Fastighetsekonomisk kunskap hos medarbetare är avgörande

Investeringen i fastigheter har gett en stabil avkastning på investerat kapital med låga finansieringskostnader i kombination av en bra värdeutveckling. Det har gjort fastigheter till en attraktiv tillgång att investera i, men vad händer nu?

Redan innan pandemin hade efterfrågan på handelsfastigheter minskat och en av anledningarna var att större andelar av handeln skedde över nätet. Pandemin har vidare bara förtydligat fenomenet och samtidigt uppmärksammat fastighetsägarna om risken att även efterfrågan på kontorslokaler kommer att minska eftersom många företag fortsatt erbjuder anställda att arbeta hemifrån.

Parallellt med detta har efterfrågan på logistikfastigheter och samhällsfastigheter ökat och är fastighetsegment som sannolikt kommer att ha en uppgående trend, åtminstone några år till.

Efterfrågan på bostäder är fortsatt hög och det kommer att dröja många år innan utbudet kan börja balansera efterfrågan.

Detta är en mycket kortfattad och generell sammanfattning av fastighetsmarknaden som var aktuell en bit in i året 2022. Sedan dess har situationen förändrats relativt snabbt och riskerna med fastigheter har bara ökat.

Potentiella risker för fastighetsbolag

• Konjunkturen har varit till fastighetsbranschen fördel. En lågkonjunktur i kombination med pandemieffekter riskerar att driva upp redan höga vakansgrader till nya nivåer.
• Inflationen tillsammans med högre räntor driver upp fastighetsbolagens kostnader. För fastighetsbolag med inriktning på bostäder kommer den närmaste tiden att bli tuff, kraftiga kostnadsökningar i kombination med begränsade möjligheter att kompensera ökade kostnader med höjda hyror. Fastighetsbolag med lokaler kan kompensera kostnadsökningar via indexerade hyror, men stiger hyrorna kraftigt finns alltid en ökad risk för ytterligare vakanser.
• Tiden med låga räntor och låga finansiella kostnader är förbi. Räntorna har redan stigit och ytterliga höjningar är aviserade. Det påverkar inte bara fastighetsbolagens resultat utan också avkastningskrav på kommande fastighetsinvesteringar.

Riskpremien måste sättas i relation till skuldsidan
Sammantaget har vi idag en situation som fastighetsbranschen inte har sett på många år där riskpremien i fastigheter stiger.

Det i sin tur leder sannolikt till sänkta fastighetsvärden som måste sättas i relation till fastighetsbolagets skuldsida.

Sannolikt kommer några fastighetsbolag att få det svårt, några kommer att falla ifrån samtidigt som några kommer att gå stärkta ur krisen.

Fastighetsekonomisk kunskap hos medarbetare avgörande
Det som kommer att avgöra framgång eller misslyckande är fastighetsbolagets förmåga att dels hantera sin nuvarande löpande ekonomi, dels sin förmåga att göra korrekta investeringsbedömningar.

– För att nå dit behöver fler medarbetare förstå fastighetens kortsiktiga löpande ekonomi och hur investeringar påverkar fastighetens långsiktiga värdeutveckling, säger Michael Murphy, föreläsare i fastighetsekonomi på Newton.