Har du lokalhyresgäster som utnyttjar det gemensamma soprummet? Läs här vad juristen säger om villkorsändring för att flytta soprummet och vad du som hyresvärd bör tänka på för att inte trampa snett.
En hyresvärd som tillhandahåller soprum för avfallshantering inom ramen för ett hyresförhållande med en lokalhyresgäst och och som vill flytta soprummet till annat utrymme behöver som huvudregel godkännande av lokalhyresgästen innan flytten sker.
Det följer av bestämmelsen i 12 kap jordabalken 3 § stycke 3 som anger att om det av ett hyresförhållande följer en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna får den rätten inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor.
Ändring av hyresvillkor i lokalhyresavtal kan antingen ske frivillig eller genom uppsägning av hyresavtalet för villkorsändring.
Förbise inte lokalhyresgästen
Bestämmelsen gäller både för bostäder och lokaler (men förbises ibland vid förvaltningen av lokalhyresavtal) och gäller även om det inte uttryckligen framgår av hyresavtalet att lokalhyresgästen har rätt att använda utrymmet samt avser alla utrymmen som är avsedda att användas gemensam av hyresgästerna, t.ex. trapphus, cykelförråd, tvättstuga m.m.
Om lokalhyresgästen inte frivillig accepterar att hyresvärden flyttar, eller på annat sätt ändrar användningen av, ett gemensamt utrymme ska alltså en uppsägning för villkorsändring ske och nytt hyresavtal (eller tilläggsavtal) träffas innan flytten får genomföras.
Riskerar krav på hyresnedsättning
En hyresvärd som av förbiseende inte uppmärksammar bestämmelsen riskerar att lokalhyresgästen framställer krav på nedsättning av hyra eller annan ersättning på grund av flytt eller andra ändringar. Andra ändringar av nyttjande av utrymme kan t.ex. vara begränsning av tidpunkter för tillträde eller nya avfallskärl m.m.
Ett sätt att minska riskerna för att lokalhyresgästerna emotsätter sig ändringar eller flytt av gemensamma utrymmen kan vara att tydliggöra rätten till nyttjandet av sådan utrymmen i hyresavtalet och precisera vilka gemensamma utrymmen som finns och förbehålla hyresvärden rätt att ändra användningen av dessa under hyrestiden eller upprätta ordningsregler med motsvarande innehåll.
Det får emellertid påpekas att det är oklart om sådana villkor är giltiga i händelse av oenighet och det finns ingen klar och tydlig praxis för hur bestämmelsen ska tolkas och tillämpas avseende lokalhyresgäster.
Lämpligt att ha god kommunikation
I sedvanliga lokalhyresavtal brukar hyresvärden åta sig att tillhandahålla utrymme för avfallshantering.
Om det finns flera lokalhyresgäster som gemensamt nyttjar ett och samma soprum och där hyresavtalen har olika tillträdesdatum och löptider kan det vid behov av förändringar av nyttjandet av gemensamma utrymmen uppstå både omfattande arbete, både administrativt och juridiskt, t.ex. upprättande av uppsägning och nya hyresvillkor, delgivningsförfarande, medling inför hyresnämnd m.m.
Arbetet kan både bli kostsamt och i värsta fall leda till tidsfördröjningar av behövliga förändringar. Det är därför lämpligt att ha god kommunikation med sina lokalhyresgäster och försöka träffa frivilliga överenskommelser (som dokumenteras skriftligen).
Martin Lundberg
Martin Lundberg är jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.
