Magnus Strömqvist.
Fråga: Vi har fått en förfrågan från en hyresgäst om tillåtelse att överlåta lokalen till ett annat bolag. Vi tycker att det nya bolaget har svag ekonomi, kan vi säga nej till överlåtelsen?
Svar: Enligt hyreslagen gäller att hyresgästen alltid måste be om hyresvärdens tillåtelse att överlåta hyresrätten till lokalen. I grunden har hyresvärden en ensidig rätt att välja att godkänna eller neka hyresgästens begäran om överlåtelse. Ett kortfattat svar på frågan är därför ja, hyresvärden kan neka en överlåtelse.
Från denna grundprincip finns emellertid ett undantag. Hyresgästen kan, om hyresvärden nekar begäran om överlåtelse, begära att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Detta gäller dock endast om överlåtelsen av lokalen sker som en del av en överlåtelse av själva verksamheten, samt om lokalen har hyrts ut för att användas i näringsverksamhet. Det är således en förutsättning att det bedrivs verksamhet med någon form av ekonomiskt utbyte i lokalen.
Lokaler som hyrs ut för till exempel ideell verksamhet omfattas inte av möjligheten att hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Notera här att verksamhet som en ideell förening bedriver under vissa förutsättningar kan anses utgöra förvärvsverksamhet, till exempel försäljning av second hand eller upplåtande av bostäder mot ersättning.
Många skäl att säga nej
Hyresvärden kan vidhålla sitt nekande i hyresnämnden, men det är viktigt att ange skälen till att neka överlåtelsen. Hyresnämnden får bara godkänna en överlåtelse om hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Det finns många skäl som kan åberopas av hyresvärden som grund för att hyresnämnden inte ska godkänna överlåtelsen.
Ett exempel är att överlåtelsen endast avser lokalen och inte verksamheten. Ett annat är att det inte råder identitet mellan den bedrivna verksamheten och den som ska bedrivas efter överlåtelsen. Den nya hyresgästen får nämligen inte bedriva verksamhet som strider mot ändamålet med uthyrningen så verksamheten får inte förändras allt för mycket. I huvudsak ska samma verksamhet som tidigare bedrivas.
Oförmåga att betala hyran
Därutöver har hyresvärden en möjlighet att göra invändningar mot efterträdaren, till exempel tveksamhet om den tillträdande hyresgästens förmåga att betala hyran. Hyresvärden kan även erbjuda sig att lösa in hyresgästens verksamhet till marknadsvärdet. Det är i första hand hyresgästen som är skyldig att presentera utredning, till exempel om sin ekonomiska situation, som styrker att det inte finns någon befogad anledning.
Är hyrestiden kortare än tre år krävs synnerliga skäl för hyresnämndens tillstånd till överlåtelsen. Det är tämligen ovanligt att hyresgästen lyckas prestera sådana synnerliga skäl. Det anges i förarbetena till hyreslagen att det ska röra sig om omständigheter som allvarligare sjukdomsfall, dödsfall eller annan beaktansvärd anledning.
Om hyresgästen överlåter hyresrätten till lokalen utan godkännande varken från hyresvärden eller hyresnämnden kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresförhållandet. Hyresvärden måste dock först skicka ett meddelande med begäran att rätta sig till hyresgästen. Beakta dock att om hyresgästen överlåter sin verksamhet genom en överlåtelse av aktierna i hyresgästbolaget så finns det inte någon möjlighet att invända mot överlåtelsen, om inte ett förbehåll om godkännande finns i hyresavtalet.
Svara inom tre veckor
Slutligen är det viktigt att beakta att hyresvärden bör svara på hyresgästens begäran att överlåta inom tre veckor. Om så inte sker får hyresgästen rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Detsamma gäller om skälen till att inte godkänna överlåtelsen inte anges.
Sammanfattning
Hyresvärden har rätt att neka överlåtelse av hyresrätten till en lokal, men om överlåtelsen sker tillsammans med en överlåtelse av rörelsen så kan hyresgästen begära tillstånd för överlåtelsen av hyresnämnden. Om hyresgästen har hyrt lokalen längre än tre år måste hyresvärden kunna göra gällande någon befogad anledning för att hyresnämnden ska avslå sådan begäran. Om hyresgästen har hyrt kortare än tre år krävs synnerliga skäl.
OBS! Svara hyresgästen inom tre veckor och ange skäl för avslag!
Magnus Strömqvist
Jurist på Landahl Advokatbyrå med inriktning på kommersiell hyresrätt, hyresförhandlingar och tvistelösning.
