Efter att entreprenaden avslutats inträder 2 löptider: garantitiden och ansvarstiden. Fel som då uppkommer kan Beställaren kräva att Entreprenören åtgärdar, men bara under vissa omständigheter. Entreprenadrättsexperten reder ut vad som gäller.
I normalfallet förutsätts att en entreprenad avlämnas efter det att slutbesiktning har skett och entreprenaden har bedömts som godkänd på slutbesiktning. Det kan vid en slutbesiktning kvarstå (mindre) åtgärder att färdigställa men som inte hindrar att entreprenaden anses avslutad och avlämnad. I samband med avlämnandet så börjar också garantitiden respektive ansvarstiden att löpa.
Vi kommer nedan se över under vilka förutsättningar som Beställaren kan göra gällande fel under dessa respektive tider och vad man måste tänka på för att inte gå miste om möjligheten.
I vissa avtal kan parterna kommit överens att avlämna entreprenaden på annat sätt än genom slutbesiktning. Det är därför viktigt att se över varje enskilt kontrakt om vad som gäller. Likaså gäller det att kontrollera vilka garantitider med mera, som gäller för det enskilda kontraktet. I artikeln utgår jag från ABT06:s regler om garanti- och ansvarstid.
Garantitid
Ordet ”garanti” har vitt skilda betydelser inom olika områden. Innebörden i entreprenadrättsligt sammanhang är i huvudsak en presumtion att Entreprenören är ansvarig för ett fel som framträder under garantitiden. Det innebär att om Beställaren påtalar fel under garantitiden är det upp till Entreprenören att visa att han inte ansvarar för felet (till exempel på grund av felaktigt utförande eller bristfälligt material) utan istället att felet beror på annan orsak (till exempel Beställarens felaktiga handhavande eller skötsel). Det är alltså Entreprenören som har den så kallade ”bevisbördan” vilket underlättar för Beställaren.
Entreprenören är skyldig att åtgärda fel som Beställaren påpekar under garantitiden, precis som fel som förelegat vid slutbesiktning. Beställaren kan även kräva skadestånd för följder som felet lett till.
5 eller 2 års garantitid
Garantitiden är som huvudregel fem år för entreprenörens arbetsprestation och två år för material och varor enligt AB 04 kap. 4 § 7. Garantitiden enligt ABT 06 kap. 4 § 7 är som huvudregel fem år för entreprenaden och två år för av Beställaren särskilt föreskrivet material eller särskild vara.
I normalfallet hålls minst en garantibesiktning i slutet av garantitiden/erna för att kontrollera om fel som framträtt under garantitiden. Här är det viktigt att Beställaren både påpekar fel löpande under garantitiden samt deltar aktivt vid garantibesiktning och ser till att felen noteras och/eller omhändertas. Kom ihåg att det är Beställaren som ska kalla till denna besiktning. Skriv gärna in påminnelse i underhållsplan eller liknande.
Ansvarstid
När garantitiden passerat återstår ansvarstiden. Ansvarstiden löper i 10 år från entreprenadens avlämnande. Om ett fel framträder under ansvarstiden så kan Beställaren fortfarande rikta krav mot Entreprenören men då gäller att Beställaren måste visa att Entreprenören är ansvarig. Den presumtion som gällde under garantitiden är då borta och Beställaren har bevisbördan för påståendet. Dessutom kan endast fel som är väsentliga och som orsakats av Entreprenörens vårdslöshet. Det är alltså endast mer betydande fel där också Entreprenören kan anses betett sig klandervärt som kan framföras under denna tid. Det kan vara svårt att styrka dessa omständigheter men ibland finns det goda möjligheter om bra dokumentation finns sparad.
När framträder felet?
En vanlig fråga som är avgörande är när har felet egentligen framträtt? Detta är väldigt viktigt att ha koll på då standardavtalen förutsätter att alla fel som förelåg vid tidpunkten för slutbesiktningen ska noteras då. Det är därför inte möjligt att framföra fel som förelåg redan vid slutbesiktningen, men som har missats, i annat än vissa undantagsfall (till exempel dolda fel som inte kunnat upptäckas).
Det är endast fel som framträder, det vill säga visar sig först under garanti- eller ansvarstid som kan anmälas under dessa perioder.
Reklamera fel direkt
Det finns sällan anledning att vänta med att anmäla fel eller liknande brister som upptäcks under garantitiden. Beställaren bör därför vara aktiv i att kontrollera och efterhöra från till exempel boende om brister som de upptäcker och skyndsamt anmäla dessa till Entreprenören. En missad eller för sent gjord reklamation kan ge konsekvenser och i värsta fall leda till att Beställaren missat sin chans att framföra felet.
En reklamation behöver inte vara svår att göra, men är man osäker kan det vara bra att ta professionell hjälp. Framför allt om det rör sig om många eller stora fel.
I en reklamation behöver som regel ingå:
- Parternas uppgifter
- Vilken entreprenad/kontrakt det rör
- En beskrivning av felet (detta kan vara svårt ibland. Feldefinitionen i AB04/ABT06 behandlas ej närmare här)
- Vilket krav Beställaren har (avhjälpande; inom vilken tid, skadestånd, omfattning)
- Att Beställaren anser Entreprenören ansvarig för felet och att det har framträtt under garantitiden/ansvarstiden.
Beställaren behöver inte i en första reklamation beskriva exakt omfattning på felet eller omfattningen av sitt krav på påföljd. Det kan Beställaren återkomma med i en särskild reklamation när sådan utredning har hunnits göras men det måste ske skyndsamt. I bästa fall tas båda delar tas i samma reklamation.
Det viktiga är att kommunicera påträffade fel så fort som möjligt och att vara tydlig med ovanstående punkter.
Beställaren behöver inte beskriva hur Entreprenören ska avhjälpa felet. Det är upp till Entreprenören att åtgärda så att Entreprenaden kan avlämnas kontraktsenligt (igen).
Särskild besiktning
Om Entreprenören inte anser sig ansvarig för felet eller parterna inte kommer överens kan det vara en idé att kalla till särskild besiktning av de upptäckta felen. Besiktningsmannen kommer då att bedöma om det är ett fel i entreprenaden som Entreprenören ansvarar för. Till en sådan besiktning är det viktigt att Entreprenören kallas så denne får möjlighet att delta.
Om besiktningsmannen bedömer att det föreligger fel som Entreprenören ansvarar för ska felavhjälpande ske. Om det inte sker har Beställaren själv att avhjälpa och sedan kräva ersättning från entreprenören.
Sammanfattande tips:
- Var aktiv under tiden efter entreprenadens avlämnande
- Samla in brister/fel från boenden/brukare
- Se till att reklamera utan dröjsmål och var tydlig med innehållet (enligt ovan)
- Tillse att reklamerade fel avhjälps inom skälig tid, följ upp
- Kalla till garantibesiktning och delta aktivt. Se till att fel noteras och omhändertas.
- Kalla till särskild besiktning vid behov
Andreas Sahlén
Entreprenad- och fastighetsjurist på Fastighetsägarna Service Stockholm
