”Lokalerna kan lyfta ett område”

Allmännyttans nya lokalexpert Martin Ingvarson berättar vad som är viktigast när det gäller lokaler, vilket stöd han kan ge och hur pandemin har påverkat.

Sveriges Allmännytta satsar mer på att ge medlemsföretagen råd i lokalfrågor. Därför har Martin Ingvarson anställts som ny expert på allt som rör kommersiella och offentliga lokaler.

Martin började den 1 juni och har tidigare arbetat med fastighetsutveckling som konsult och fastighetsägare. Förvaltarforum bad honom om en kort vägledning i lokalfrågan:

Vad är den viktigaste frågan när det gäller Allmännyttans kommersiella lokaler?
– Jag tror att det viktigaste för Allmännyttan, precis som för de privata bostadsbolagen, är att se de kommersiella lokalerna som en tillgång som kan bidra till att lyfta en fastighet eller ett område och göra det mer attraktivt. Även om Allmännyttans lokaler inte är de kortsiktigt mest inkomstbringande så måste man inse att på lång sikt tjänar en stadsdel oerhört mycket på en aktiv förvaltning av verksamhetslokalerna.

Vad är den viktigaste frågan när det gäller Allmännyttans offentliga lokaler?
– Den med bred marginal största hyresgästen i allmännyttans offentliga lokaler är kommunerna. Samtidigt är kommunerna de allmännyttiga bolagens ägare, vilket gör förhållandet lite speciellt: det ger en unik situation vid till exempel hyresförhandlingar som måste hanteras med viss fingertoppskänsla.

Hur påverkar pandemin Allmännyttans kommersiella lokaler?
– Hittills har vi inte sett så stor påverkan faktiskt. Självklart har en del hyresavtal sagts upp och en del konkurser inträffat under denna tiden, men huruvida det är till följd av pandemin är svårt att säga. En anledning till att vi inte har sett någon större nedgång kan vara att många av allmännyttans lokaler ligger i bostadsnära lägen och då vi spenderar mer tid i eller nära hemmet kanske inte dessa verksamheter påverkas i lika stor utsträckning som i till exempel innerstäderna.

Vilka är de vanligaste frågorna som du får från medlemsbolagen?
– Jag har inte arbetat så länge här så någon ”vanligaste” fråga har inte utkristalliserat sig än. Men jag och mina kollegor får väldigt mycket frågor som rör hyresjuridik och lokalhyresavtal på olika sätt.

Vilken typ av stöd är det som du kan ge?
– Jag fungerar som hjälp, stöd och support när det kommer till alla typer av lokalfrågor. Jag kan både ge tips vid hyresförhandling, uppsägning och tvister med hyresgäster men även fungera som bollplank vid mer strategiska och övergripande frågor när det gäller planering och strategier kring vilken typ av verksamheter som bör ligga var, varför vissa verksamheter är lämpliga i vissa lägen och inte i andra osv. Sedan fungerar jag också som samordnare av all Sveriges Allmännyttas kompetens vad gäller lokaler genom att tex koordinera olika nätverk mellan våra medlemmar.

Vilken potential finns i de här lokalerna?
– Bostäder och lokaler är viktiga för att skapa levande, trygga stadsdelar. Många av lokalerna ligger i gatuplan i bostadsområden, vilket är det som boende, arbetande och besökare främst uppmärksammar och upplever när de rör sig i staden eller orten. Lokalerna, och verksamheterna i lokalerna, är det som till stor del definierar en stad eller stadsdels atmosfär, karaktär och identitet. Publika lokaler påverkar även den social hållbarheten, såsom trygghet och gemenskap, på ett positivt sätt.

Vilken är största skillnaden mellan att förvalta lokaler och bostäder?
– Den största skillnaden är att en lokalhyresgäst är beroende av en tredje part, nämligen kunden/konsumenten. Medan en bostadsuthyrning är ett förhållande mellan hyresgästen och bostadsbolaget, är en lokalhyresgäst även en näringsidkare som i sin lokal ska driva en rörelse eller en affär vilket innebär helt andra förutsättningar som även fastighetsägaren måste ta hänsyn till. Både hyresgästen och hyresvärden är ju beroende av att rörelsen fungerar och, i kommersiella fall, även är lönsam. Eftersom verksamheterna dessutom i hög utsträckning påverkar områdets karaktär och atmosfär, blir förhållandet mer av ett partnerskap mellan näringsidkaren och fastighetsägaren.

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se