Det händer att en andrahandshyresgäst fortsätter att nyttja lägenheten efter att förstahandshyresgästens hyrestid har löpt ut. Vem är ansvarig för hyresvärdens skada fram tills att lägenheten återlämnats och är i uthyrningsbart skick?
Den 17 oktober 2023 prövade Högsta domstolen bland annat denna fråga i mål Ö 5554-22, ”Lägenheten i Jämö”.
Bakgrund i målet
Förutsättningarna var enligt följande. En hyresgäst hyrde en bostadslägenhet med tillhörande förråd av fastighetsägaren (hyresvärden) i första hand. Den 20 december 2020 sade hyresgästen upp hyresavtalet. Hyresgästen och hyresvärden kom sedan överens om att hyresavtalet skulle upphöra att gälla den 31 januari 2021.
Den 1 februari 2021 kunde varken hyresvärden eller hyresgästen komma in i lägenheten. Andrahandshyresgästen som hyrde lägenheten av förstahandshyresgästen avflyttade dock inte och hade dessutom bytt ut låset på dörren.
I juli 2021 tog hyresvärden tillbaka lägenheten så som övergiven. Lägenheten var i uthyrningsbart skick först i oktober 2021.
Hyresvärden kunde inte hyra ut lägenheten till ny hyresgäst under februari-september 2021 och drabbades därmed av skada på grund av förlorad hyresintäkt som hyresvärden ville ha ersättning för. Vem ska ansvara för denna skada?
Högsta domstolens beslut
En hyresgäst är skyldig att, när hyrestiden har löpt ut och senast påföljande helgfria vardag, lämna lägenheten. Den hyresgäst som inte flyttar när hyrestiden har löpt ut gör sig skyldig till avtalsbrott. Det finns dock inga regler i 12 kap jordabalken om hyresgästens ersättningsskyldighet på grund av att hyresgästen fortsätter nyttja lägenheten efter hyrestidens utgång.
I det aktuella fallet, där en överenskommelse om hyresförhållandets upphörande hade träffats mellan parterna, menar Högsta domstolen att förstahandshyresgästen som kvarstannar i lägenheten efter hyrestidens utgång bryter mot en tydlig avtalsförpliktelse. Då gäller allmänna principer om skadeståndsansvar på grund av avtalsbrott, varför förstahandshyresgästen är skyldig att ersätta hyresvärden för den skada som hyresvärden orsakats av avtalsbrottet. Högsta domstolen konstaterar att det är förstahandshyresgästen som kan hållas ansvarig för skadan som uppkommer, även om det är på grund av andrahandshyresgästens fortsatta nyttjande av lägenheten. Förstahandshyresgästen är trots allt den som är ansvarig för avtalsförplikterna i förhållande till hyresvärden och även den som är ansvarig att se till att andrahandshyresgästen flyttar ut i tid.
Högsta domstolen finner även att hyresvärden är skyldig att begränsa sin skada genom att till exempel agera skyndsamt med eventuell ansökan om avhysning, hålla uppsikt över lägenheten och ta tillbaka den som övergiven om det är aktuellt. Det finns inte något som hindrar för att väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen, gör så mot andrahandshyresgästen. I vissa situationer kan hyresvärden även vara skyldig att göra det för att begränsa sin skada, till exempel om det inte går att nå förstahandshyresgästen.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis är förstahandshyresgästen ersättningsskyldig för hyresvärdens skada som orsakats på grund av förstahandshyresgästens avtalsbrott och som bestått av att hyresgästen inte återlämnat lägenheten till hyresvärden i enlighet med vad som överenskommits. I detta fall uppgick hyresvärdens krav till utebliven hyresintäkt, varför ersättningen uppgick till belopp motsvarande utebliven hyra för perioden februari-september 2021.
Följande bör en hyresvärd tänka på eller göra:
- Säkra bevisningen innan och efter att lägenheten återtagits – innan med eventuell skriftlig överenskommelse och efter genom dokumentation på skador och lägenhetens skick med mera.
- Hyresvärden behöver begränsa sin skada genom att inte förhålla sig passiv. Till exempel kan hyresvärden väcka talan om avhysning, ha uppsikt över lägenheten och om möjligt ta tillbaka lägenheten som övergiven.
- Sammanställ hyresvärdens skada på grund av avtalsbrottet.
- När lägenheten är återlämnad eller återtagen bör sedvanliga insatser för uthyrning och för att sätta lägenheten i uthyrningsbart skick vidtas.
- I huvudregel väcka talan om avhysning mot förstahandshyresgästen.
- Fundera på om talan om avhysning lämpligen ska väckas mot andrahandshyresgästen istället.
Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad
