Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Är det alltid en fördel med överlåtelsebesiktning inför köp/försäljning av fastighet?

Marianne Montelius, advokat och delägare, Landahl Advokatbyrå

Svar: Frågan kan tyckas märklig för svaret borde utan tvekan vara att det självklart alltid en fördel. Men så enkel är inte juridiken. För er som inte är så insatta i besiktningar följer här en kort beskrivning hur det ofta går till.

Ofta beställer någon av parterna en överlåtelsebesiktning inför en fastighetsöverlåtelse som en besiktningsman utför och därefter tillhandahålls i vart fall uppdragsgivaren ett protokoll från besiktningen och det vanliga är att båda parter får del av protokollet.

I merparten av alla överlåtelsebesiktningar upptäcker besiktningsmannen något som kan anmärkas på. Det kan vara allt ifrån en felaktigt installerad golvbrunn i ett våtrum, att det finns indikation på fukt på vinden eller grunden.

Riskfyllt förfarande
Som en parentes vill jag nämna att säljare och köpare ibland bestämmer att säljaren av fastigheten ska åtgärda de fel som upptäckts före tillträdet. Ett sådant förfarande är inte att föredra och är dessutom riskfyllt.

Oavsett om säljaren anlitar en entreprenör eller utför arbetet själv finns risk för att tvist uppstår om utförandet.

Det är en betydligt bättre lösning att antingen sätta ner köpeskillingen med motsvarande summa som det skulle kosta att åtgärda felen så att köparen efter tillträdet antingen kan anlita en egen entreprenör och få ett avtalsförhållande med entreprenören eller åtgärda felen själv.

Det viktiga är att säljaren inte ska bli inblandad i fel som köparen kände till vid köpet.

Sällan dolt fel – juridiskt
Tillbaka till kärnfrågan. Huvudregeln är att de fel som en besiktningsman noterar i ett protokoll kan mycket sällan vara ett så kallat dolt fel i juridisk mening.

Ibland har besiktningsmannen noterat att en konstruktion utgör en risk och ibland rekommenderas en fortsatt teknisk undersökning.

I dessa situationer blir det svårt för köparen att nå framgång med ett krav om ”dolt fel” mot säljaren.

Dolda utrymmen svåra att undersöka
Det förekommer situationer som är lite speciella då en del av fastighetens byggnad inte är möjlig att undersöka på grund av att utrymmet är dolt som exempelvis en vind som saknar inspektionslucka eller en grund som inte går att inspektera.

Det är i de här situationerna besiktningsmannen som styr över vem av säljaren och köparen som är ansvarig för eventuella fel som inte var möjliga att undersöka beroende på vad han/hon skriver i protokollet.

Det korrekta är att besiktningsmannen ska skriva att utrymmet inte var möjligt att undersöka. Punkt. Det betyder att säljaren är ansvarig för fel som framkommer om det inte var förväntat eller annan anledning som vi inte kan fördjupa oss i här.

Utökad undersökningsplikt
Ibland skriver dock besiktningsmannen i stället att utrymmet inte var möjligt att undersöka och rekommenderar utan anledning, det vill säga utan att det ser ut att vara något fel, en fortsatt teknisk undersökning.

Med anledning av köparens undersökningsplikt får köparen därmed en utökad undersökningsplikt som innebär att om köparen inte gör en mer omfattande undersökning, blir ansvaret köparens.

Svaret på om det är bra eller inte beror såklart på om man är säljare eller köpare. Lagstiftarens syfte har dock knappast varit att en besiktningsman ska kunna förflytta det juridiska ansvaret.

3 tips på hur man bör agera som köpare/säljare:

  1. Mitt första enkla tips är att man behöver vara observant på vad som noteras i protokollet så att det blir korrekt. Ibland är det svårt att påverka eftersom det kan är motparten som anlitat egen besiktningsman.
  2. I en del länder är det vanligt att köpare och säljare anlitar varsitt ombud inför en fastighetsöverlåtelse för att undvika mäklarens skyldighet att vara opartisk, vilket är en mycket god idé. Mitt andra tips blir därför att anlita ett ombud inför en fastighetsöverlåtelse för att undvika att i efterhand drabbas av omfattande ekonomiska konsekvenser som varit mycket enkla att undvika om man fått råd från någon är insatt i den här typen av fastighetsrätt.
  3. Mitt tredje tips är att man som säljare bör upplysa så mycket som det är möjligt om fel man känner till eller haft problem med. Om köparen känner till fel/brister är det sällan ett fel som säljaren blir ansvarig för. Som köpare bör man utföra en mycket noggrann undersökning. Om det ska med eller utan protokoll från undersökningen låter jag vara osagt.

Marianne Montelius, advokat och delägare, Landahl Advokatbyrå
Specialiserad på överlåtelserelaterade frågor och tvister vilket innebär mycket domstolsprocesser främst avseende fel i fastighet/bostadsrätt samt mäklarjuridik. Marianne är även specialiserad på upprättande av villkor och klausuler i köpehandlingar samt andra överenskommelser mellan parter.

Bli den första att kommentera "Är det alltid en fördel med överlåtelsebesiktning inför köp/försäljning av fastighet?"

Kommentera

Du måste vara inloggad för att kommentera. Klicka här för att logga in
Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega