Fråga: Vi hyr ut en lokal till ett grossistföretag och nu har det uppstått problem med kackerlackor i lokalen. De har även spritt sig till andra delar av huset. Vem är skyldig att sanera? Kan vi vidta några åtgärder mot hyresgästen?
Svar: Förekomst av ohyra i lokalen är ofta problematiskt. Det kan till exempel vara svårt att utrota ohyran, eller så kan det finnas risk för skador på fastigheten och annan egendom. Det är även ofta ett stort problem för många verksamheter vid ohyra i lokalen.
Till exempel kan förekomsten av kackerlackor i en restauranglokal eller på ett hotell vara förödande för företagets rykte och leda till ett väsentligt tapp i omsättning.
Vad är ohyra?
Det är inte alltid som förekomsten av djur i en byggnad utgör ohyra. Lagtexten definierar inte närmare vad ohyra är och använder ofta begreppen ohyra och skadedjur i väsentligt samma betydelse.
Folkhälsomyndigheten ger följande exempel på ohyra: Råttor, möss, vägglöss, kackerlackor, mjölmott, pälsängrar, fågelkvalster. Av exemplifieringen kan vi dra slutsatsen att det rör sig om djur som riskerar att orsaka någon form av skada på egendom eller som kan ha negativ påverkan på hälsan hos en människa.
Det finns vissa bestämmelser i miljöbalken som har viss betydelse, bland annat finns en allmän försiktighetsprincip samt vissa bestämmelser om verksamheter med allmänt ändamål. Jag redogör av utrymmesskäl i denna artikel inte för dessa.
Ansvaret i kommersiella hyresförhållanden för att utrota ohyra framgår av hyreslagen (12 kap. 17 § jordabalken). Av bestämmelsen följer att bestämmelserna om skada eller brist också gäller vid ohyra i lokalen, så länge ohyran är till men för hyresgästen.
Hyresvärdens ansvar
Enligt andra bestämmelser i hyreslagen gäller att hyresvärden är skyldig att avhjälpa skador och brister i lokalen om parterna inte har avtalat om annat. Ohyran måste inskränka hyresgästens möjlighet att använda lokalen för avsett ändamål för att hyresgästen ska kunna ställa några krav.
Om ohyran är till men för hyresgästen har denne rätt att kräva att hyresvärden utrotar ohyran. Hyresgästen kan då även ha rätt till nedsättning av hyran. Om hyresvärden inte utrotar ohyran inom skälig tid, kan hyresgästen ha rätt att själv vidta sådana åtgärder.
Hyresgästen kan då ha rätt till ersättning från hyresvärden för sina kostnader. Hyresgästen har till och med rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om bristen är av väsentlig betydelse för hyresgästen. Om hyresvärden inte kan visa att ohyran har uppstått utan dennes försummelse, kan hyresgästen till och med ha rätt till ersättning för skada.
Om hyresgästen själv har orsakat ohyran kan hyresgästen självklart inte göra gällande någon av dessa påföljder.
Hyresgästens ansvar
Oavsett vem som är ansvarig för förekomsten av ohyran, är hyresgästen skyldig att informera hyresvärden genast om förekomsten av ohyra (12 kap. 24 § jordabalken). Om hyresgästen inte gör detta riskerar denne att bli ersättningsskyldig för merkostnaden om skadan förvärras och även att hyresavtalet sägs upp i förtid.
Om det är hyresgästen som har orsakat ohyran kan hyresvärden istället ha en rätt att säga upp hyresavtalet. En förutsättning är att hyresgästen har orsakat ohyran genom vårdslöshet samt att vårdslösheten innebär ett väsentligt avtalsbrott. Domstolarna anser oftast att det rör sig om ett väsentligt avtalsbrott om ohyran har spritt sig utanför lokalen.
Hyresvärden måste säga upp avtalet inom två månader från det att hyresvärden fick kännedom om ohyran. Om det endast rör sig om mindre allvarliga fall av ohyra, som inte leder till stora besvär för hyresvärden, kan avtalet inte sägas upp. Hyresgästen är dessutom skyldig att ersätta hyresvärden för de kostnader som uppstått på grund av ohyran. Sådan ersättning skulle kunna innefatta kompensation för annan hyresgästs krav på hyresreduktion.
Sammanfattning
Hyresvärden har alltid en skyldighet att se till att ohyran utrotas oavsett hur den har uppstått. Om hyresgästen inte har orsakat ohyran kan denne ha rätt till hyresreduktion och rätt att säga upp avtalet om hyresvärden inte vidtar några åtgärder.
Om hyresvärden har orsakat ohyran genom vårdslöshet kan hyresgästen ha rätt till skadestånd. Om hyresgästen har orsakat ohyran kan denne vara skyldig att ersätta hyresvärdens kostnader samt riskerar även att hyresavtalet sägs upp av hyresvärden.
Avtal med saneringsföretag
Ett bra tips till fastighetsägare är att se till att ha ett avtal tecknat med ett saneringsföretag som snabbt kan komma och vidta lämpliga saneringsåtgärder. Här måste fastighetsägaren dock göra en viktig prioritering.
Om den högsta prioriteringen är att bekämpa ohyran kan det vara lämpligt att lämna tydlig information till hyresgästerna om att de ska kontakta saneringsföretaget direkt vid påträffande av ohyra i lokalen. Då kan saneringsåtgärder inledas omgående.
Utredning av ansvar
Om det i stället ska prioriteras att utreda hur ohyran har uppkommit och vem som ansvarar för det, är det oftast lämpligare att informationen till hyresgästerna innehåller direktiv som innebär att de ska kontakta fastighetsägaren eller dennes representant omgående efter att ohyra har påträffats.
Då kan fastighetsägaren kontakta saneringsföretaget och ofta kan saneringsföretaget även utreda hur ohyran har uppkommit och dokumentera detta. Det är också lämpligt att ta en skyndsam kontakt med en jurist, verksam inom kommersiell hyresrätt, för att diskutera hur situationen ska hanteras och om några åtgärder ska vidtas mot hyresgästen, till exempel skicka en rättelseanmaning.
Se till att även anslå informationen om hur hyresgästerna ska hantera förekomsten av ohyra i lokalen i trapphuset eller liknande utrymme där den är lättillgänglig för hyresgästerna.
Magnus Strömqvist
Jurist på Landahl Advokatbyrå med inriktning på kommersiell hyresrätt, hyresförhandlingar och tvistelösning.
