Jimmie Hall har mångårig erfarenhet av lokaluthyrning. I sin krönika tipsar han om hur du som uthyrare kan maxa volym, se över förhållningsregler, ha koll på ljudnivån och se till att ha ljus i höstmörkret!
Ni har checkat konkurrensen, besökt lokalen, tagit fina och eller intressanta bilder, har skapat er ett nätverk av kompetenta människor omkring er, ni har hittat fram till en effektiv lokal, och ni har skrivit en ”rumsa”.
BRA! Nu börjar det likna något! Men vi är absolut inte klara än…
Uppmätning av lokalen
När ni mäter upp lokalen glöm då inte att även mäta takhöjder om ni har olika takhöjder eller takhöjden om ni har en och samma i hela lokalen.
Mät även höjd mellan bjälklag så har ni även den om det uppstår frågor från hyresgäst om man kan göra något åt takhöjden.
Varför ni även ska mäta upp mellan bjälklagen är för att jag har varit med om att man skulle kunna ”parkera en mindre bil” ovanpå det nedpendlade akustiktaket. Det var under 80–90 talet då VVS inte brydde sig om något annat än att det skulle vara enkelt att jobba ovanför akustiktaket om det möjligen skulle hända något där uppe under hyresperioden.
Och därmed pendlade de ner undertaket på tok för mycket.
Man betalar för volym!
Värdet på en lokal sitter inte ovanför undertaket det sitter upp till undertaket. Volym betalar man alltid för!
Kan man inte höja undertaket på grund av att installationerna ligger dikt an bjälklag och undertak då är det som det är. Men i de flesta fall kan man pressa upp undertaket en hel del.
Kom ihåg varje centimeter räknas!
Fyrkantiga installationer
I större projekt är detta en av de viktigaste punkterna då VVS vill ha mycket luft mellan undertak och bjälklag och jag som utvecklare inte vill ha någon alls om det är möjligt.
Kan vi även använda rektangulära installationer istället för runda så kan även det göra att man får upp undertaket 10 centimeter till.
Tänk dock på att rektangulära installationer bullrar lite mer än runda. Men trycker ni upp undertaket med 10 cm i till exempel en gammal 80-talsfastighet så är det guld värt.
Olika takhöjder ger bättre volymkänsla
Man kan även jobba med att ha olika takhöjder på olika ställen i lokalen för att få en bättre rymdkänsla.
I korridorer är det alltid svårt att trycka upp undertaket för det är oftast där alla installationer går (förutom på Centralstationen där valde vi att ha dem inne i rummen i stället för att göra korridorerna till en positivare upplevelse).
Men ut mot fasaden, där arbetsplatserna alltid placeras, kan man faktiskt som oftast plocka upp takhöjden med 10–20 centimeter till. Det gör en enorm skillnad.
Synligt fungerar ibland – ibland inte
Man kan även jobba med synliga installationer och därmed ta bort det nedpendlade akustiktaket för att skapa mer rymd. Det kan funka bra ibland men ibland inte.
I befintliga lokaler med undertak har man oftast inte tänkt på hur man drar installationerna ovan undertak utan det har dragits på det mest effektiva sättet. Därmed betyder det att det som kommer fram i denna typ av omdaningar inte ser speciellt snyggt ut.
Blåser man dock ut en lokal kan detta tas hand om och projekteras till att se fint ut och då kan det verkligen sätta rätt karaktär på rätt lokal. Men… glöm inte bort akustiken!
Tänk på ljudet!
Sliter man ner akustiktaket i en lokal för att köra med synliga installationer så bör man även tänka på ljudet!
Undertaket är ju nästan alltid, även om det är fult, en riktigt bra ljudabsorbent som ser till att man har en låg efterklangstid och det skapar en trevligare arbetsmiljö.
Jag har dock varit med om att kraven från en del hyresgäster har varit ouppnåeliga vad det gäller ljud och ljudklassning.
Då var det en duktig konsult som gick in och sa att blir det för tyst i lokalen då mår man inte bra heller för allt du gör hörs. Det vill säga; varenda rörelse eller viskning. Så ett visst störande ljud från installationer med mera är inte helt fel. Men sedan får det ju inte bullra för mycket så klart!
Osexigt men nödvändigt
Det leder oss in i nästa frågeställning. Förhållningsregler i lokalen är inte de mest sexiga sakerna att jobba med men även de måste lösas. Tänker på handikappsnormer, dagsljus, ljud och buller, WC, pentry, och så vidare, och så vidare.
Glömmer man bort att handikappanpassa lokalen kan det framöver bli en stor kostnad som man inte räknat med då det är fastighetsägarens ansvar att se till att de ytor man hyr ut anpassas på rätt sätt.
I större projekt tas detta med i de nya planlösningarna men i mindre kontorslokaler kan det lätt glömmas bort.
Det är även så att hyr man ut den mindre lokalen i nästan befintligt skick har man inte krav på sig att ställa om en toalett till HWC. Det betyder dock inte att det inte kan komma som ett krav senare från någon hyresgäst.
Detta gäller även angöringen till fastigheten genom entré och sedan vidare upp i fastigheten. Har man till exempel en så pass liten hiss att man inte får in en rullstol är det den som är getingmidjan och nästintill omöjligt att lösa. Då behöver man inte lösa det uppe på planen i övriga fastigheten.
Hösttips till dig som uthyrare:
Det är oftast en stor skillnad på att hyra ut mindre lokaler mot större lokaler i ett utvecklingsprojekt och i fastighetsutveckling.
I de mindre lokalerna sitter det fortfarande förmodligen en hyresgäst kvar. Så även om det är becksvart ute nu i november/december så har ni en lampknapp att trycka på och så är det ljust i lokalen.
Så är det förmodligen inte i större lokaler där man rivit ut allt, ner till betongen. Då är det inte kul att stå där med fem representerar från intressenten, klockan 15:30 på eftermiddagen. Detta glöms väldigt ofta bort.
Kan så klart lösas med lamporna från mobilen men det blir inte så proffsigt som jag vill att det ska vara och man åstadkommer inga topphyror.
Detta kan även hända mindre lokaler så klart, så kom ihåg att kontrollera detta i god tid innan visning så ni slipper stå där och skämmas.
Jimmie Hall
Jimmie Hall har drygt 20 års erfarenhet av framgångsrik uthyrning och utveckling av kommersiella fastigheter med toppnoteringar från bland annat Nordstjernanhuset på Stureplan. Sedan sju år driver han egna företaget Realist Fastighetsutveckling där han bland annat utvecklat fastigheter i Tokyos, Stockholm och Lund. Jimmie är upphovsman till Skandinaviens största gatukonstgalleri Wallery.
