Vissa företag har haft det svårt under pandemin och riskerar konkurs. Hur bör du som fastighetsvärd agera när din lokalhyresgäst drabbas? Juristen Martin Lundberg rekommenderar: Var aktiv!
Sedan utbrottet av covid-19 drabbade Sverige under våren 2020 har oron för att företagskonkurser ska öka. Det finns därför anledning att vara förberedd om någon befintlig lokalhyresgäst går omkull. En lokalhyresgästs konkurs kan både bli kostsam och innebära merarbete för hyresvärden om hyresavtalet inte förvaltas aktivt.
Kort om konkurs
Det är tingsrätten som beslutar om att försätta någon i konkurs. Det kan ske antingen efter egen ansökan eller av att en fordringsägare ansöker om att försätta någon i konkurs på grund av obetalda skulder.
När en lokalhyresgäst försätts i konkurs uppstår en juridisk person – konkursboet – som övertar konkursgäldenärens tillgångar med syfte att avveckla verksamheten och tillse att borgenärerna får tillbaka så stor andel som möjligt av sina fordringar.
Konkursboet företräds av en konkursförvaltare.
Konkursboet träder som huvudregel inte in i befintliga avtal. Hyresavtalet löper som huvudregel vidare mellan lokalhyresgästen och hyresvärden.
Om en lokalhyresgäst försätts i konkurs har konkursboet möjlighet att säga upp hyresavtalet till upphörande i förtid med beaktande av gällande uppsägningstid, dock inte till omedelbart upphörande, för att underlätta en avveckling av lokalhyresgästens verksamhet.
Uppsägning vid befintliga hyresskulder
Om det finns hyresskulder vid tingsrättens konkursbeslut, eller om de uppkommer efter konkursbeslutet, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande (förverkande) enligt regler i 12 kap jordabalken (dvs med möjlighet till återvinning om hyran betalas).
En förverkandeuppsägning ska delges konkursboet och företräds av den av tingsrätten utsedda konkursförvaltaren.
Även om hyresvärden säger upp hyresavtalet till omedelbart upphörande bör en anmodan att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande också delges konkursboet (se nedan) eftersom hyresrätten kan återvinnas genom betalning av hyresskulden.
Konkurs innan tillträde
Om en lokalhyresgäst som tecknat hyresavtal men inte hunnit tillträda lokalen innan denne försätts i konkurs kan en hyresvärd säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande om lokalhyresgästen inte ställt skälig säkerhet inom en vecka från hyresvärdens anmaning.
Finns redan en säkerhet enligt hyresvillkoren är detta alternativ inte möjligt.
Konkurs efter tillträde
Om lokalhyresgästen redan tillträtt lokalen vid konkursen finns flera alternativ att överväga.
Vilket alternativ som hyresvärden bör välja beror på omständigheterna i det aktuella fallet, till exempel om det finns hyresskulder, är lokalen möjlig att hyra ut till annan, är det sannolikt att någon är intresserad av att överta verksamheten, hur lång tid kommer det ta att hitta annan hyresgäst till motsvarande hyra och behöver lokalanpassningar i så fall ske och så vidare.
Se till att få tillbaka lokalen
En hyresvärd bör så snart som möjligt efter att hyresvärden fått kännedom om att en lokalhyresgäst försatts i konkurs anmoda konkursboet att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande, förklara sig villig att svara för hyresgästens skyldigheter under hyrestiden eller, om hyresvillkoren så medger, överlåta hyresrätten inom en månad.
Konkursboet kan ställa lokalen till hyresvärdens förfogande genom att endast meddela hyresvärden att lokalen ställts till dennes förfogande och förklara att konkursboet inte gör anspråk på eventuellt kvarlämnad egendom i lokalen.
Hyresvärden behöver inte få tillbaka nycklarna till lokalen.
Konkursboets skyldigheter
Att konkursboet förklarar sig villig att svara för hyresgästens skyldigheter innebär att konkursboet åtar sig att fullgöra samtliga förpliktelser enligt hyresavtalet och lagstiftning och inte endast att betala hyran.
Om konkursboet vill överlåta hyresrätten ska en begäran om samtycke till överlåtelsen tillställas hyresvärden eller en ansökan till hyresnämnden om godkännande inges.
Om konkursboet inte ställer lokalen till hyresvärdens förfogande inom en månad efter anmodan ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess att lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Om hyresnämnden inte lämnar tillstånd till överlåtelse och konkursboet inte ställt lokalen till hyresvärdens förfogande torde motsvarande ansvar för hyran gälla.
Konkursboet fortsätter använda lokalen
Om någon anmodan inte tillställs konkursboet riskerar hyresvärden att konkursboet fortsätter använda lokalen utan att behöva betala ersättning för nyttjandet.
Hyresavtal upphör vid uppsägning
Vanligtvis ställs lokalen till hyresvärdens förfogande av konkursboet inom en månad från anmodan.
Att lokalen ställs till hyresvärden förfogande innebär emellertid inte att det ursprungliga hyresavtalet har upphört. En uppsägning kan ändå behöva ske för att få hyresavtalet att upphöra.
Det kan vara på sin plats att diskutera med konkursförvaltaren om det är möjligt att träffa en överenskommelse om att hyresavtalet ska anses ha upphört.
Kvarlämnade saker
Om det finns kvarlämnad egendom i lokalen som konkursboet inte gör anspråk på kan den tidigare hyresgästen möjligen göra anspråk på att få ut egendomen.
Det är därför viktigt att hyresvärden dokumenterar hur lokalen ser ut när konkursförvaltaren ställer den till hyresvärdens förfogande och se om det finns någon egendom av värde kvarlämnad.
Hyresvärd: Var aktiv!
Sammanfattningsvis är det viktigt att hyresvärden är aktiv om en lokalhyresgäst försätts i konkurs för att undvika hyresförluster och andra kostnader.
En anmodan att ställa lokalen till hyresvärdens förfogande bör omgående tillställas konkursboet genom konkursförvaltaren.
Vid ett återlämnande från konkursboet bör hyresvärden överväga om det är möjligt att komma överens med konkursförvaltaren om att hyresavtalet har upphört och återta besittningen till lokalen.
Martin Lundberg
Martin Lundberg är jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt och hyresrätt bostad.
