Foto: Jenkyll/ Pixabay
Det har nyligen skett lagändringar avseende frågan om lägenheter som brinner upp. Advokat Aziza Örs reder ut vad som gäller och vad man som hyresvärd bör, och kan, göra. I svaret talas om ”lägenhet” men det omfattar även bostadshyresrätt och lokal, om det inte särskilt framgår annat.
Av lagtext (12 kap 10 § jordabalken) framgår att om så är fallet för lägenheten före tillträdesdagen blir så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, förfaller avtalet. Detta gäller även om lägenheten har förstörts under hyrestiden, till exempel om lägenheten har brunnit upp.
Hyresvärden bör agera skyndsamt och enligt min uppfattning ha följande frågor med sig i handläggningen: 1) Har avtalet förfallit och 2) Vill hyresvärden låta hyresgästen hyra lägenheten igen efter en eventuell renovering eller sanering?
Har avtalet förfallit?
Man kan få intrycket att lägenheten behöver vara totalförstörd för att regeln ska bli tillämplig, men så är inte fallet. Vid bedömningen beaktas vilka fysiska skador som uppkommit på lägenheten på grund av branden och hur de påverkar användningen av lägenheten.
Det är därför en god idé att inhämta en skaderapport där skadornas omfattning och brandorsaken anges, eftersom det är skadornas omfattning som avgör om lägenheten kan användas för det avsedda ändamålet.
Frågorna man kan ställa sig är: Kan denna bostadslägenhet eller restauranglokal alltjämt användas som bostad eller restaurang (se t.ex. Svea hovrätts dom 2020-10-27 i mål T 3404-19)? Om svaret är nekande har avtalet med stor sannolikhet förfallit.
Tid och ekonomi kan avgöra
Enligt doktrin (juridisk litteratur) bör även beaktas, dels tidsåtgången för att lägenheten återställs till fullgott skick, dels om det är ekonomiskt försvarbart att lägga ned de kostnader som krävs för ett återställande. Enligt praxis saknas det stöd för att i bedömningen väga in hyresvärdens planer att återuppbygga lägenheten, se RH 2009:28.
Avtalet förfaller i och med branden och någon uppsägning behöver därmed inte företes.
Hyresvärden avgör fortsatt uthyrning
Vill hyresvärden låta hyresgästen hyra lägenheten efter en eventuell renovering eller sanering?
Om svaret på frågan är ja, så är saken klar.
Om svaret på frågan däremot är nej, behöver hyresvärden underrätta hyresgästen att hyresavtalet har förfallit.
Underrättelse till hyresgästen
Hyresvärden behöver underrätta hyresgästen att avtalet har förfallit utan dröjsmål. Underrättelsen kan sändas i rekommenderad försändelse till mottagarens vanliga adress (12 kap 63 § jordabalken).
Hyresgästens rätt till ersättning för skada
Hyresgästen har rätt till ersättning för skada i två situationer.
Den första situationen är om hyresvärden är vållande till branden eller av uppsåt har orsakat branden.
Den andra situationen är om hyresvärden inte utan dröjsmål lämnar ett meddelande till hyresgästen om att hyresavtalet har förfallit.
Lagen ger ingen vägledning i hur lång tid ”utan dröjsmål” är, men som hyresvärd bör man alltså inte riskera skadeståndsskyldighet genom att vänta för länge med att agera.
Hantera egendomen i lägenheten
Överenskom med hyresgästen hur egendomen i lägenheten ska hanteras och vem som ska bära kostnaden för kassering och eventuellt magasinering, helst i skrift. Detta bör hanteras skyndsamt då det kan sätta stopp för renovering och sanering.
Lagändringar ger bostadshyresgäst skydd
Från och med den 1 januari 2022 har lagstiftaren infört ett särskilt skydd för bostadshyresgäster som innebär att de tillförsäkras en rätt att bli erbjuden ett nytt hyresavtal när en bostadslägenhet blir tillgänglig för uthyrning.
Erbjudandet som hyresvärden lämnar ska avse den förstörda bostadslägenheten i återställt skick eller en annan likvärdig bostadslägenhet.
Märk väl att hyresgästen inte kan förhålla sig passiv, utan måste lämna ett meddelande till hyresvärden om att hyresgästen vill bli erbjuden ett nytt hyresavtal inom tre månader från det att hyresavtalet förföll.
Gör hyresgästen inte det inom den lagstadgade tiden eller om hyresgästen inte godtar en erbjuden lägenhet enligt ovan, upphör hyresgästens rätt till ett nytt hyresavtal (12 kap 46 a § jordabalken). Här bör hyresvärden fundera på om det är fördelaktigt att förhålla sig aktiv eller passiv.
Hyresnämnden kan förelägga hyresvärden
Lagstiftaren har i samma veva givit bostadshyresgästen möjlighet att vid hyresnämnden ansöka om att hyresnämnden ska förelägga hyresvärden att erbjuda vederbörande ett nytt hyresavtal.
Föreläggandet ska vara begränsat i tid och får uppgå till två år.
Av föreläggandet kan framgå vilka krav en bostadslägenhet ska uppfylla för att vara likvärdig. Vidare får föreläggandet förenas med vite.
Hyresnämnden kan även förelägga hyresvärden om förbud att upplåta en viss lägenhet som bostad till någon annan intill dess att frågan avgjorts. Även detta föreläggande om förbud får förenas med vite.
Sammanfattande tips:
- Agera skyndsamt i hela handläggningen.
- Inhämta skaderapport avseende brandorsaken och skadorna i lägenheten.
- Överenskom med hyresgästen hur egendomen i lägenheten ska hanteras och vem som bär kostnaderna för kassering eller magasinering.
- Gör en bedömning av om avtalet kan anses ha förfallit, överväg fördelar och risker.
Underrätta hyresgästen om att avtalet har förfallit utan dröjsmål, dvs så snart det är möjligt. - Bedöm om hyresvärden ska förhålla sig passiv eller aktiv avseende ett erbjudande av nytt hyresavtal till bostadshyresgäst.
- Vid behov, kontakta en jurist för rådgivning. Det är bättre att koppla in en jurist för tidigt än för sent.
Aziza Örs,
Advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad
