Fråga: Vi äger en fastighet med butikslokaler och har sagt upp avtalet med en hyresgäst för villkorsändring. Nu hotar hyresgästen med att kräva skadestånd för att vi har begärt dubbelt så hög hyra. Riskerar vi verkligen att bli skadeståndsskyldiga?
Svar:
Invändningen från hyresgästen är ganska vanlig. Först och främst ska klargöras att det gäller olika regler för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster. Då frågan avser en lokal så redogörs här endast för vad som gäller för lokaler.
Kan hyresvärden bli skadeståndsskyldig om för hög hyra begärs?
Det stämmer att hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig om den kräver en oskäligt hög hyra. Det gäller dock endast när hyresvärden ställer ett sådant krav för att gå med på en förlängning av hyresförhållandet. Varken hyresgästen eller hyresvärden har möjlighet att framtvinga en ändring av hyresvillkoren så länge hyrestiden löper, utan hyresavtalet måste sägas upp för villkorsändring för att en part ska kunna ”tvinga” motparten till förhandlingsbordet.
Hyresvärden kan däremot inte bli skadeståndsskyldig genom att kräva en oskäligt hög hyra vid nyteckning av ett hyresavtal. Det finns inte heller någon möjlighet för hyresgästen att få skadestånd utan att hyresavtalet har sagts upp för villkorsändring, även om det skulle vara så att parterna redan har tecknat ett hyresavtal med en oskäligt hög hyra.
Viktigt att notera är också att rätten till skadestånd endast uppkommer om förlängning av hyresförhållandet inte kommer till stånd på grund av de oskäliga hyresvillkoren, vilket också innebär att hyresgästen måste avflytta från lokalen för att kunna hävda sin rätt till skadestånd.
Hyresgästen kan således inte välja att både stanna kvar i lokalen och kräva skadestånd. Det är ofta ganska omständligt och kostsamt för hyresgästen att flytta och hyresgästen kan inte vara helt säker på att få ett skadestånd, i vart fall inte vara säker på hur stort det blir, vilket innebär att hyresgästen i vissa fall accepterar en hyra som den anser är oskäligt hög ändå.
Vad är en oskäligt hög hyra?
En oskälig hyra är kort och gott en hyra som överstiger marknadshyran. Svaret på vad som är marknadshyra hittar vi i 57 a § i Hyreslagen som anger att ”en krävd hyra inte anses som skälig, om den överstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (marknadshyra)”.
Det kan vara ganska komplicerat att göra en egen bedömning av vad som är marknadshyran men i mycket grova drag kan man säga att en jämförelse ska göras med hyresvillkoren för likvärdiga lokaler i likvärdiga lägen, i första hand i samma ort.
Parterna kan även få hjälp av hyresnämnden att bestämma marknadshyran för lokalen då part har möjlighet att begära att hyresnämnden ska yttra sig över densamma. Detta innebär att om den hyra som har utgått för lokalen har varit väldigt låg i förhållande till marknadshyran så kan det vara skäligt med en höjning som innebär att hyran fördubblas, eller till och med ökar ännu mer.
Sammanfattande tips
- Undersök hyresvillkor för liknande lokaler i området redan innan du gör uppsägningen, då minskar risken att du begär en oskäligt hög hyra samtidigt som du kan visa för hyresgästen att den begärda hyran motsvarar vad andra betalar i området.
- Sänk nivån på den begärda hyran om det visar sig efter uppsägningen att du har lagt nivån för högt. Detta för att minska risken att hyresgästen flyttar och begär skadestånd.
- Tveka inte att begära hyresnämndens yttrande om marknadshyra om ni inte kan överens med hyresgästen. Yttrandet kan dessutom få högt bevisvärde i en efterföljande domstolsprocess om hyresgästen flyttar och begär skadestånd.
- Ha en god dialog med andra fastighetsägare i området. Om ni har en god kontakt kan ni förhoppningsvis också utbyta uppgifter om hyresvillkoren för lokalerna i era bestånd.
- Kom alltid förberedd till hyresnämnden och se till att ha med er en sammanställning över hyresvillkor för likvärdiga lokaler i området. Det kommer vara avgörande för hur ett yttrande om marknadshyra utfaller.
Magnus Strömqvist
Advokat på Landahl Advokatbyrå med inriktning på kommersiell hyresrätt, hyresförhandlingar och tvistelösning.
