Jimmie Hall, expert på uthyrning och utveckling av kommersiella lokaler.
Jag har fått förtroendet av Förvaltarforum att skriva om uthyrning och utveckling av kommersiella lokaler och fastigheter. För mig går dessa två hand i hand och jag ska därför ge flera tips på hur du kan lyckas bättre med just din uthyrning. Målet är att ni ska kunna hyra ut snabbare och på högre nivåer än era konkurrenter i just ert område.
Allt hänger ihop
Jag startade själv med att hyra ut kommersiella lokaler på Jones Lang LaSalle för 20 år sedan. Genom uthyrning är du nära marknaden och får information i realtid om vad intressenterna söker och vilka krav som ställs. Är man då lyhörd och intresserad förstår man vad som efterfrågas i just den fastigheten för att hyra ut den på bästa sätt.
Kan man som uthyrare även vara med att påverka fastighetens innehåll för att få uthyrningen att fungera ännu bättre så är man inne och nosar på det som jag kallar fastighetsutveckling. Om man även lyckas paketera lokalen och fastigheten på ett bättre sätt än konkurrenterna så är man inne på det som har med marknadsföring att göra. Genom att förstå kopplingen mellan dessa olika delar ökar förutsättningarna för ett lyckat resultat.
Skillnad på stora och små
Det är skillnad på att hyra ut små och stora kontorslokaler och jag börjar med de mindre. Men många av mina tips för de små fungerar även på de stora.
Förberedelser, förberedelser, förberedelser! Ni som hyr ut lokaler känner säkert igen detta… ”Här är nyckeln och en gammal ritning som vi egentligen inte vet om den stämmer men du kan väl börja hyra ut denna lokal imorgon så hörs vi om några dagar och ser hur det går… Ok?!”
Det är som att man inte vet eller förstår att det ibland finns ett 100-tal konkurrerande objekt där ute. De går inte ens till sig själva och tänker hur de ”köper” saker och vad de attraheras av. Ändå har de flesta köpt ett boende och det tillvägagångssättet är väldigt likt hur man hyr ett kontor. När jag i detta nu gör ett sök på en av de största marknadsplatserna om kontor i Stockholm City (CBD) mellan 100 och 300 kvadratmeter får jag upp 250 objekt. Gör jag samma med Göteborg och Malmö får jag upp över 600 respektive 300 lokalförslag. Här ska ert objekt på något sätt fånga intressenternas uppmärksamhet.
Checka konkurrensen
Ett första handfast tips är därför: Checka konkurrensen!
Att veta hur konkurrensen ser ut är inte bara bra för dig utan det är också viktigt att kunna informera alla som är delaktiga i uthyrningsarbetet om detta. Det ger då er alla en insikt i hur stor konkurrensen är och att det förmodligen behövs mer än en gammal ritning för att hyra ut. När ni gör konkurrensanalysen ser ni även hur andra presenterar sina objekt och vad de lyfter fram kring just sina objekt.
När jag jobbade som mest med uthyrning av mindre lokaler var uttrycket ”Ett stenkast från Stureplan” något man stötte på vid vart och vartannat objekt kring Stureplan. Så trots att alla avstånd i Sverige mäts från Gustaf Adolfs torg utgick man från Stureplan för det var där alla ville sitta. Kan tänka mig att man har liknande platser i övriga Sverige som är ”ett stenkast” ifrån någon viktig plats som man vill highlighta.
Besök lokalen
Innan du tar dig an ett nytt uthyrningsobjekt: Se till att besöka lokalen/lokalerna! Dels får du se lokalen på fler sätt än på ritning och uppleva den på plats. Ta gärna med dig förvaltaren eller fastighetschefen. Då kan ni tillsammans gå igenom lokalen och det skapas utrymmen för dig som ska hyra ut att då komma med lite inspel gällande rådande marknad och konkurrens, och skapa förutsättningar för att just du lyckas med uthyrningen.
Och som ni alla vet: förskolan på innergården med alla skrikande barn syns inte på ritningen. Lukten av en fettavskiljare som töms känns inte heller. Men de är superviktiga i dialogen kring lokalen och de mål man sätter upp tillsammans innan den lediga lokalen presenteras för allmänheten.
Minst en bra bild
För att fånga intresset för en mindre lokal på de digitala marknadsplatserna behövs minst en bra bild och gärna fler. Med en bra bild har ni sett till att just ert objekt syns. När det gäller mindre lokaler finns kanske inte budgeten att göra en snygg 3D-bild/rendering eller inreda och bygga om även om det naturligtvis är ett väldigt bra sätt att fånga intressenternas uppmärksamhet (kommer sedan till i de större uthyrningarna).
Tyvärr ser lokalerna oftast förskräckliga ut efter att den förra hyresgästen suttit där i ett decennium. Och kanske sitter de fortfarande kvar med ful inredning när just du ska hyra ut. Det är större sannolikhet i dag att fastighetsägarna aktiverar lokalen redan när den är uppsagd än några månader efter att företaget flyttat ut.
Här får er kreativitet och ert säljtänk hitta på något som är passande för just ert objekt. Lokalen eller fastigheten kanske har tidstypiska detaljer som gör att just den sticker ut. Eller har någon annat intressant att uttrycka via en bra tagen bild.
Övriga bilder ska så klart också se bra ut men lägg inte ut bilder på objektet bara för att ni tog 20 bilder. Välj ut några få riktigt bra som visar på just er lokals positiva egenskaper. För lite ska man lämna till nyfikna intressenter som därmed vill komma och titta. Och är du då en bra säljare som vet att du sannolikt kommer att hyra ut när du får till en visning så har du ett försprång gentemot konkurrenterna.
Brett nätverk
Vikten av ett brett nätverk med duktiga människor är a och o i uthyrningsarbetet kring mindre lokaler för här är det omsättning och snabbhet som gäller. Hitta till exempel en duktig arkitekt! Gå inte på att det är billigare att hitta någon i Indien som kan göra ritningarna åt er för en bråkdel av priset. Det ska vara en arkitekt som ni enkelt kan få tag på och som ställer upp till 100 procent. Näst intill ritar upp en lokal åt er mitt i natten för att lokalen sedan ska publiceras på morgonen eller skickas ut till en intressent.
Lär er känna en bra, snabb och trevlig byggare! Då kan ni snabbt få fram ombyggnadskalkyler för att sedan kunna ta beslut om själva uthyrningen fungerar ekonomiskt. Är byggaren även trevlig och har god social kompetens så kommer det underlätta även efter uthyrningen.
Hitta en duktig självgående fotograf. Det kommer spara er mycket tid. Medan fotografen tar snygga bilder och redigerar dessa så kan ni göra annat som att lägga upp en strategi för hur ni ska hitta nya och nygamla intressenter till just denna lokal eller fastighet.
Har ni svårt att få gehör för era tankar och idéer internt på företaget. Försök att alliera er med någon som förstår och stöttar dig! På så sätt skapar du affärer och lyckas i din roll som uthyrare.
Till nästa gång: En marknadshyra är inte den hyran ni bestämt internt för just det objektet. En marknadshyra är den hyra hyresgästen är beredd att hyra lokalen för vid just den tidpunkten.
Jimmie Hall
Jimmie Hall har drygt 20 års erfarenhet av framgångsrik uthyrning och utveckling av kommersiella fastigheter med toppnoteringar från bland annat Nordstjernanhuset på Stureplan. Sedan sju år driver han egna företaget Realist Fastighetsutveckling där han bland annat utvecklat fastigheter i Tokyos, Stockholm och Lund. Jimmie är upphovsman till Skandinaviens största gatukonstgalleri Wallery.
