Vad gör man när lokalhyresgästen går i konkurs?

Antalet konkurser inom den fysiska detaljhandeln ökar månad för månad. Vad gör man som hyresvärd om en butik eller restaurang går i konkurs? Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta, svarar på några vanliga frågor om vad som gäller.

Den fysiska detaljhandeln har varit under stor press sedan flera år tillbaka, främst på grund av ökad konkurrens från e-handeln men även orsakad av pandemirestriktioner. Påfrestningen har ökat ytterligare den senaste tiden på grund av det ekonomiska läget och antalet konkurser ökar för varje månad som går. Det påverkar både dem som hyr och hyr ut affärslokaler.

Vad som gäller när en lokalhyresgäst går i konkurs står att finna i paragraf 31 i hyreslagen. Att en hyresgäst försätts i konkurs påverkar inte i sig hyresavtalet men kan ändå få följder både för både hyresvärden och hyresgästen.

Martin Ingvarson svarar här på några vanliga frågor om vad som gäller om till exempel en butik eller restaurang går i konkurs.

Kan hyresgästen säga upp hyresavtalet i förtid?
– I samband med en konkurs har hyresgästen möjlighet att säga upp hyresavtalet med gällande uppsägningstid. Hyresgästen behöver dock inte invänta att avtalstiden har gått ut. Om det exempelvis finns ett hyresavtal som löper från 1 januari 2023 till den 31 december 2025 (med 9 månaders uppsägningstid) och hyresgästen försätts i konkurs den 1 februari 2024 så kan konkursboet säga upp avtalet med nio månaders uppsägningstid från och med dagen för konkursen.

Kontakta konkursförvaltaren
Han betonar att det första hyresvärden bör göra när en hyresgäst går i konkurs är att ta kontakt med konkursförvaltaren, som ofta är en advokat, och fråga hur konkursboet avser att göra med det hyresavtal som hyresgästen ingått.

– Det kan vara så att det inte omedelbart kommer till hyresvärdens kännedom att en konkursansökan har lämnats in eller en hyresgäst har försatts i konkurs. Det är därför väldigt viktigt att som lokalförvaltare känna sina lokalhyresgäster, ha koll på deras verksamhet och träffa dem regelbundet för att upptäcka eventuella utmaningar de har. Det är tingsrätten som beslutar om eventuell konkurs.

Vilka möjligheter har hyresvärden att säga upp hyresavtal vid konkurs?
– Även för hyresvärden finns möjlighet att säga upp hyresavtalet med gällande uppsägningstid utan beaktande av hyrestidens utgång. Dock kan konkursboet hindra uppsägningen genom att exempelvis ställa en säkerhet eller åta sig att svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden. Konkursboet har även rätt att överlåta hyresrätten i enlighet med avtalet.

– Därutöver har hyresvärden rätt att säga upp hyreskontrakt enligt de sedvanliga reglerna om förverkande, exempelvis vid utebliven hyresbetalning, vilket är relativt vanligt i samband med konkurser.

Vad kan man som hyresvärd göra om hyresgästen inte lämnar lokalen?
– Det vanligaste agerandet för en hyresvärd vid en hyresgästs konkurs är att utnyttja möjligheten att anmoda konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad från anmodan – det vill säga att be hyresgästen (eller snarare konkursboet) att lämna lokalen snarast.
Om hyresgästen inte lämnar lokalen ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande.

Ett bra tillfälle för mer information om lokalförvaltning, möjligheter och fallgropar, offentliga och kommersiella hyresgäster ges under Sveriges Allmännyttas kurs om lokalförvaltning som hålls den 23 april – se faktarutan.