Vem ska återställa lokalen när hyresgästen flyttar?

Frågan om vem som ska återställa lokalen vid hyresgästens avflyttning är en viktig fråga för både hyresvärd och hyresgäst och leder ofta till diskussion. Svaret finns inte i någon lag men vägledning kan hämtas hyreslagen och juridisk litteratur.

SVAR: Det finns ingen konkret lag gällande detta men vägledning kan hämtas i 12 kap. jordabalken (hyreslagen) och juridisk litteratur. Svaret avser endast lokalhyresförhållanden.

Hyresgästens vårdplikt
Återställandeskyldigheten är som ovan nämnts inte reglerad i hyreslagen, men viss vägledning kan hämtas i 24 § hyreslagen angående hyresgästens vårdplikt. Under hyresförhållandet ansvarar hyresgästen för att väl vårda lägenheten (i detta fall lokalen). I vårdplikten ingår att städa, rengöra och visa aktsamhet vid användningen av lokalen.

Om hyresgästen inte väl vårdar lägenheten kan hyresgästen bli skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Enligt hyreslagen ansvarar en hyresgäst för skador (ej normala förslitningar) som under hyresförhållandet uppkommer i lokalen på grund av hyresgästens, eller person som hyresgästen hyresrättsligt ansvarar för, vållande, vårdslöshet eller försummelse.

I vårdplikten ingår även att en hyresgäst inte får vidta vilka ombyggnadsåtgärder som helst utan hyresvärdens tillstånd. En hyresgäst som överskrider sin rätt att vidta åtgärder i lokalen kan betraktas ha vanvårdat lokalen och därmed mista hyresavtalet samt bli skadeståndsskyldig för återställandet. I en sådan situation kan hyresvärden inte kräva att hyresgästen utför återställandet, om det inte har särskilt avtalats.

En hyresgäst kan dock, om inte annat har avtalats, ha en mer vidsträckt rätt att vidta åtgärder i hyresobjektet för att till exempel lokalen ska kunna användas för sitt ändamål.

Vårdplikten kan enligt viss juridisk litteratur även omfatta att lokalen ska återlämnas i ”ursprungligt skick” om inte annat har avtalats. Det föregående är dock debatterat där stöd för detta finnes i lagberedningens motiv, att en hyresgäst som tillfogat egendom med eller utan hyresvärdens samtycke ska vid avflyttning återställa lokalen i samma skick som lokalen var vid tillträdet (ursprungligt skick).

Detta kritiseras i juridisk litteratur, dels då förarbetsuttalandet är över 100 år gammalt, dels att det saknas vägledande rättspraxis samt dels att parternas avtal bör få företräde- Någon enhetlig vägledning kan, så vitt jag känner till, ej finnas i juridisk litteratur och ej heller i rättspraxis.

Hyresvärdens underhållsplikt
Det är i många fall svårt men viktigt att göra skillnad på hyresgästens vårdplikt och hyresvärdens underhållsplikt. I hyresvärdens underhållsplikt ingår att utföra nödvändigt underhåll och hålla lokalen i avtalat skick. Parterna kan dock i princip avtala fritt avseende vem som ska ansvara för underhållet. Detta sker normalt i en s.k. ”gränsdragningslista”.

Eftersom det vid avflyttning är en vanligt förekommande utmaning att bedöma om en viss brist omfattas av hyresgästens vårdplikt eller hyresvärdens underhållsplikt, bör parterna noggrant avtala om detta. Det är i övrigt inte ovanligt att parterna avtalar att hyresgästen svarar för det inre underhållet och hyresvärden för det yttre underhållet.

Sammanfogad egendom – fastighetstillbehör?
Om det inte har avtalats därom kan det argumenteras för att en hyresgäst vid avflyttning ska återställa arbeten i lokalen. I en sådan situation kan återställningsskyldigheten upplösas pga. att egendom som sammanfogats fastigheten blivit fastighetstillbehör (accession) och därmed tillfallit fastighetsägaren.

Detta kan ske när egendomen genom åtgärden blivit så sammanfogad med den fasta egendomen att den inte utan större skada kan tas bort. Som exempel kan nämnas målning och tapetsering, eller kakel. I en sådan situation övergår äganderätten automatiskt till fastighetsägaren.

Denna situation kan vara komplicerad ur ett juridiskt perspektiv och beror på omständigheterna i det enskilda fallet, varför jurist lämpligen bör rådfrågas. Situationen kan bli än mer komplicerad när varken hyresgästen eller hyresvärden vill behålla egendomen.

Är det reglerat i hyresavtalet?
Vad som framgår ovan gäller till stora delar i situationer där parterna inte har särskilt avtalat om vad som ska gälla i dessa situationer. Det ska betonas att parterna är fria att fördela ansvaret för lokalens skick vid avflyttningen och därmed även om återställning ska ske och i sådant fall av vem.

Som framgått ovan är rättsläget oklart och är till stora delar beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. Det är därför till fördel för parterna att särskilt reglera detta innan kontraktsskrivning och innan eventuella dispyter uppstår, inte bara för undvikande av tvist men även för att parterna ska bibehålla en god relation och för att förbättra förutsebarheten vid avflyttningen.

I detta sammanhang ska även nämnas att standardformuleringen i Fastighetsägarnas lokalkontraktsmall (12B.3) som används frekvent i lokalhyresförhållanden är att hyresgästen vid avflyttning ska återställa lokalen i ”godtagbart skick”. Vill parterna göra avsteg från detta vid användandet av mallen ska det särskilt regleras.

Sammanfattande tips:

  •  Avtala om lokalens skick, samt eventuellt återställningsskyldighet, vid avflyttningen.
  • Skriv en tydlig gränsdragningslista.
  • Om ni använder er av Fastighetsägarnas kontraktsmall (12B.3), komplettera med särskilda bestämmelser.

Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad

Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB

Inköpsportal - tipsa en kollega