Förbättra driftnettot med rätt investeringar

Väla Centrum, förvaltat av Skandia Fastigheter, installerar solceller på tak.

Hållbara investeringar är något de flesta fastighetsägare värderar högt. Men man måste också diskutera utmaningarna, möjligheterna och vilka investeringar som faktiskt ger en positiv effekt på driftnettot inom önskad tid.

Johan Calner, Skandia Fastigheter

Det går att få en direkt effekt på driftnettot på två sätt, berättar Johan Calner, marknadsområdeschef på Skandia Fastigheter. Det första är att genomföra åtgärder som ger en direkt positiv effekt på intäktssidan.

– Det kan till exempel vara investeringar för hyresgästanpassningar i samband med en kontraktsförhandling. Det kan också handla om att bygga ut befintliga lokaler och skapa större yta att hyra ut.

Ur ett tekniskt perspektiv finns det flera åtgärder som kan ha direkt effekt på driftnettot. Främst handlar det om hållbara investeringar som sänker och optimerar energiförbrukningen.

– Pratar man mer kring det tekniska, som blir en direkt effekt på kostnadssidan, så är det ett jättefokus på energiinvesteringar som är bra ur ett hållbarhetsperspektiv och samtidigt har en direkt effekt på driftkostnader.

Satsar på solceller
Med ett miljöperspektiv går det att genomföra många renoveringar som i det långa loppet resulterar i ett gladare klimat och ett bättre driftnetto. Det handlar om allt från små till stora renoveringar. Från mindre justeringar i styrsystem till att tilläggsisolera fasaden. Borra för bergvärme och installera automatiserade solskydd som fångar inne kylan är fler exempel.

– Belysning är en jätteviktig punkt som vi löpande ser över, så att vi har en effektiv teknik och uppgraderar det hela tiden. Det ska vara en lösning som drar lite energi men samtidigt håller länge. Solceller är ett annat exempel som vi satsar stort på, bland annat på vår fastighet i Väla Centrum har vi en stor park på taket.

Halvera energianvändningen
Men någonstans måste man också dra gränsen för vad som faktiskt är lönsamt att investera i. Gränsen kan givetvis variera beroende på fastighetsbestånd och fastighetsägare – men den existerar för de flesta.

Hållbara renoveringar brukar ofta förknippas med energiförbrukning och energieffektivitet. I vissa fall, till exempel i äldre fastigheter där man inte har gjort något på länge, är det inte omöjligt att halvera användningen.

– När det kommer till handelsfastigheter har man ofta stora fastigheter med relativt bra takutformningar för att installera solceller på taket. Åtminstone är merparten av fastigheterna hos oss bra för det ändamålet. Vi försöker också ha ny och uppdaterat teknik för värme och kyla. Vi vill bort från direktverkande el och hitta moderna lösningar, säger Johan Calner.

Entréer tjuvar energi
En stor energibov i handelsfastigheter är entrépartierna. Dörrar som öppnas och stängs hela tiden – något som kan resultera i att både kyla trycks in i fastigheten och att värme läcker ut.

– Det finns hela tiden utmaningar med fastigheter som har stora flöden, framför allt vid entrépartier. Där gäller det att hitta en smart lösning som gör att vinterkyla exempelvis inte blåser in varje gång dörrarna öppnas.

Snabba åtgärder för minimala förluster

Isabella Lindh, Stena fastigheter

Isabella Lindh, fastighetschef på Stena fastigheter, säger att bolaget jobbar kontinuerligt med att utveckla sina fastigheter för att förbättra driftnettot. Både ur det lilla och det stora perspektivet.

– Ett exempel på enklare åtgärd som ger en direkt påverkan är till exempel att vi installerar vattenbesparande kranar i kök och badrum, vilket minskar vattenförbrukningen.

Hon berättar att de också är snabba på bollen när det kommer till att ständigt renovera tomställda lägenheter till en modern standard, vilket också påverkar intäkts- och kostnadssidan positivt.

– När vi gör dessa renoveringar ser vi även till att återbruka material i våra lägenheter, till exempel vitvaror som då kan nyttjas i andra lägenheter.

Installerar IMD
Stena Fastigheter har ett övergripande mål att minska sin klimatpåverkan med 50 procent till 2030, något som speglar sig i det dagliga arbetet, menar Isabella.

– Vi jobbar till exempel aktivt med att installera IMD (individuell mätning och debitering av vatten) i våra fastigheter, detta för att både möjliggöra för våra kunder att faktiskt själva styra över sin användning av vatten och då i förlängningen faktiskt få ner förbrukningen.

Ai-system som sänker förbrukning
Utöver det har man dessutom installerat solceller och energilagring där man har haft möjlighet. För att verkligen optimera sina fastigheter, och jobba med det man har, gäller det att omfamna ny teknik, säger Isabella.

– Vi jobbar till exempel med AI i våra fastigheter för att minska och effektivisera fjärrvärmeförbrukningen.

Algoritmen som Stena har installerat för att minska fjärrvärmeförbrukning och att få en jämnare inomhustemperatur har tagits fram tillsammans med Fraunhofer-Chalmers.

– Algoritmen lär sig byggnadens värmebehov, och hur den beter sig vid olika väderlek och årstider. Alla byggnader har sin unika värmesignatur. Algoritmen tar mätdata från inomhustemperaturen i lägenheterna, utomhustemperatur, kommande väderprognos och byggnadens värmetröghet för att ställa in rätt temperatur på vattnet som går ut till radiatorerna i huset. Man kan säga att algoritmen lär sig våra fastigheter och ju längre tid den får gå – desto bättre lär den sig byggnadens värmebehov.

Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se