Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Kan hyresgästs besittnings-skydd avtalas bort?

En bostadshyresgäst har direkt besittningsskydd, det vill säga en kvarboenderätt. Detta innebär att hyresgästen vid hyrestidens utgång har rätt till förlängning om inte någon besittningsskyddsbrytande grund enligt 12 kap 46 § jordabalken föreligger.

Om hyresvärden säger upp hyresavtalet med hyresgästen och åberopar en av punkterna i den nu nämnda paragrafen, är hyresvärden vid hyresgästens bestridande tvungen att få uppsägningen prövad och få bifall till sin talan innan hyresgästen är skyldig att avflytta från lägenheten. Om hyresgästen trots detta inte avflyttar kan hyresvärden få hyresgästen avhyst.

Hyresvärdar har i vissa situationer ett intresse av att avtala bort det direkta besittningsskyddet, till exempel vid upplåtelser av bostäder i en fastighet som hyresvärden avser att renovera inom en snar framtid.

I vilka situationer har boende inte direkt besittningsskydd?
Det finns ett flertal situationer där den boende inte har ett direkt besittningsskydd, men jag ska endast beröra en av dessa situationer, nämligen när hyresvärden och hyresgästen har överenskommit om att hyresgästen inte ska ha direkt besittningsskydd i enlighet med 12 kap 45 a § jordabalken.

För den nyfikne läsaren kan övriga situationer utläsas i 12 kap 45 § jordabalken. Avstående av indirekt besittningsskydd för lokaler är också möjligt – detta har min kollega, Cecilia Stenfalk, skrivit om i denna artikel som publicerades den 18 december 2020.

Överenskommelse om avstående från det direkta besittningsskyddet
Överenskommelsen ska ske i en särskilt upprättad handling som undertecknas av parterna och som bifogas hyresavtalet. Det är oerhört viktigt att det sker i en separat handling till hyresavtalet, då det i annat fall inte anses uppfylla formkraven. En överenskommelse behöver dock i vissa fall enligt nedan inte godkännas av hyresnämnden, om:

  1. Överenskommelsen har träffats mellan parterna efter att hyresförhållandet inletts och det gäller en hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning. Parterna kan här träffa ett så kallat blankt avstående innebärande att hyresgästen avstår från besittningsskyddet i alla situationer, eller
  2. Överenskommelsen träffas för en tid om högst fyra år från det att hyresförhållandet inleds och innebörden i överenskommelsen är att hyresgästen inte ska ha rätt till förlängning om hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset och det gäller en bostadslägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Samma sak gäller avseende ägarlägenhetsfastigheter och bostadsrätter.

Vid alla andra situationer än ovan behöver parterna inhämta hyresnämndens godkännande.

Inhämtade av hyresnämndens godkännande
Hyresnämnden gör en prövning av det uppgivna skälet till avståendet och tidsperioden som avståendet ska gälla. Hyresnämnden har speciella blanketter som kan användas i detta syfte.

Giltighetstiden i hyresnämndens blankett är förifylld till fyra år. Om parterna vill överenskomma om längre tid än fyra år ska skälet väga tyngre.

För det fall parterna inte vill riskera att hyresförhållandet inleds och bostadshyresgästen erhåller besittningsskydd innan hyresnämndens beslut erhålls, kan hyresavtalets giltighet villkoras med hyresnämndens godkännande.

Om hyresgästen har make/maka/sambo vid tidpunkten för avståendet är det viktigt att även detta beaktas.

Uppsägning
Märk väl att det endast är vid angivande av det skäl som anges i överenskommelsen i uppsägningen som medför att hyresgästen saknar besittningsskydd.

Om ett annat skäl än detta anges i uppsägningen ska uppsägningsfrågan prövas i vanlig ordning och hyresvärden måste få bifall till sin talan innan hyresgästen är skyldig att avflytta.

Sammanfattning

  • Hyresgästen har direkt besittningsskydd, det vill säga kvarboenderätt, om inte hyresvärden och hyresgästen avtalar om avstående från besittningsskydd
  • Överenskommelsen ska träffas i en separat handling till hyresavtalet som undertecknas av parterna och bifogas hyresavtalet
  • I vissa situationer behöver hyresnämndens godkännande inhämtas för att överenskommelsen ska gälla
  • Om hyresgästen har en make/maka/sambo ska detta särskilt beaktas.

Aziza Örs
Advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad

Bli den första att kommentera "Kan hyresgästs besittnings-skydd avtalas bort?"

Kommentera

Du måste vara inloggad för att kommentera. Klicka här för att logga in
Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega