Lär av världens smartaste!

Precis som industrin och sjukvården kan fastighetsbranschen få fördelar med nya generationens mobilteknologi 5G. Det menar tekniksamordnaren Bengt Simonsson som ser flera bra exempel på det i världens kanske mest kända smarta byggnad.

Kontorsfastigheten The Edge i Amsterdam har fått den allra högsta poängen för hållbarhet som det brittiska miljöcertifieringssystemet Breeam någonsin har delat ut.

Fastighetsägaren OVG Real Estate har en ambitiös framtidsvision för byggnaden som ska vara och förbli den mest hållbara och den mest uppkopplade kontorsbyggnaden i världen.

Förutom alla digitala lösningar har byggnaden bland annat solpaneler på väggar och tak vars energiproduktion kan lagras i ett värmelager 100 meter under byggnaden. Men det är den digitala tekniken som har väckt störst uppmärksamhet.

Bengt Simonsson på Teknikmarknad.

Vilken typ av digitala lösningarna finns i The Edge?
– Det vi ser med The Edge är att till och med en vanlig kontorsfastighet har fått en industristruktur med 30 000 sensorer, robotar som rör sig, energi- och informationshanteringssystem och alltihop är hopkopplat. Det är ju åt det hållet alla sannolikt kommer att gå. Då är det logiskt att titta på hur industrin gör om man vill ha ett säkert krypterat system med end to end-säkerhet och stabil radioteknik. Industrin kommer ju mer och mer att lämna wifi och gå mot 5G, säger Bengt Simonsson, processledare för FOU på Teknikmarknad, som är en avknoppning från KTH som arbetar med tvärvetenskapliga utvecklingsprojekt.

Vad är det mest intressanta i The Edge?
– Det häftigaste med The Edge, även om mycket är kablat än så länge i innertaken, är att de har ambitionen att fortsätta att sätta upp sensorer och koppla upp mer data mot systemet och då är det intressant med batteridrivna sensorer som håller i tio år. Det är ju det som är spännande med 5G. För ska man bygga något från början som The Edge kan man sätta igång och kabla väldigt mycket, men när man ska bygga om gamla hus är kabeldragning en ganska kostsam historia, i synnerhet när man ska lägga till kabel och sen lägga till igen.

– Att ha en trådlös hantering med mobil maskinkommunikation innebär ju att du kan lägga till 20 000 sensorer utan att behöva dra en enda meter kabel. Det måste ju vara en bra väg framåt. Kan man bygga ett inomhusnät som i princip möjliggör hur många sensorer som helst utan att dra en enda kabel utöver själva 5G-nätets kablar. Då vill man ju ha 5G-nätet till mer än bara maskinkommunikation. Så då använder man det även till hyresgästernas behov.

Hur påverkas hållbarheten av den här tekniken?
– Om vi ser det realekonomiskt så är The Edge en fastighet som har positiv energikalkyl, så det blir energi över. Det säger sig själv att det här är intressant eftersom byggnader idag står för 40 procent av Sveriges energianvändning. Hade vi haft fler byggnader som The Edge som har ett postitivt energinetto hade det varit alldeles utmärkt. Sen påverkar det naturligtvis värderingen av byggnaden att du inte bara har möjlighet att ha energifönster och välisolerade väggar, utan att du också kan styra energianvändningen beroende av hur huset används.

Finns det liknande kontorsfastigheter i Sverige?
– Vasakronan har kommit längst med tänket att bygga upp digitala kopior, jobba systematiskt med digitalisering och energieffektivitet. Men det finns många små, fläckvisa ansatser här och där. Så man kan säga att utvecklingen går fort på olika ställen. Men i The Edge har man koncentrerat allt det här i en fastighet.

Hur långt har Sverige hunnit när det gäller 5G jämfört med övriga världen?
– Historiskt har Sverige legat i täten när det gäller mobil digitalisering. Vi har varit väldigt uppkopplade både inom- och utomhus. Men om vi talar om 5G som är nästa stora industriella revolution håller vi på att tappa lite av det försprånget till Asien och USA och deras försprång börjar närma sig två år.

Varför ligger Sverige som har närheten till Ericsson inte längre fram med 5G?
– Dels har vi i Sverige fastnat i de här säkerhetsfrågorna med Huawei och så vidare, vilket gör att det drar ut på tiden. Dels är vi loja och det är inget drag när det gäller både teknikutvecklingen och spridandet av tekniken. Jag är till exempel förvånad över att det drivs en diskussion av industrin och kundsidan där man jämför med Wifi 6.

Vad är de stora fördelarna med 5G jämfört med Wifi 6?
– Vi som håller på med det här ser självfallet att Wifi 6 kommer, men det vi tycker är konstigt är att man försöker bygga ihop de här standarderna. Det kommer ju ändå behövas en core-router. Vi tycker det är konstigt att man käbblar om vilka val man ska göra. För oss är det fullständigt självklart att vi ska satsa på en global standard och så snabbt som möjligt ta tillvara vinsterna av det. Den huvudsakliga frågan är ju att skapa säkra end to end-system. Om vi jämför Wifi 6 och 5G när det gäller fastighetsteknik så får du ett års batteritid med Wifi 6 och tio års batteritid med 5G. Den typen av frågor finns det en tendens att man missar om man tänker att vi har ju Wifi i huset, så då fortsätter vi med det. Det är som om vi när mobiltelefonin kom 1979 hade sagt: vi har ju telefonkiosker, så då fortsätter vi med det.

