En ”perfekt storm” är när flera väderfenomen, var för sig odramatiska, leder till ett katastrofväder. Är dagens energikris en ”perfekt storm” – där flera globala faktorer samverkat? Sara Jacobsson beskriver faktorerna och vad du som förvaltare kan göra.
De faktorer som beskrivs som delar av den perfekta stormen för fastighetsbranschen är inflationen, ränteökningarna, kriget i Ukraina och tillhörande energikris i Europa, kvarvarande effekter från pandemin i form av materialbrist och tillhörande materialkostnadsökning.
Energikrisen i sig består av både brist på el (leder till ökade elkostnader) och brist på uppvärmningsalternativ till el (leder till ökade värmekostnader).
Utöver energibristen finns kommande ökningar av fasta kostnader från elnätsbolagen. Även fossila bränslen har stigit i pris under en längre tid och påverkar de sektorer som har stor andel transporter. En följd av energikostnadsutvecklingen är aviserade ökningar av priset på vatten, till exempel i Stockholm.
Ingen av dessa faktorer är var för sig förödande eller oväntade, men tillsammans sätter de ett tryck på fastighetsbransch att agera smart och nu.
Driftnettot, vad kan jag göra?
En förvaltare jobbar ofta med krav på att förbättra driftnettot, lite enkelt beskrivet som hyresintäkterna minus drift- och underhållskostnaderna.
Driftnettot i sig är en del av underlaget som bedöms när fastighetens marknadsvärde bedöms, tillsammans med avkastningskrav och olika investeringsbehov framåt. En fastighetsförvaltare kan alltså arbeta med två delar för att minska påverkan från den perfekta stormen.
Intäkter
- Läs igenom dina hyresavtal och skapa en rutin för avräkning av driftkostnadstillägg. Om tilläggen är upprättade med schabloner, se över schablonerna för nästa avtalsperiod och ändra till faktisk förbrukning eller indexkopplade schabloner.
- I många fall ställer hyresgäster krav på att få redovisat hur mycket energi som förbrukas i lokalen, säkerställ att du har god kontroll på ytor och förbrukningar för att därefter kunna automatisera så mycket som möjligt av avräkningsrutinen. Det går oftast att göra mer automatiserat än man tror, om det finns rätt data inlagt från början.
- Lägg fram förslag på individuell mätning av varmvatten om ni inte redan har det, gäller både bostäder och lokaler. Detta är givetvis en förhandlingsfråga, men ett första steg är att utreda hur man skulle göra rent tekniskt. Därefter lägga in det i förhandlingen.
Kostnader
- Gå igenom alla elabonnemang och säkerställ att du vet vad som försörjs och att det är relevant uttag per abonnemang samt att det är fastighetsägarens abonnemang ansvarsmässigt. Fasta avgifterna blir stora om man har många abonnemang. Det går oftast att säkra ner effektuttaget och på så sätt minska kostnaderna på elen.
- Beställ en genomgång av samtliga värme- och kylinstallationer med syfte att minska ner totala drifttiderna, planera sekventiell uppstart av fläktaggregaten, injustering av värmesystemet och säkerställ att inte kyla och värme går samtidigt i samma lokal.
- Gå igenom drifttiderna och justera så mycket det går, utan att hyresgästernas verksamhet påverkas. Om någon hyresgästs verksamhet kräver att hela byggnader är igång utöver ordinarie arbetstid, titta i hyresavtalet och se om du kan ta betalt för utökade tider.
- Passa på att lägga fram förslag om energieffektiviseringar i planerat underhåll inför budget 2023. Energieffektiviseringar återbetalar sig snabbt och du minskar ert CO2-utsläpp samtidigt. Det finns många enkla och smarta tips som ger snabb effekt.
- Diskutera energistrategi framåt och lägg en plan för de närmaste åren. Var ska solcellerna installeras, går det att borra efter bergvärme, kan er elbilsparkering användas som batterilager? Hur ser era förutsättningar ut?
Företag som har investerat i hållbarhetsarbete och som har en framförhållning har större chans att komma igenom den här stormen helskinnade. De som redan har investerat i förnybar energi befinner sig i ett ganska bra läge idag.
Ökade energikostnader ger lägre värden
För varje ökning i energikostnad som inte kan motverkas av en effektivisering kommer fastighetsvärdet att påverkas.
10% ökning för en centralt belägen kontorsfastighet innebär åtminstone en dryg tusenlapp per kvadratmeter i förlorat värde.
Att dessutom många ledande aktörer i branschen lovar en halvering av CO2-utsläppen kopplat till förvaltning till 2025 innebär att en fastighet som inte förvaltas med fokus på energieffektivisering riskerar att bli en så kallad ”stranded asset”, det vill säga en tillgång som ingen vill äga.
Kunskap om energi och byggnader lönar sig alltid, se till att du och dina kollegor tar hjälp när det behövs för att lära er vad det innebär att ägna sig åt energismart fastighetsförvaltning, både operativt och på strategisk nivå!
Checklista över åtgärder under den ”perfekta stormen”:
- Se över intäktssidan.
- Gå igenom abonnemangen.
- Gå igenom förbrukningen och hitta energitjuvarna idag.
- Lägg fast en energistrategi på kort och lång sikt, gärna per fastighet.
- Koppla ihop underhållsbudgeten 2023 med den beslutade energistrategin och motivera kostnaderna med lägre energikostnader över tid.
- Investera i kunskap, ta hjälp för att bli en bättre förvaltare.
Sara Jacobsson
Affärsområdeschef för Förvaltningsrådgivning på Svefa
