Under hösten skrevs ett intressant examensarbete på KTH med ovanstående titel. Och i tidningen läser vi dagligen rubriker som ”Så förändras kontoret efter Corona”, ”Fler jobbar hemifrån” och ”Dagens kontor är som ett dött disco”.
Aldrig någonsin har väl diskussionen om hur och var vi ska arbeta och kontorens framtid varit så livlig som under pandemiåret 2020 när alla kontorsarbetare plötsligt blev rekommenderade hemarbete, digitaliseringen tog ett kvantsprång framåt och allt fler upptäckte att arbete inte är en plats man går till utan något man gör.
Nyckelfrågor som kräver svar
För fastighetsbranschen innebär detta att ett antal nyckelfrågor måste ställas och också försöka besvaras: Vilken funktion ska kontoret fylla och hur ska ytorna utformas? Vad efterfrågar hyresgästerna i form av flexibilitet i hyreskontrakten? Vilken service förväntas hyresvärden erbjuda – antingen själv eller tillsammans med partners – för att erbjuda en komplett tjänst och inte bara fyra väggar, tak och golv?
Tvärsäkra uttalanden
Under året som gått har vi hört tvärsäkra uttalanden, till exempel från vd:ar i fastighetsbolag med mycket kontorsfastigheter, om att inget är förändrat, alla längtar tillbaka till kontoren och vill sitta i bilköer igen så snart de bara får.
Å andra sidan lika tvärsäkra uttalanden från till exempel småhusmäklare om att alla vill jobba hemifrån, prioriterar mer bostadsyta i kranskommuner och på landet, njuter av att slippa sätta sig i bilen och äntligen får ihop vardagspusslet.
Sanningen ligger förmodligen nånstans däremellan och blir sannolikt en unik kombination av ovanstående utifrån vem du frågar, personliga preferenser, företagets policy och hur personens arbetsuppgifter och livssituation ser ut.
Det flexibla kontoret
Men åter till examensarbetet om det nya flexibla arbetssättet och de flexibla kontoren. Jag citerar:
”Förändringar i samhället sker kontinuerligt och drivkrafterna i omvandlingen är av flera olika slag. Idag talas mycket om övergången från industrisamhället till informationssamhället. Den snabba tekniska utvecklingen av IT och unga människors värderingsförskjutning från materiella trygghetsvärderingar mot postmateriella frihetsvärderingar är två viktiga faktorer som ligger bakom detta förlopp. Detta påverkar i sin tur vårt sätt att organisera arbetet och nya arbetsformer växer fram för att möta de krav som ställs. Ytterligare orsaker till att nya arbetssätt uppstår är ökande miljömedvetenhet och de hårdare lönsamhets- och flexibilitetskrav som idag ställs på företag.
Tanken med det flexibla (eller aktivitetsbaserade) kontoret är att det ska vara möjligt att arbeta oberoende av tid och rum vilket uppnås genom att det vid varje tidpunkt finns möjlighet att välja arbetsplats efter behov. De flexibla kontoren kombineras ofta med möjlighet till distansarbete. Resultatet av tillämpning av flexibla kontor är ökad produktivitet och flexibilitet, minskade lokalkostnader samt snabbare kommunikation.
Idag finns en möjlighet att vara framsynt eftersom så få fastighetsägare är insatta i problematiken och aktivt arbetar med den. I framtiden kan det istället komma att bli ett måste för att fastighetsbeståndet överhuvud taget ska vara attraktivt på marknaden.”
97 procent traditionell kontorsyta
Några hyresvärdar ligger idag i framkant med att utveckla nya koncept – nyckelfärdiga kontor där det går att flytta in imorgon med färdigdraget bredband och bestick i kökslådorna och löpande kontraktstid med möjlighet till snabb uppsägning när behoven förändras.
Idag kan du som företag också välja att inte ha något eget kontor alls utan skaffa ett abonnemang hos en coworking-aktör och bara nyttja kontorsplatser och mötesrum när du behöver. Det finns också mer traditionella kontorshotell med löpande kontrakt men där du ändå har egna rum eller en egen avgränsad yta för dina medarbetare. Och olika kombinationer av ovanstående.
Detta är dock fortfarande mycket marginella fenomen och enligt Cushman&Wakefield som presenterade en rapport under våren 2021 finns det ca 325 000 kvadratmeter kontor som klassas som flexibla i Stockholm, vilket motsvarar 3 procent av det totala kontorsbeståndet.
Det finns alltså stora möjligheter att med de övriga 97 procenten som är traditionell kontorsyta med långa kontrakt ta marknadsandelar för de hyresvärdar som är innovativa, gör sin analys och vågar prova nya varianter för att tillmötesgå företagens önskemål om ökad flexibilitet.
Förändring det enda konstanta
Och examensarbetet från hösten; nej det skrevs inte hösten 2020 som man kanske skulle kunna tro, utan hösten 1995. Och anledningen till att just jag minns det och läst igenom det igen är att en betydligt yngre version av undertecknad var en av författarna.
Det enda som är konstant är förändringen sa redan Herakleitos för cirka 2 500 år sedan. Men den går inte så fort som vi ibland kanske tror, i alla fall inte i fastighetsbranschen.
Cecilia Gardner Larsson
konsultchef Real Competence