Hur tycker du att 5G-frågan hanteras i fastighetsbranschen?
– Många i fastighetsbranschen driver den här frågan ganska hårt, men man har inte riktigt förstått att mobiltelefonen är en unik global standard. Du kan ta med din smartphone och åka till Sydamerika eller Thailand och du behöver inte ta med någon speciell apparat för att prata, utan den fungerar överallt. Nu har ju även samarbetsorganisationen för mobiltelefoni 3GPP lyckats ta nästa kliv och få den här nya standarden att fungera för sakernas internet.

– På Teknikmarknad har vi ett antal fastighetsbolag med i dialogen som är väldigt intresserade. Till exempel Locum, Vasakronan och Hufvudstaden är ju engagerade och ser de här fördelarna, men de har självklart en utmaning både internt och med sina leverantörer att styra upp det här. Det är ju ett paradigmskifte som sker nu när 5G går inomhus.

Vad är mest intressant för fastighetsbolagen när det gäller 5G?
– Det som vi diskuterar med fastighetsbolagen har två dimensioner. Dels kommer hyresgästerna vilja ha det här. Dels att bolagen har en egen hantering av fastighetsteknik som ska vara uppkopplad och där har du också det här med batteritider och säkerhet.

– Säger man att vi har haft wifi i 20 år och det funkar. Ja, det funkar nu, men det kommer inte funka om 10 år när vi får de här smarta sakerna som står uppkopplade överallt.

Hur ska fastighets- och bostadsbolag komma igång med 5G?
– Nu sitter vi och räknar på några hus. Och vi gör bedömningen att det här är ett strategiskt beslut. Titta bara på The Edge och se vilka värden som skapas för fastighetsägaren och hyresgästen. Då är det uppenbart att det här är en styrelsefråga och inget beslut för någon tjänsteman på teknikavdelningen. När vi talar om The Edge har hyresgästen Deloitte till exempel insett att det här är en möjlighet att attrahera duktig personal.

Är det inte störningskänsligt med så här mycket teknik i en fastighet?
– Idén med 5G är ju att det ska klara den här typen av miljöer som har massiv maskinkommunikation med jättemånga uppkopplade punkter. Det är byggt för det och ska klara att det rör på sig och det är cybersäkert och krypterat.

Vilken typ av fastigheter passar 5G bäst för?
– Vi är ganska övertygade om att alla fastigheter kommer att få det här. Självklart kan du ha en sommarstuga ute på en skärgårdsö som inte kommer att få det, men Allmännyttan som vi har med i projektet är ganska säkra på att det här även kommer att finnas hos dem.

– Sen är det en ordning vem som kommer ha det först. Vi har gjort en hackordning där advokatfirmor, PR-, medie- och patentbyråer i city-lägen som har höga cybersäkerhetskrav kommer få 5G först. De kommer självklart att uppskatta att fastighetsägaren kan erbjuda det här, så att de inte bara har en uppkoppling för besökarna i entrén, utan även säkerheten i deras egen hantering. 5G är ju säkrare än ett wifi.

Finns det fastigheter som måste ha 5G?
– Om ser till sjukhusen är det en lagreglerad informationshantering som gäller. Medtech-bolagen kommer inte att använda wifi, så enkelt är det. Wifi har inte en säkerhetsdedikerad frekvens. Wifi 6 kommer bli bra, men sen ska du ut ur huset till nästa systemdel och då ska du hålla på med det. Medtech-bolagen vill ha en dedikerad frekvens och stadiga end to end-system. Annars kan de bli stämda av någon jurist i USA.

Var finns 5G-nät idag i Sverige?
– Alla större städer har makronät utomhus för 5G. Men sen är det så att högre frekvenser har svårare att ta sig igenom betongväggar i täta hus, så rimligaste lösningen är att byggnader förses med egna inomhusnät.

– Det som kommer att hända inomhus är att behoven kommer att öka. Nu börjar folk köpa nya smart phones som har 5G-chips och upptäcker att det går snabbare och ger mycket bättre kvalitet. Vi ser hur det har skett i Sydkorea och Kina. Så det är uppenbart att det kommer att bli ett ökat behov av 5G även inomhus.

Vilka är dina bästa tips till fastighetsägare när det gäller 5G?
– Med de större fastighetsbolagen diskuterar vi det vi kallar egen rådighet. Vi menar att det kommer bli så många tjänster kopplade till mobil teknik att det kommer bli lika självklart som att det finns vatten i kranarna. Och de här nya tjänsterna är beroende av att du har ett bra nät som klarar högre krav på säkerhet.

– Frågorna som fastighetsägare ska ställa sig är: ska vi sitta bakom ratten nu när det här börjar hända saker eller ska vi sitta och vänta på att operatörerna hör av sig och kommer med en massa erbjudanden? Hur kostnadseffektiva kan vi bli genom att effektivisera fastighetstekniken? Och vad kommer våra hyresgäster att vilja ha framöver. Ska vi bara hyra ut golv, väggar och tak eller är det något annat vi ska göra?

– Sen tänker många inte igenom det här. Om du tar ett vanligt kontorshus där det sitter tio hyresgäster med olika mobiloperatörer. Ska man låta alla bygga varsitt nät i det här huset. Då kommer det ju springa en massa tekniker ideligen där och du har ingen koll på vad de håller på med. Det kanske blir intermodulationsproblem och en massa annat. Ska man låta det utvecklas på det sättet eller ska man sätta sig själv bakom ratten och styra upp det?

Text: Mats Cato
mats.cato@forvaltarforum.se