Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Del 9 – Hur mycket tjänar du på att digitalisera?

Läs hur ekonomin och driftnettot påverkas när du digitaliserar och var potentialen ligger.

Kan vi räkna hem en satsning på digitalisering? Det intuitiva svaret på den frågan är naturligtvis ja, varför ska vi annars lägga ned så mycket tid och pengar kring det.

Innovationsprogrammet Smart Built Environment som är finansierat av staten och samhällsbyggnadssektor gemensamt har satt som mål att bland annat minska byggkostnaderna med en tredjedel med hjälp av digitalisering och nya affärsmodeller. Det ger en indikation av potentialen med digitaliseringen.

Dessvärre är frågan annars till viss del obesvarad. Har gjorda satsningar varit i drift så länge så att ett resultat har räknats fram? Nedan tittar vi närmare på de olika delarna inom fastighetsförvaltning för att kanske komma närmare ett svar.

Möjlighet att optimera driften
Alla har en resultatrapport för sina fastigheter med nyckeltal av olika slag.

I resultatrapporten hittar du potentialerna för till exempel energi- och mediaförbrukningen. I undersökningar visar det sig att effektiv övervakning och styrning av byggnaderna kan ge en minskad energiförbrukning med 25–30 procent.

Det är alltså möjligheten att utifrån inhämtade data korrigera och optimera byggnadens utrustningar som ger besparingspotentialen. Utan mätdata kommer denna förflyttning inte att ske.

Sedan ligger det av förklarliga skäl en stor potential i möjligheten att utföra delar av tillsyn på distans. Färre personer kommer kunna hantera fler objekt då resor och avstånd minskar i betydelse.

Vidare visar det sig att behovsstyrd städning, istället för frekvensstyrd, har en besparingspotential på 5–15 procent via sensorer som mäter rörelser i byggnader – det vill säga hur många som nyttjar en yta och hur ofta.

Stor potential i underhållet
Planerat- och avhjälpande underhåll är kommunicerande kärl. Om det planerade underhållet inte sker strukturerat kommer det felavhjälpande underhållet att öka och vice versa.

Det kommer dock kosta mer om tyngdpunkten ligger på felavhjälpande underhåll då till exempel akuta utryckningar utan rätt material driver kostnad tillsammans med att man inte heller har möjligheten att samordna åtgärder som kan utföras vid ett och samma tillfälle. Dessutom verkar det menligt mot hyresgästerna och kostbara driftstörningar kan uppstå.

I förflyttningen mot en långsiktig och professionell hantering av planerat underhåll finns en stor potential kopplat till digitaliseringen.

Genom att installera sensorer i hissar, fläktar eller andra tekniska installationer kan fel förebyggas och ge förutsättningar att underhållet planeras på ett rationellt sätt.

Exempel på stordriftsfördelar
För det planerade underhållet kan stordriftsfördelar utnyttjas där samma produkter och arbete handlas upp i konkurrens. Driftentreprenörens resurser kan planeras på ett mer effektivt sätt och rätt kompetens kommer att kunna utnyttjas.

Som ett exempel har idag flera hissleverantörer sensorer i sina hissar men det är endast de själva som sitter med informationen. Genom en strukturerad dialog kan ett samarbete initieras så att leverantören blir en bidragsgivare i den digitaliserade byggnaden. Om hisskorgen efter 10 000 upp- och nedfärder behöver en justering av vajern, kan förvaltningen passa på att beställa städning av hiss schaktet samtidigt.

Det är även klokt att beakta verksamhetens merkostnader vid driftsavbrott. Ett återkommande fel i en fläktmotor kan på till exempel ett sjukhus leda till stora fördröjningar i en operationssal med både verksamhetsmässiga- och samhällsekonomiska kostnader som följd.

Kan man hämta hem en investering?
Var ligger då kostnaderna och potentialen i digitaliseringen?

Det finns ju en initial kostnad för att förse sina lokaler med sensorer, system och annan upptäckande utrustning för att fånga upp och analysera data.

Utrustning och infrastruktur
Det är viktigt att fundera på hur en infrastruktur ska se ut så att man inte behöver betala för varje uppkopplad sensor. Går det att koppla sensorerna till en uppkoppling till fastigheten eller behöver man fler?

5G kan bli ett alternativ för uppkoppling av sensorer men vi är inte där än och när det finns billiga sensorer för 5G på marknaden så har man förmodligen hunnit skriva av de befintliga och istället sparat både pengar och energi (CO2).

Skifta fokus från reaktivt till proaktivt
Att gå från strikt kostnadsfokus till budgetfokus ger möjligheter att sätta mål med åtgärder på mer än bara direkta besparingar, det kan indirekt ge mer kundnytta för samma peng som till exempel upplevd inomhusmiljö, minskade driftstörningar eller snabbare åtgärdstid? Här kan det behövas underlag från kundmätning för att kunna göra en jämförelse.

Sensorer kopplade till arbetsplatser kan ge bättre information om i vilken omfattning de nyttjas. Erfarenhetsmässigt kan nyttjandegraden av arbetsplatser efter analys ökas med upp till 20 procent genom att platsantalet optimeras. Detta medger mindre lokalyta och därmed lägre hyreskostnad samt möjlighet att behovsanpassa städningen.

Det förebyggande arbetet som styrs av den uppkopplade byggnaden kan också läsas av i antalet felanmälningar, som är relaterade till en kostnad per felanmälan.

Dolda kostnader blir synliga
Det är viktigt att vara medveten om att det finns en möjlighet att det som idag är dolda kostnader blir synliga när byggnaden blir digitaliserad, tex i de fall där mycket arbete gjorts manuellt och inte blivit registrerat i ett automatiserat flöde.

I kostnader för felavhjälpande underhåll finns både planerat- och oplanerat underhåll och när husen kopplas upp så blir det först en uppgång av oplanerat underhåll då det upptäcks behov via systemen. Efter det minskar ofta nivån av planerat underhåll eftersom dessa åtgärder utförs samtidigt som det oplanerade underhållet. Efter ytterligare en tid minskar det oplanerade underhållet kraftigt i takt med att fastigheten underhålls långsiktigt och professionellt.

En ytterligare effekt av det långsiktiga underhållet blir att mycket resurser sparas på transporter och resurser för felavhjälpande underhåll eftersom man vet vad som ska åtgärdas. Flera ärenden i samma byggnad kan utföras samtidigt med rätt medtagen utrustning.

Är huset dessutom upplagt i en BIM modell så hittar man rätt direkt och hinner göra fler saker inom samma tidsrymd vilket ger ytterligare höjd produktivitet. Men modeller och digitala tvillingar är en helt annan artikel.

Daniel Blom och Mirelle Suatan, Meta

 

En fastighets digitala resa

Förvaltarforum och konsultbolaget Meta vägleder dig i en serie artiklar om hur en byggnad blir digital och uppkopplad.

 

Bli den första att kommentera "Del 9 – Hur mycket tjänar du på att digitalisera?"

Kommentera

Du måste vara inloggad för att kommentera. Klicka här för att logga in
Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega