Här redogör experten för en bestämmelse i jordabalken som skyddar hyresförhållanden där fastighetsägaren använder sig av en bulvan för att kringgå hyresgästens besittningsskydd. Den ger hyresgästen skydd men kan även skada fastighetsägaren.
Det förekommer att en fastighetsägare försöker kringgå bestämmelser i 12 kapitlet jordabalken (”JB”), populärt kallad hyreslagen, som är till skydd för hyresgästen genom att hyra ut lägenheten till en person eller ett företag som sedan i sin tur hyr ut lägenheten till någon annan. För att undvika att en fastighetsägare försöker kringgå någon av dessa skyddsbestämmelser finns en bestämmelse i 7 kapitlet JB. I 31 § med skydd mot dessa situationer.
Den som fastighetsägaren hyr ut lägenheten i första hand kallas ofta för bulvan. Ett typexempel på när en fastighetsägare använder sig av en bulvan är när den vill sätta bestämmelserna om besittningsskydd eller reglering av hyra ur spel. Bestämmelsen innehåller ett skydd oavsett upplåtelsen avser arrende eller hyra. Jag kommer att närmare redogöra för vilka situationer som lagstiftaren har avsett att skydda och hur bestämmelsen fungerar.
7 kapitlet 31 § jordabalken
Bestämmelsen i 7 kapitlet 31 § JB innefattar ett skydd i en situation där en fastighetsägare har upplåtit hyra eller arrende i andra hand. För att bestämmelsen ska vara tillämplig så måste det också råda en intressegemenskap mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren. Det måste även vara tal om en situation där fastighetsägaren utnyttjar vidareupplåtelsen för att kringgå en lagbestämmelse till skydd för nyttjanderättshavaren. Om bestämmelsen är tillämplig så har undernyttjanderättshavaren samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som de skulle ha haft om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten.
Vad är intressegemenskap?
Intressegemenskap föreligger till exempel vid släktskap mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren, är anställd av fastighetsägaren eller när de har ett gemensamt ekonomiskt intresse. Nyttjanderättshavaren är exempelvis ett bolag som ägs av fastighetsägaren. Begreppet är tänkt att ha en ganska vid innebörd och omständigheterna i varje fall kan innebära att det anses föreligga intressegemenskap, även om sådan vid en första anblick inte kan antas föreligga.
Kringgåendet
Som redan har nämnts ska det vara tal om att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå vissa skyddsbestämmelser. Det ska röra sig om ett illojalt förfarande, där undernyttjanderättshavarens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon skyddsbestämmelse ur spel. Det kan till exempel vara tal om hot om att nyttjanderättshavaren kommer att se till att avtalet med fastighetsägaren upphör om undernyttjanderättshavaren inte går med på en högre hyra.
Av förarbeten framgår att det är svårare att hävda att fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren har haft en avsikt att kringgå någon bestämmelse i hyreslagen när någon negativ följd för undernyttjanderättshavaren ännu inte har inträffat än i ett fall då så redan har skett.
Bestämmelsen blir inte tillämplig bara för att det föreligger intressegemenskap mellan fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren. Något som är viktigt att beakta är att bestämmelsen inte endast är tillämplig på de fall där fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren redan vid andrahandsupplåtelsens träffande hade en avsikt att kringgå till exempel besittningsskyddsreglerna. Bestämmelsen är också tillämplig när fastighetsägaren och nyttjanderättshavaren i ett senare skede utnyttjar att undernyttjanderättshavaren inte har något avtalsförhållande med fastighetsägaren.
Följden
När bestämmelsen är tillämplig så innebär det att undernyttjanderättshavaren får samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som om fastighetsägaren hade upplåtit nyttjanderätten direkt till undernyttjanderättshavaren. Detta innebär att undernyttjanderättshavaren får rätt att göra avtalet med nyttjanderättshavaren gällande mot fastighetsägaren.
Behovet av skydd
Varför har då bestämmelsen införts? Vid en andrahandsupplåtelse av hyra eller arrende föreligger inget avtalsförhållande mellan fastighetsägaren och undernyttjanderättshavaren, utan endast mellan nyttjanderättshavaren och undernyttjanderättshavaren.
Utan stöd av bestämmelsen kan undernyttjanderättshavaren inte göra gällande några rättigheter mot fastighetsägaren. Detta kan utnyttjas till exempel genom att fastighetsägaren, genom nyttjanderättshavaren, kräver en högre hyra än den egentligen hade fått eller att undernyttjanderättshavarens besittningsskydd urholkas genom att nyttjanderättshavaren och fastighetsägaren kan komma överens om att nyttjanderättsavtalet mellan dem ska upphöra.
Om avtalet mellan dem upphör blir undernyttjanderättshavaren skyldig att flytta även om denne har besittningsskydd mot nyttjanderättshavaren.
Sammanfattning
Som har framgått ovan finns det en risk att en undernyttjanderättshavare med framgång kan ställa krav på att få göra sitt avtal med nyttjanderättshavaren gällande mot fastighetsägaren om det finns en intressegemenskap och rättsförhållandet kan antas ha utnyttjats för att kringgå någon skyddsbestämmelse.
Det är därför mycket viktigt att en fastighetsägare som ska upplåta mark eller lägenhet till någon och redan vid upplåtelsen har kännedom om att objektet ska vidareupplåtas, inte agerar på ett illojalt sätt. Detta gäller även undernyttjanderättshavarens agerande.
Se till att ha ett bra underlag för att den hyra/arrendeavgift som krävs av undernyttjanderättshavaren är skälig och undvik att hota med att denne blir uppsagd till exempel om denne vill begära prövning av villkoren i hyresnämnden.
Det har dykt upp företag som är specialiserade på att företräda en undernyttjanderättshavare i tvist mot fastighetsägaren i tvister om bulvanförhållanden och en sådan tvist kan pågå under lång tid. Det är därför viktigt som fastighetsägare att noggrant fundera över vilken relation som finns till en nyttjanderättshavare, om avsikten är att denne ska hyra ut lägenheten i andra hand.
Magnus Strömqvist,
advokat på Landahl Advokatbyrå och har mer än femton års erfarenhet av rådgivning kring hyresavtal
