Thorbjörn Hammerth bjuder på sex påskägg i form av framtidsspaningar. Ur godishögen plockar han bättre AI-analys, möjliga intäkter, hyresgäster i bolagsstyrelsen, flexibelt arbetssätt, trädplantering och krishantering. Varsågoda, salt och sött!
När jag steg in i bostadsbranschen i mitten av 1990-talet och idag tittar mig omkring så är det mer som är sig likt än skiljer sig åt. Det är samma gamla IT-system, typ av drift- och underhåll, organisationsformer, service och uthyrning trots mängder med förändringar. De stora innovationerna som jag ser det, de senaste tio åren är jobbet med utsatta områden, överliggande styrsystem, olovlig andrahandsuthyrning, försök att automatisera fastighetsdriften och få så många nöjda hyresgäster som möjligt.
Det problematiska är långa köer till bostäder, dyr andrahandsmarknad och även dyr nyproduktion. Omsättningen av lägenheter är låg och hyresrätterna har inte heller uppdaterats speciellt mycket. Inom tio år tror jag faktiskt Sverige delvis går i samma riktning som Finland. Det vill säga att avreglera eller omreglera bostadsmarknaden. Där staten kliver fram och utvecklar en ny bostadspolitik för att säkra kompetensbehov, underlätta investeringar och riktade åtgärder till svaga hushåll. Idag är det mer småduttande och avvaktan. Ta frågorna om LOU, hyresförhandlingar, GDPR, presumtionshyror, bygga billiga bostäder, detaljplaner som tillåts mala på utan klar målgång.
6 påskägg
Min övergripande bild är också att branschens produktivitet måste förbättras och att bostadsbolagen inte själva ska lösa alla frågor. Här kommer sex stycken påskägg som väcker både hopp och risker.
- AI-driven arbetsmetodik
De flesta bostadsföretag har mycket data om sina fastigheter och hyresgäster som inte analyseras eller tillvaratas. Det är relativt hög kvalitet på data som kan förädlas med nya algoritmer och AI-program; felanmälan, all fastighetsdata, projekt, fakturor, kundenkäter, diarier, incidenter, medarbetarmätningar och kombinera dem gärna.
Vi behöver alltså bättre analys hur vi kan göra saker bättre, innan dessa har hänt och därmed stärka kunskapsnivån. I princip ska vi inte ha några fel i våra hus eftersom vi redan skulle kunnat ha löst dessa, för att tillspetsa det hela. Idag finns Open AI och Chat GPT som innehåller en rad smarta program och öppna algoritmbibliotek som är lätta att nå och att använda. Metoden blir utifrån och in istället för tvärtom. Däri ligger en bra metodik. - Organisationsfokus på inköp och intäkter
Ett bostadsbolag köper mer och mer tjänster och för att få ut mer effekt behöver man organisera sig för att beställa rätt, följa upp och syna det som gjorts. Idag jobbar entreprenörerna med egenkontroll och vi sitter i baksätet som bransch. Många bolag måste definiera vad man själv ska göra och köpa in och varför. Här handlar det om lönsamhet och kompetens.
Vi måste också jaga intäkter på ett annat sätt än tidigare när vi sitter på en stabil kunddatabas. Här kan man jobba med flera samarbetspartner som erbjuder låga priser till hyresgästerna och betalar för att få nyttja bolagets kundsystem, som flera gör med sina fibernät. Liksom att se ett bostadsbolag som ett säljande företag som kan ta fram nya tjänster och skapa nya mervärden inom tillval, mobilitet och trygghet. - Socialt fokus på boinflytande
Begreppet boinflytande har verkligen haft en tendens att inte flyga, mer än i små utspridda projekt. Framåt tror jag bolagen måste stödja alla föreningar med förenklingar och processer och ett öppet sinnelag. Alla som vill engagera sig för områdets bästa bör både få betalt och avgöra vad man vill göra. Beslut om insatser tas i de så kallade BIK:arna (där parterna ingår) och där bör grundinställningen vara att säga ja och inte nej. Låt engagemanget spira. Sedan ska allt kunna redovisas och motiveras utifrån revisorernas krav.
Oftast lägger sig bolagen i detaljer och hindrar engagemang. Eller så blir processen för krånglig och tidspressad och ingen gör något åt detta. Ska hyresrätten bli mer attraktiv så bör hyresgästerna påverka mycket mer än idag och vara delaktig i olika delbeslut. I Danmark sitter många hyresgäster redan i bostadsbolagens styrelse och det är en väg att gå. - Flexibla arbetssätt i förvaltningen
Efter pandemin har många bolag infört flexibla arbetssätt för den administrativa personalen men inte hittat samma upplägg för förvaltningen. Idag utgörs arbetstiden för en bovärd eller miljövärd av minst 30–40 procent administrativ tid. Dessutom står många inför att utveckla arbetssätten eftersom rollerna har många år på nacken.
Idag är tjänsterna oftast allround och här står man inför vägvalet att smalna ner och fördjupa eller ha fortsatt bredd med koordinera processer eller jobba mer i team. Flexibilitet kan också handla om olika upplägg, var jobbet ska göras, arbetstider och vad som ska göras i egen regi eller köpas. - Klimatfrågan
Det är en fråga som ingen kommer undan och den tenderar att kosta. Hyresgästerna ser också bostadsbolaget som en av de viktigaste aktörerna och nya CSRD-regler kommer sätta ännu mer tryck på frågan. Dels handlar det om att minska koldioxiden via mobilitetsåtgärder, energieffektiviseringar, batterilager, minska miljöbelastningar vid renoveringar och nyproduktion samt klimatanpassat fastighetsbeståndet mot extremväder som hetta, kyla och skyfall.
Här krävs mycket samordning men också att bolagen går före med trädplanteringar, svala rum eller värmestugor, ventilation, solavskärmning och så vidare. Utmaningen är att skapa den stora berättelsen och få med sig hyresgästerna och nya intäkter. - Krisberedskap
Detta är en ny fråga som seglat upp de senaste åren och kommer att prägla de kommande tio åren. Att bygga upp egenförmåga och robusta system. Det har börjat med skyddsrum, övningar, Rakel och samordning inom kommuner. Näst steg är att säkra upp reservkraft, vattentillgång, avfallsfrågor vid en akut kris eller rent av krig. Jag tror att bostadsbolagen måste säkra upp att solcellerna kan användas som reservkraft och att man börjar tänka på resilience i hela driften.
Denna fråga tangerar också krisledning och hur vi agerar mot kriminella gäng och våldsverkare som finns i våra stadsdelar och hotar demokratin.
Jag tror att de bolag som lyckas mobilisera både hyresgäster, partner, kommunens förvaltningar, statliga verksamheter, högskolor är de som får den bästa utvecklingen och kommer leda branschen framåt. Ingen kan lösa dess frågor på egen kammare. Det krävs ledarskap och att snarare bygga nya plattformar och samarbetsformer än större organisationer.
Thorbjörn Hammerth
VD på Familjebostäder i Göteborg AB
