Jag har varit vd i kommunala bostadsföretag i drygt 20 år. I 18 av dessa år har vi förhandlat fram hyreshöjningar för hyresgästerna, två år hade vi oförändrad hyra. Jag vågar nästan svära på att den här situationen ser ungefär likadan ut i nästan alla bostadsföretag under 2000-talet. Under dessa år har räntorna gått upp och ner, men under de senaste 12 åren, mest ner och stannat på en låg nivå.
Motiven för fortsatta höjningar av hyran efter 2008 har oftast varit att bolaget ska satsa mer på underhållsåtgärder och att priserna på drift- och underhållskostnader har ökat. Jag har haft svårt att se om det verkligen lett till ökade underhållsåtgärder och om den ökningen är motiverad.
Kan det vara så att systemet med årliga, nästan slentrianmässiga hyreshöjningar på bostadsmarknaden, kan innebära att det sker på bekostnad av en minskad produktivitet inom branschen? Och vilken roll spelar Hyresgästföreningen och bruksvärdessystemet när det gäller hyressättning?
I engelska språket finns två ord för det svenska ”effektiv”; efficient (ändamålsenlig, kompetent, effektiv, att få saker gjorda) och effective (att ha avsedd verkan). Man skulle kunna förklara skillnaden med att göra rätt saker och att göra saker rätt. Vi är bra på att göra saker rätt, men gör vi rätt saker?
Att göra rätt saker för allmännyttan i Sverige kan till exempel vara att tala om för ägaren eller sin styrelse att man borde gå ihop med andra företag för att lösa ett ekonomiskt problem, snarare än att gå till Hyresgästföreningen och tala om att man behöver höja hyran. Att driva det senare kan innebära att hyresgäster på vissa marknader betalar för hög hyra på grund av vårt system med kommunala bostadsföretag, bruksvärde och lokala förhandlingar av hyran.
När krävde Hyresgästföreningen senast att bostadsföretag borde slås ihop för att effektivisera sin verksamhet innan och hellre än att man går med på en hyreshöjning? I Storbritannien där staten sätter hyran för social housing-bostäder har år av utebliven uppräkning inneburit en våg av sammanslagningar (merge) av housing associations (privata och halvprivata företag), allt för att effektivisera administration, upphandlingar, renoveringsprojekt med mera.
I princip är 100 procent av intäkterna givna inom bostadssektorn på de flesta marknader. Ska du förändra något av dina ekonomiska parametrar får du jobba med intäktssidan och få upp hyrorna och/eller utgiftssidan och få ner kostnaderna. Om den enklaste vägen är intäktssidan så prioriteras den.
Två procent i hyreshöjning årligen innebär i princip att jag inte behöver göra någonting när det gäller effektivitet eller produktivitet. Om det inte räcker finns det alltid en möjlighet att utnyttja de övervärden som finns i bostadsbristens Sverige och sälja delar av beståndet. Det löser ännu ett problem och bolaget slipper ge sig på kostnadssidan.
Jag vet att det är som att svära i kyrkan att hävda att bostadsföretag är ineffektiva och att Hyresgästföreningen är för svag och att förhandlingssystemet troligen innebär att en stor andel av hyresgästerna betalar för hög hyra. Men jag tycker att det ibland verkar lättare att ropa efter höjd hyra, statliga subventioner, höjda bostadsbidrag och förändrade skatter, än att städa framför sin egen dörr och fundera över: är vi tillräckligt effektiva; gör vi rätt saker eller gör vi bara saker rätt?
Ulf Nyquist
Ulf Nyqvist har över 20 års branscherfarenhet som vd i TelgeBostäder och Botkyrkabyggen. Numera är han egen konsult inom fastighetsutveckling, med uppdrag bland annat hos Andelsägarbolaget, olika fastighetsbolag och kommunala fastighetsenheter.
