera i mindre projekt. Det gör inget om det blir fel initialt eller om hyresgästerna vill ha något annat. Det viktiga är att göra och försöka. Få saker att hända.

På Kustgatan ser man om det funkar och går att skala upp i större skala i övriga beståndet. Då blir det bang for the buck när volymerna ökar och man har koll på system och service bakom.

WiFi, byteshörna och återbruk
I detta projekt har intresset varit samvaro och att skapa trevliga lounger och en central ”vinterträdgård” med växter som inbjuder att umgås. Dessa gemensamhetsytor ger en hotellkänsla och den känslan återfinns även i entrén där vi har högsta säkerhetsnivån på skalskyddet på grund av utsatt läge.

På allmänna ytor ska WiFi finnas och den öppna innergården ska kunna användas för egna odlingar. Vi har infört en byteshörna för att stimulera spontan delning där även appar kan stödja.

Temat för innovationsprojektet är återbruk. Många stannar vid ritbordet, för det krävs mod att gå från ord till handling och kasta sig ut, likväl som att knyta ihop säcken med kvarboende i huset.

Första helt återbrukade lägenheten
2020 fick Familjebostäder just klimatpris för att vi vågat ställa krav på återbruk i upphandlingen. Allt har vi inte kunnat göra men Sveriges första helt återbrukade lägenhet är färdigställd här.

Vi har plockat ner element av sjöstenen från fasaden och återbrukat detta till sittmöbler och bord i den gemensamma gården. På detta sätt har vi gjort större fönster i de allmänna ytorna. Även invändiga möbler är återbrukade. I nästa projekt ska mycket mer återbrukas och här behövs fler som driver.

Involvera förvaltningen i det nya
Huset är helt nyckelfritt med digitala lås. Vi testar även flera andra digitala lösningar som exempel leveransboxar för kall mat. I början var det lätt kaotiskt med alla låsen men det fungerar bättre och bättre.

Allt nytt som förs in behöver förvaltningen involveras i eftersom de ska sköta anläggningen och servicen efteråt. Detta glömmer de flest bolagen bort och detta ger upphov till mycket gnissel.

Energi och miljö
På taket ligger vår enskilt största solcellsanläggning och nästa steg är batterilager. Varmvatten från dusch, disk och tvättstuga värmer upp det kalla vattnet på väg in i huset med robusta system. I tvättstugorna kommer vi snart installera boxar som filtrerar bort 80 % av mikroplasten i vattnet.

I Majorna och Göteborg växer intresset för cykel som transportmedel. Vi har därför byggt rejäla cykelparkeringsrum på insidan med laddning för elcykel, fina lounger och infört lådcykelpool för hyresgästerna. Det här är en egen liten cykelhubb. Spårvagnen och bussar finns utanför entrén.

Konst med taktila vågor
Eftersom huset har en ganska monoton arkitektur har den konstnärliga utsmyckningen prioriterats i fasaden med konstverket ”Levande Legend” inspirerats av havet och platsen. På tre sidor, men framför allt på södra sidan har 54 fantastiska stålstänger likt taktila vågor installerats som lyfter hela huset och bidragit till en säker omgestaltning.

Nu ser det modernt och fräsch ut med stora fönster i bottenvåningen. Även fasaderna har förbättrats. Konst hör hemma i all innovation.

Avslutningsvis så har vi infört en ny kombitjänst där vi ansvarar för trygghetsvärdskapet och får betalt av staden eftersom det finns 33 trygghetslägenheter i huset. Det ger närvaro och noggrann skötsel.

10 innovationer som testas
Summa summarum; koka alltid ner innovationer till små konkreta projekt som går att utvärdera. Här på Kustgatan har vi cirka tio stycken små innovationer som vi testar och följer. En innovationsprocess
behöver ett tydligt tema, i vårt fall blev det återbruk. Till detta har kopplats social hållbarhet och trygghet. Alltså nästan ingen teknik alls.

Det är alltid hyresgästerna som ska betala och då måste det gå ihop och finnas praktiska fördelar som ger boendet det där lilla extra. Husets flexibilitet tillåter att ytor görs om och kan förändras över tiden eller tillföras nya tjänster.

Gå bananas men var inte rädd
Jag saknar fler testbäddar hos många där man kan gå bananas och experimentera med liv och lust i liten skala. Då hittar man guldkornen som ligger nära hyresgästernas vardag.

En annan lärdom är att det är svårt att få med sig entreprenörerna hela vägen. Detta behöver man styra upp i upphandlingen ännu bättre. När saker går fel så är det lätt att någon går ut och klagar på våra brister i ”skrytbygget”. Sådant händer när man gör nytt och det får man heller aldrig vara rädd för.

Faktum är att renoveringen trots dyra markarbeten och tillkommande kostnader har landat på anständiga hyresnivåer och huset ger även en anständig avkastning och är inget som vi skäms över. Det är fastighetsutveckling som haft huvudansvar i samarbete med förvaltning, hållbarhet, kommunikation.

Thorbjörn Hammerth
Vd på Familjebostäder i Göteborg AB

Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB

Inköpsportal - tipsa en kollega