Att köpa och sedan hyra ut samhällsfastigheter har växt till en stor affär för privata aktörer. Men nu ser trenden ut att vända och flera kommuner vill köpa tillbaka sina hus. Så hur ser framtiden ut för samhällslokaler och vilken modell är bäst?
Vilka risker finns och hur ska fastighetsaktörerna förhålla sig när epoken av låga räntor kanske är förbi? Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta, svarar här på frågor om denna heta välfärdspotatis.
Samhällsfastigheter har de senaste åren seglat upp som en snabbt växande marknad för privata aktörer. Till detta finns flera skäl. Den verksamhet som bedrivs i dessa lokaler – som vård, omsorg och utbildning – behövs i både goda och dåliga tider. Denna okänslighet för konjunktursvängningar har lockat många investerare – inte minst som Sveriges demografiska utveckling med en åldrande befolkning öppnar för ett växande behov av äldreboenden och andra vård- och omsorgsfastigheter.
Dessutom brukar kommuner, som ju inte ska kunna gå i konkurs, betraktas som trygga och stabila hyresgäster.
– Så det är inte så konstigt att många har dragits till det här segmentet, att köpa välfärdsfastigheter och sedan hyra ut dem till kommunerna. Speciellt inte med det stora behovet av lokaler för välfärden i kombination med kommunernas och regionernas intresse av att sälja fastigheter, säger Martin Ingvarson.
Vändande trend?
Men i takt med ekonomisk nedgång och stigande räntor har läget blivit allt kärvare för samhällsfastighetsbolagen, som inte sällan tagit stora lån i samband med sina fastighetsköp.
Och det ser ut som om trenden är på väg att vända. I stället för att kommuner säljer sina lokaler har nu flera kommuner köpt tillbaka fastigheter från SBB. Och flera andra är på gång eller försöker förhandla till sig bra villkor.
Så vad är bäst för kommunerna, att hyra eller äga sina samhällslokaler?
– Det går inte att ge ett generellt svar på den frågan, det är ett flertal faktorer som spelar in i ett sådant beslut. Men ur ett rent ekonomiskt perspektiv pekar det mesta på att det i de allra flesta fall är mer fördelaktigt att själv äga samhällsfastigheter. Sedan kan det ju finnas andra omständigheter som gör att kommuner tar andra beslut.
På vilket sätt är frågan om hur kommunen gör med sina samhällsfastigheter relevant för allmännyttiga bostadsföretag?
– Om kommunen beslutar sig för att själv äga fastigheterna är det vanligt att det är det kommunala fastighetsbolaget på orten som får äga och/eller förvalta dem. Därför är detta avgörande för de allmännyttiga bolagens verksamheter, exempelvis för kompetensförsörjning, resursplanering och finansiering.
Äger redan samhällsfastigheter
Martin Ingvarson poängterar också att de allra flesta av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag redan äger och förvaltar samhällsfastigheter. Och det fåtal bostadsföretag som inte själva äger några samhällslokaler har ett systerbolag eller dotterbolag som innehar samhällsfastigheter – och de är i flertalet fall medlemmar hos Sveriges Allmännytta.
Hur kan kommunägda bostadsföretag påverkas om kommunen får bekymmer med dåligt skötta samhällsfastigheter?
– Om det kommunala bolaget får ta över fastigheter med exempelvis eftersatt underhåll så innebär det givetvis en extra kostnad, men detta bör ju avspeglas i priset.
Vilka scenarier kan uppstå om den hyra kommunen får betala för externt ägda skolor och äldreboenden höjs kraftigt?
– Om, i kommuninvånarnas ögon, orimligt mycket skattepengar går till lokaler för att husera kommunala verksamheter så kommer troligtvis debatten om vem som äger och förvaltar fastigheterna bäst att intensifieras.
Hur berörs fastighetsbolag med många samhällsfastigheter av det ekonomiska läget med bland annat stigande räntor?
– Nästan alla fastighetsbolag påverkas av den stigande räntan eftersom de är belånade i olika grad, så kostnaderna ökar förstås. Framför allt är det bolagens finansiella stabilitet som oroar, till exempel kreditvärdighet och skuldsättningsgrad.
Nödgade att sälja
För att stärka den finansiella stabiliteten är det flera fastighetsbolag som ser över sitt bestånd och i vissa fall ser sig nödgade att sälja en del av sina fastigheter.
– Samhällsfastigheter är ju ett attraktivt segment, så de borde vara förhållandevis enkla att sälja till godtagbara priser även på en sviktande marknad, menar Martin Ingvarson.
Om en kommun känner att man brister i rådighet över de samhällsfastigheter man bedriver verksamhet i, till exempel för att de ägs av ett utländskt bolag, vad kan kommunen då göra för att återfå rådigheten? Säga upp hyresavtalet och bygga nya fastigheter?
– Nja, hyresavtalen är ofta långa och att bygga nytt är dels dyrt, dels kanske behovet inte är så stort att det motiverar ytterligare en fastighet. Ett alternativ är att helt enkelt köpa tillbaka fastigheterna, men det bygger givetvis på att ägaren är intresserad av att sälja.
Finns det några säkerhetsrisker med att skolor, äldreboenden och förskolor ägs av utländska bolag?
– Risken med att inte äga en fastighet är just att rådigheten saknas. Behöver man göra förändringar av verksamheten, utöka eller minska på ytorna så är man lite mindre flexibel om fastigheten ägs av ett externt bolag.
Risk för lägre engagemang
Dessutom, betonar Martin Ingvarson, finns risken att en ägare vars huvudverksamhet och/eller huvudkontor inte finns på orten eller ens i landet inte är så engagerad och involverad i utvecklingen av staden eller orten.
– Eftersom frågan om samhällsfastigheter är så aktuell och intressant för många så har vi gjort detta till temat för Lokaldagen den 9 november. Då kommer till exempel SBB, Rikshem och Kommuninvest för att ge sin syn på frågan, och dessutom presenteras erfarenheter från kommuner som tidigare sålt sina fastigheter, till exempel Härnösand, berättar Martin Ingvarson.
