När du checkat av konkurrensen, besökt lokalen, tagit några fina bilder eller anlitat en fotograf och förstått vikten av ett brett nätverk för att få till en bra och snabb uthyrning krävs det så klart mer än så.
Samtidigt som ni tar en titt på lokalen bokar ni upp en arkitekt till samma möte. Det gäller att vara effektiv. Men kolla innan så att ni har budget för att lägga ut några tusenlappar på en bra arkitekt.
Det var ett tag sedan jag hyrde ut mindre lokaler men då var de flesta förvaltare nöjda med en inskannad ritning för att marknadsföra lokalen. Förmodligen stämde den inte heller med verkligheten, (lokalen kunde både vara större och mindre) och var full av prickar efter att den hade kopierats ett tiotal gånger.
Tyvärr verkar det fortfarande se ut så när jag går igenom några av marknadsplatserna. Märkligt eftersom ritningen är en så pass viktig del för att lyckas väl med uthyrningen.
Presentera två olika ritningar
Mitt råd är att rita upp lokalen tillsammans med en arkitekt som ni jobbar bra ihop med och som förstår din vision och hur du arbetar. Lokalen ska då ritas upp i minst två exemplar. En utan möbler som redogör för exakt hur lokalen ser ut idag och en möblerad version som du utformat tillsammans med arkitekten.
Den senare ska då fungera som en införsäljningsritning och visa på hur lokalen ska se ut framöver när planlösningen är uppdaterad för att fungera optimalt för rådande marknad och tilltänkta hyresgäster. Denna är genomtänkt med arbetsplatser, konferensrum, mötesrum, pentry, toaletter på rätt ställen.
Om denna planlösning går att få till i befintlig lokal så är ju det toppen, men om planlösningen behöver justeras så passa på att göra det, det vinner både ni och fastighetsägaren på i längden. Stäm av med din byggkontakt vilka väggar som kan rivas samt om ventilationen kan anpassas. Något som ni mer luttrade uthyrare förmodligen redan har koll på!
Tio kvadratmeter per person
Tio kvadratmeter per person är ett riktvärde för en väl fungerande och professionell lokal. Tumma inte på antal mötesrum utan gå då istället upp i antal kvadrat per arbetsplats. Ju mindre lokal desto svårare så klart. Det viktigaste är inte att få till tio kvadratmeter person utan att få till en väl fungerande lokal. Men får ni till allt så… då kan ni ta ut en avsevärt högre hyra än era konkurrenter.
Nu har ni två snygga skalenliga ritningar som får stor betydelse för att du lyckas väl med uthyrningen, men som även kan användas till en mängd olika saker under hela uthyrningsprocessen. Båda fungerar utmärkt att presentera på marknadsplatserna och under uthyrningen, men de ligger även till grund för den investering som behöver tas för att hyra ut på den överenskomna hyran.
Många gånger tar nu förvaltaren över för att få ett pris av byggaren för att bygga om lokalen med rätt luft, kyla och materialval som rådande marknad kräver. Det viktigaste är att det blir gjort snarast. I övrigt kommer ritningarna att kunna användas i framtida avtalshandlingar med några få justeringar. Men viktigast av allt ni kan hålla ett högt tempo.
Rumsbeskrivningen sätter kvalitén
Men saknas det inte något för att släppa objektet på marknadsplatserna och producera ett fullständigt hyresavtal?
I ”rumsan”, rumsbeskrivningen, beskriver man vilka material som lokalen ska utrustas med samt vad som fysiskt ska åtgärdas. Hyrs lokalen som den står och går, det vill säga i befintligt skick behövs ingen rumsbeskrivning. Inte heller om ni kanske endast ska måla om hela lokalen eller slipa alla golv. Detta kan beskrivas i ord i uthyrningsavtalet.
Men ska ni blåsa ut hela lokalen ner till bjälklagen så behövs en rumsbeskrivning för att korrekt beskriva hur lokalen ska se ut. Lyckan är ju åter igen om man har en visningslokal som visar en nybyggd lokal att ha som referens.
Jag har i några väldigt få gånger hyrt ut lokaler med en annan lokal som referens och därmed inte behövt göra en rumsbeskrivning utan uttryckt det i uthyrningsavtalet och det har fungerat bra. Men det gör man inte med de knepigaste hyresgästerna eller förvaltarna för då kan allt gå käpprätt åt skogen under projekteringen.
I början av min uthyrningskarriär satte förvaltaren ihop rumsbeskrivningarna men ju varmare jag blev i kläderna utförde jag dem på egen hand, vilket sparade tid så att jag kunde göra fler uthyrningar snabbare.
I de större projekt jag nu jobbar med görs rumsbeskrivningarna av arkitekterna men med min inblandning i ett tidigt skede. Allt för att ha koll på investeringen i förhållande till framtida hyran och uppdragsgivarens önskemål om avkastning.
Jimmie Hall
Jimmie Hall har drygt 20 års erfarenhet av framgångsrik uthyrning och utveckling av kommersiella fastigheter med toppnoteringar från bland annat Nordstjernanhuset på Stureplan. Sedan sju år driver han egna företaget Realist Fastighetsutveckling där han bland annat utvecklat fastigheter i Tokyos, Stockholm och Lund. Jimmie är upphovsman till Skandinaviens största gatukonstgalleri Wallery.
Tips: Välj neutrala material av hög kvalitet
Om ni bestämmer er för att riva ut en hel lokal totalt även om det inte egentligen är hållbart så stoppa då in neutrala material av hög kvalité. Snåla inte!
Material som håller länge och som enkelt kan underhållas så att man slipper riva ut dem efter varje ny hyresgäst.
Material som har en lång livslängd är bra för vår planet. Detta gäller så klart även planlösningen. Försök att hitta en som passar väldigt många och som med mindre justeringar kan ställas om för olika typer av intressenter och marknader.
