Så klarar Riksbyggens föreningar ekonomisk oro

Riksbyggens 2 600 brf:er har klarat sig bra ekonomiskt, trots oro för inflation och stigande räntor. Riksbyggens civilekonom Elin Rydbäck konstaterar att långsiktigt arbete med sparande, minskad konsumtion och energieffektiviseringar har gett effekt.

– Våra föreningar har löpande jobbat med att se över sina kostnadsbilder och minskat sin konsumtion. De har även gjort energieffektiviseringar inför och under 2023 som har resulterat i besparingar och kommer att vara till stor nytta även på lång sikt då det dämpar ökningar av driftkostnader. Med dessa åtgärder ser vi att kostnadsökningarna inte är lika höga som de hade kunnat vara i förhållande till den allmänna inflationen. Det här är del av att föreningarna inte behöver göra några extrema höjningar av årsavgifterna, säger civilekonom Elin Rydbäck, verksamhetutvecklare inom affärsstöd fastighetsförvaltning på Riksbyggen.

Hon är övergripande ansvarig för processerna inom ekonomisk förvaltning och utveckling av dessa på Riksbyggen.

– Högt, lågt och brett sammanfattar hon sina arbetsuppgifter inom fastighetsförvaltning.

Ingen orimlig avgiftshöjning
Elin Rydbäck betonar att det stora analysarbete som hon nyligen varit med att utföra ger en generell bild av hur föreningarna klarat sin ekonomi i rådande tider.

– Riksbankens styrränta har ökat succesivt under 2022 och 2023. Det innebär att räntekostnaderna har ökat mycket i förhållande till andra kostnader. Ändå har föreningarna lyckats med låga höjningar av årsavgifterna med ett genomsnitt på åtta procent. Det är förstås mer än normala en till två procent men inte orimligt.

Vilka åtgärder är det främst som hindrat chockhöjningar av avgifter?
– Vi ser att många föreningar redan 2022, då elpriserna steg kraftigt, arbetade mycket med energibesparande åtgärder som sänkte driftkostnaderna. Här finns en viktig del av kostnadsbesparingen. Man har också sett över alla kostnader och avtal som föreningarna sitter med för att se vad som kan omförhandlas. Vi ekonomer på Riksbyggen har dessutom tillsammans med styrelserna haft ett långsiktigt perspektiv för att i god tid planera finansieringen av underhåll och ett långsiktigt sparande. Det ökar möjligheten till jämnare avgiftshöjningar över tid, istället för större plötsliga höjningar.

– Våra föreningar jobbar oftast med femårsbudgetar där det ingår planer för underhåll, sparande, amorteringar och riskspridning i lånestocken. Det har därför funnits en god likviditet och goda ekonomiska förutsättningar för att täcka ökande kostnader.

Kan du specificera hur det har sett ut med lån och amorteringar?
– Vi ser en trend att föreningarna nu, när räntorna är högre, amorterar i högre grad än tidigare. Amorteringarna ökade med 20 procent mellan 2021 och 2022 samt ytterligare 20 procent mellan 2022 och 2023. Vi ser även att nyupplåningen har minskat, vilket troligtvis grundar sig i att föreningarna tar av sin egen likviditet i första hand istället för att låna. Trots högre amorteringar, och att man troligen använder likvida medel i en större grad, så har föreningarna fortsatt en generellt god likviditet.

Hur ser du på utvecklingen framåt?
– Det finns en fortsätt osäkerhet när det gäller världsläget. Men vad vi och många andra ekonomiska analytiker tror nu så blir det en stabilisering 2024, med en inflation på lägre nivå men fortsatt höga räntor. För föreningarna innebär det samma nivå på årsavgiftshöjningarna som i år, det vill säga cirka åtta, nio procent. Men bankernas prognoser säger att styrräntan kommer ned till cirka två procent i slutet av 2025 och att räntorna därefter blir stabilare. Bankernas prognos säger vidare att den nya normalräntan för bostadsrättsföreningar då hamnar runt tre och en halv procent. Då är vi tillbaka på en mer normal nivå för höjningar av årsavgifter.

Den vanligaste frågan när man ska köpa en bostadsrätt brukar vara om stambyte väntar. Vad tycker du man ska fråga om?
– Jag tycker att man ska ta sig tid att läsa föreningens årsredovisning. Kolla om intäkterna täcker kostnaderna, om det finns en bra nivå på sparande, det bör vara 225 till 325 kronor per kvadratmeter varje år. Man bör också titta på om föreningen har en aktuell och uppdaterad underhållsplan. Finns det ekonomi för att klara framtida åtaganden? Ett bra tips är också att jämföra årsredovisningen med andra liknande föreningars årsredovisningar. Allt detta kan förstås vara tidskrävande. Men det är värt det för att få en uppfattning om föreningen har en långsiktig och hållbar ekonomi med en jämn och rimlig avgiftshöjning.