Lokaldag djupdyker i samhällsfastigheter

Martin Ingvarson, lokalexpert på Sveriges Allmännytta. Foto: Helene Ahlberg

Lokaldagen tar i år tag i ett rykande aktuellt ämne: vem ska äga de lokaler som används för vård, skola och omsorg? Hur resonerar fastighetsbolagen i dag? SBB, Rikshem och Kommuninvest hör till de medverkande i Sveriges Allmännyttas arrangemang.

Samhällsfastigheter har blivit en attraktiv och snabbt växande marknad för privata aktörer. Många fastighetsbolag har lockats till segmentet med affärsmodellen att köpa välfärdsfastigheter och sedan hyra ut dem till kommunerna. Bland de större aktörerna finns SBB, Rikshem och Victoriahem, som också är associerade medlemmar i Sveriges Allmännytta.

I takt med ekonomisk nedgång och stigande räntor har dock läget blivit allt kärvare för samhällsfastighetsbolagen. Nu är trenden kanske på väg att vända. I stället för att kommuner säljer sina lokaler har nu flera kommuner köpt tillbaka fastigheter från SBB, och flera andra är på gång eller försöker förhandla till sig bra villkor.

Så vad ska kommunerna göra – vad är bäst, hyra eller äga? Och hur ska aktörerna förhålla sig när epoken av låga räntor kanske är förbi?

Det är temat för Lokaldagen, som arrangeras av Sveriges Allmännytta den 9 november, med medverkande som SBB, Rikshem och Kommuninvest. Dessutom presenteras erfarenheter från kommuner som tidigare sålt sina fastigheter.

Dagen inleds med en temperaturmätning på samhällsfastigheter som fastighetsinvestering. Mikael Söderlundh, analyschef vid fastighetsrådgivaren Colliers, ger en bild av hur sektorn mår i dag i tider med höga räntor, rekordinflation och annalkande lågkonjunktur.

Catrin Viksten, förvaltningschef för Rikshems samhällsfastigheter, talar sedan om varför samhällsfastigheter blivit en av fastighetsbranschens hetaste marknader – och om fördelar och nackdelar med affärsmodellen.

SBB ger sin syn på affärsupplägget
Även Samhällsbyggnadsbolaget Norden (SBB), som på kort tid byggt upp en omfattande portfölj samhällsfastigheter, medverkar under lokaldagen. SBB:s affärsidé har ifrågasatts under året och aktiekursen har dalat. Krister Karlsson, vice vd SBB Norden, kommer till Lokaldagen och berättar om hur bolaget nu ser på sitt affärsupplägg, den senaste tidens turbulens och sin roll i samhällsbygget.

Finansinstitutet Kommuninvest, som lämnar råd till kommunerna kring olika finansieringsformer, ger ett annat perspektiv på ämnet. Kommuninvest har gjort en studie kring vad som är mest lönsamt för kommunen, att äga eller hyra verksamhetslokalerna. T f forskningschef Erik Törnblom berättar om resultatet.

Så gick det i Härnösand
Lokaldagen bjuder också på en berättelse om vad som hände i Härnösand. För 16 år sedan genomförde Härnösand en fastighetsaffär som räddade kommunens ekonomi. Förlorade arbetstillfällen, minskad offentlig service, negativ befolkningsutveckling ledde till att kommunens lokalfastigheter såldes till en privat aktör.

I dag har fastigheterna sålts vidare flera gånger om. Härnösandshus nuvarande vd Göran Albertsson berättar om hur resan gick till, vad man har lärt sig och hur dialogen mellan kommunen och dagens ägare fungerar i dag.

Men det finns också juridiska aspekter på kommunala fastighetsaffärer. Carin Carlsson, jurist på Sveriges Allmännytta, reder ut vilka lagar och regler som gäller och vilka risker den kommunala aktören står för, liksom vilka konsekvenserna kan bli för såväl beställare som entreprenör om affären bryter mot upphandlingsregelverket.

Ser fram mot Lokaldagen
Sveriges Allmännyttas lokalexpert Martin Ingvarson, som är med och håller i trådarna under Lokaldagen, betonar att frågan om vad kommunen gör med sina samhällsfastigheter har hög relevans för kommunägda bostadsföretag.

– Om kommunen beslutar sig för att själv äga fastigheterna är det vanligt att det är det kommunala fastighetsbolaget på orten som får äga och/eller förvalta dem. Därför är detta avgörande för de allmännyttiga bolagens verksamheter, exempelvis för kompetensförsörjning, resursplanering och finansiering, säger han.

Martin Ingvarson poängterar också att de allra flesta av Sveriges Allmännyttas medlemsföretag redan äger och förvaltar samhällsfastigheter. Och det fåtal bostadsföretag som inte själva äger några samhällslokaler har ett systerbolag eller dotterbolag som innehar samhällsfastigheter – och de är i flertalet fall medlemmar hos Sveriges Allmännytta.

– Jag ser fram emot att träffa deltagare från både medlemsföretag, kommuner och privata fastighetssektorn under Lokaldagen, säger han.