Castellum: Högre kostnader sätter förvaltaren i fokus

Som förvaltare kan det vara svårt att budgetera för framtida kostnader då prisbilden kan skifta i ostabila ekonomiska tider. Och när de ekonomiska förutsättningarna förändras, fokuserar fastighetsbolagen på förvaltaren, säger Castellum och Fabege.

Anders Björling, Castellum

– Jag skulle vilja säga att när ekonomin krymper tittar man väldigt mycket på kostnader, och då blir den tekniska förvaltningen väldigt viktigt. Så det blir ett stort fokus på den tekniska förvaltningen, säger Anders Björling, teknisk Chef på Castellum.

Det handlar om allt från energieffektivisering till nya lösningar på kontrakt med hyresgäster. Men det handlar lika mycket om kostnader kopplade till den löpande och planerade förvaltningen av fastigheter.

– Vi har pratat väldigt mycket om att det inte längre finns oändligt med kapital i fastighetsbranschen, som det kanske har funnits tidigare år. Så det planerade underhållsarbetet blir väldigt viktigt nu.

Kostnader ökar på alla fronter
Att både arbetskostnader och materialkostnader har stigit under det senaste året är något man märker av på Castellum, jämfört med bara något år sedan, berättar Anders Björling.

– Det, oavsett om det handlar om renoveringar, förädlingar, reparationer eller det planerade underhållet.

Att sätta budget för den närmaste tiden kommer att bli en utmaning för många fastighetsförvaltare. En kostnadskalkyl som inte är i harmoni med budgeteringen är ett problem många förvaltare kommer att brottas med.

– I vissa fall får man helt enkelt ta avvikelserna och ändra i de ekonomiska prognoserna. Man behöver driva sitt underhåll, vi vet att det är mycket dyrare att inte göra det. Men absolut, det är fortfarande ett beslut som ska tas, och alldeles för stora avvikelser kan man inte ta.

Alternativa lösningar när kostnaderna drar iväg
Har man ett planerat arbete i sin underhållsplan som inte är av akut karaktär, men det visar sig att kostnaden är betydligt högre än vad man har budgeterat för, kan man till exempel utforska alternativa lösningar, säger Anders Björling.

– Då kanske man får dela upp arbetet i etapper i stället för att ta allt på samma gång. Det viktiga är att den ekonomiska planeringen alltid finns där.

På Castellum kommer man att fortsätta med det planerade underhållet, även om prisbilden inte korrelerar med budgeten. Det viktiga är att investeringarna är planerade – och att de finns med i budgeten.

– Sen kan det vara så att blir det ett nedslag på ett enskilt projekt och att man skjuter omläggningen av ett tak på framtiden, eller att vi genomför projekt till den budgeterade kostnaden, men att vi kanske inte gör lika många projekt. Men visst, man tar ju beslut utifrån att investeringsvolymer har förändrats, säger Anders Björling.

Ökat fokus på förvaltaren

Charlotta Liljefors Rosell, Fabege

Charlotta Liljefors Rosell, Chef för förvaltningen på Fabege, håller med om att fokuset kring fastighetsförvaltaren växer när kostnaderna stiger. Som förvaltare är det viktigt att vara uppdaterad på hur ekonomiska de parametrarna förändras, något som gäller för både hyres- och kostnadsantaganden.

– Man kan inte längre gå på sina gamla HGA- kostnader (Hyresgästanpassningar). Allt kostar mer idag, så det går inte att använda gamla antaganden, då lurar man sig själv, säger Charlotta Liljefors Rosell.

Man ska inte heller glömma att vara realistisk i driftbudgeten, belyser Charlotta Liljefors Rosell. Serviceavtal, energikostnader och vattenkostnader är exempel på löpande kostnader som har stigit mycket den senaste tiden, något som tynger driftnettot. Hon lyfter fram två saker som blir viktiga att tänka på framöver. Det första handlar om att vara noggrann med hyresavtalen.

– Se till att 100 procent av bashyran indexeras med KPI, och tappa inte bort ett indexår vid omförhandling. Att hyror och tillägg indexeras är väldigt viktigt nu när vi har hög inflation.

Låt inte entreprenören komma undan för enkelt
Det andra handlar om att både granska och utvärdera offerter från entreprenörer och leverantörer. Deras kostnader har visserligen ökat – men det skadar inte att vara extra vaksam som förvaltare.

– Be dem att redovisa sina ökade kostnader. Visst, deras råvarukostnader har stigit, men lönerna har ju ökat i samma takt till exempel. Bryt isär det kostnadsförslaget du får.

Att skjuta underhåll som inte är akut på framtiden, och vänta in en bättre prisbild, styrs av tre faktorer, menar hon.

– Det är viktigt att ha ett helhetsperspektiv. Du måste ha ett hyresgästperspektiv, ett tekniskt och ett ekonomiskt perspektiv. Men vissa saker har extra hög prioritet, som till exempel hissar. De åtgärder som har stor kundpåverkan är inte värt att vänta med in i det sista, oavsett om det är lite dyrare idag än om ett år.

Text: Jakob Gromer
redaktionen@forvaltarforum.se

Dela artikeln: LinkedIn
Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Bild, minst 540 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *

Maximum file size: 209.72MB

Inköpsportal - tipsa en kollega