För femton månaders sen gick svenska folket hem från kontoren. De flesta har fortfarande inte kommit tillbaka. Många har fått bättre balans i livet. Ungefär åtta av tio vill inte jobba på kontoret fem dagar i veckan. En på tjugo vill över huvud taget inte komma till kontoret.
Den riktiga kallduschen för de kommersiella fastighetsförvaltarna presenterade Stefan Tengblad, Petri Kajonius, Sophie Hedestad och jag själv i en rapport för ett år sen: 2/3 av de som har eget rum på kontoret trivs bra med att jobba hemifrån. De som kräver eget rum står nämligen för en stor del av den totala kontorsytan.
Det här borde fått branschen att skaka, men nej. De såg ingen förändring då. De ser fortfarande ingen förändring.
Inte heller fastighetsfonderna ser någon förändring, och varför skulle de göra det? Fonderna som investerar i fastighetsbolag går ju som tåget. Kanske gör TINA (”There Is No Alternative”) att investerare inte ser någon möjlighet att ta ut medel ur fastighetsfonder. Då kan aktierna fortsätta trots att den långsiktiga utvecklingen ser mörk ut.
Långsiktiga kontrakt och statliga subventioner till kunderna håller förstås den kommersiella fastighetssektorn under armarna. Tomma hotellrum har slagit hårt mot hotellkedjornas intäkter, men de många tomma kontoren ger inte fallande priser förrän subventionerna tas bort och kontrakten ska förhandlas om. Först då inser branschen att den har luft under fötterna.
Så hur mycket kan priserna falla? Internationella valutafonden säger 15 procent per dag som folk väljer att stanna hemma. Kreditvärderingsinstitutet Fitch säger att om folk jobbar hemifrån tre dagar i veckan så ska priserna på aktierna i branschen halveras. Så när på fem procent är de alltså överens. Ju fler dagar vi arbetar hemifrån, desto större blir intäktsbortfallet för den kommersiella fastighetssektorn.
Den här utvecklingen har vi inte sett i Kina. Där går medarbetarna villigt tillbaka till kontoren när cheferna säger “kom”. Så kommer det förstås fungera i mer auktoritärt styrda länder. Svenskt ledarskap fungerar på ett annorlunda sätt. Här är medarbetarskap och förtroende hörnstenar. Svenska medarbetare som kan och vill arbeta hemifrån kommer knappast bli tvingade till kontoret. Företag som får en möjlighet att krympa sina kontorsytor får en kostnadsfördel och de får lättare att rekrytera/behålla personal.
Så vad gör vi med husen?
I Sveriges High-tech-kluster, Kista norr om Stockholm, vill en fastighetsförvaltare bygga om kontorsytor till bostäder och skola.
Det är ett byte från hög till mycket lägre avkastning. Förändringen är tveklöst bra för Kista, som annars är dött på kvällar och helger. Den utvecklingen påbörjades före Covid-19 och är först nu officiell.
De närmaste månaderna tror jag stadsarkitekter får se många fler sådana förfrågningar droppa in. En tom kontorsbyggnad är ju inte högavkastande.
Ur ett miljöperspektiv ser jag ännu hellre att man gör lägenheter av varannan våning. Här finns troligen el att spara eftersom svenska kontor måste kylas 8–10 månader om året medan lägenheter behöver värmas större delen av året. Det beror på att vi är så mycket fler människor (vandrande element) per kvadratmeter i kontor än i lägenheter och när varannan våning är kontor så blir luftflödet mellan kontor och lägenheter en besparing.
Den diskussionen ser jag vare sig hos fastighetsbolagen eller hos någon av de stora fastighetsfonderna.
Borde inte det vara en rätt aktiv diskussion?
Mårten Westberg
vd Europeiska Institutet för Beteendevetenskaplig Analys
Professor Stefan Tengblad, Göteborgs universitet
Dr Petri Kajonius, Lunds universitet (psykologiska institutionen)
Sophie Hedestad, Netigate (marknadschef)
