Advokat Cecilia Stenfalk på Landahl Advokatbyrå.
En lokalhyresgäst har enligt hyreslagen ett så kallat indirekt besittningsskydd, om detta inte har avtalats bort i en särskilt upprättad handling som i vissa fall kräver hyresnämndens godkännande för att vara gällande.
En uppsägning av ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång innebär alltid, om inte nytt avtal träffas, att hyresgästen har att avflytta från lokalen.
Innebörden av det indirekta besittningsskyddet är att hyresgästen har rätt till ersättning för den skada som denne lidit på grund av att hyresgästen måste lämna lokalen om hyresvärdens förlängningsvägran är obefogad eller om de villkor som denne kräver för förlängning bedöms som oskäliga.
Om någon så kallad besittningsskyddsbrytande grund föreligger undgår hyresvärden skadeståndsskyldighet. Hyresgästen kan alltså bli tvungen att lämna lokalen, men hyresvärden kan bli ersättningsskyldig.
Reglerna om besittningsskydd för lokalhyresgäster gäller inte när hyresförhållandet har varat kortare tid än 9 månader, när hyresförhållandet upphör på grund av att hyresrätten är förverkad eller när pant eller borgen som ställts som säkerhet har försämrats och hyresgästen efter hyresvärdens anfordran inte ställer godtagbar säkerhet inom en månad och hyresvärden med anledning av det säger upp hyresavtalet.
Det indirekta besittningsskyddets betydelse kan vara stor när hyresvärden överväger riskerna med att säga upp en lokalhyresgäst. Om hyresgästen har rätt till skadestånd är minimiskadeståndet en årshyra enligt lag.
Om hyresgästen kan bevisa att den skada som hyresgästen lider är större än så har denne rätt till skadestånd för flyttkostnader till annan lokal, värdeminskning på hyresgästens egendom, förlust av det kvarvarande värdet av vissa ändringsarbeten, och skada på grund av hinder eller intrång i den verksamhet som hyresgästen drivit i lokalen, om denne väljer att inte flytta verksamheten till en annan lokal utan att lägga ner sin rörelse helt.
Att kunna skriva ett separat avtal som på förhand friar hyresvärden från risken för skadestånd kan därför vara intressant.
Hyreslagens bestämmelse om att avtala bort lokalhyresgästens besittningsskydd återfinns i § 56. Där ges möjligheten att avtala bort hyreslagens bestämmelser 57-60 §§ som är de som föreskriver det indirekta besittningsskyddet, möjlighet till uppskov, marknadshyresyttrande eller yttrande över ersättningslokals godtagbarhet, med mera.
För att överenskommelsen om avstående från besittningsskydd ska vara giltig krävs att några olika förutsättningar är uppfyllda.
- För det första är det ett krav att överenskommelsen dokumenterats skriftligen i en särskilt upprättad handling, ett separat avtal. Man får alltså inte – och det är också syftet – smyga in en sådan bestämmelse i en bilaga till ett hyresavtal. Ett muntligt avstående är inte heller giltigt.
- Om hyresförhållandet varat kortare tid än 9 månader måste hyresnämnden godkänna avståendeavtalet för att det ska vara giltigt. Ibland vill parterna skriva ett sådant avtal innan hyrestiden börjar löpa. De kan då upprätta ett hyresavtal som är villkorat av hyresnämndens godkännande av besittningsskyddsavståendet innan tillträde.
Hyresnämnden prövar om det finns ett sakligt skäl för avståendet. Vid hyresnämndens prövning anses de skäl som i normalfallet gör att hyresgästen inte har rätt till skadestånd, det vill säga de besittningsskyddsbrytande grunderna till exempel rivning och ombyggnad eller annan befogad anledning, vanligen utgöra sakliga skäl. Det kan handla om exempelvis att byggnaden behövs för andra ändamål, att fastighetsägaren inväntar detaljplaneändring för att kunna utveckla området eller något annat.
Ju längre tid ett avståendeavtal ska gälla desto tyngre skäl krävs för att hyresnämnden ska godkänna det. Det kan därmed vara lättare att få hyresnämndens godkännande om avståendeavtalet inte gäller under alltför lång tid eftersom skälet till avståendet inte behöver vara riktigt lika tungt.
Hyresnämndens godkännande krävs som ovan angivits om hyresförhållandet varat kortare tid än nio månader. När hyresförhållandet däremot har varat i längre tid än nio månader, krävs inte hyresnämndens godkännande. Här har lagstiftaren tyckt att hyresgästen själv får bestämma om denne då vill ha sitt besittningsskydd kvar och denne är alltså fri att avtala bort det.
Om hyresförhållandet har varat längre än nio månader går det även att skriva en överenskommelse om avstående som gäller oavsett anledning, ett så kallat blankt avstående från besittningsskydd. Vid ett blankt avstående behöver inte någon anledning anges för uppsägningen, avståendet gäller ändå, förutsatt att avståendet uppfyller formkraven.
Om en specifik anledning till avståendet anges i avtalet gäller avståendet bara vid uppsägning av det skälet och hyresgästen har kvar sitt indirekta besittningsskydd om hyresavtalet sägs upp av någon annan anledning. Ett exempel är om överenskommelsen om avstående anger rivning som skäl, men hyresvärden säger upp för villkorsändring. Då har hyresgästen besittningsskydd som skydd för villkorsuppsägningen.
Ibland skrivs en tidsbegränsning i avståendeavtalet in. Då gäller det för hyresvärden att hålla koll på att uppsägning sker, om denne så vill, så att hyresförhållandet upphör innan tiden i avståendeavtalet löper ut.
Att tänka på här är för den som använder standardmallar, som exempelvis hyresnämnden tillhandahåller, där det vanligen står att avståendet gäller i fem år från tillträdesdagen. Det är inte säkert att avståendet tecknas i samband med tillträdesdagen, utan det kan ske senare. Risk finns då för att avståendeavtalet inte gäller lika länge som man tror. Det gäller alltså att vara uppmärksam på eventuella tidsbegränsningar och från när överenskommelsen om avstående börjar löpa.
Fördelarna med ett avtal om avstående från besittningsskydd är stora för hyresvärden. Dock krävs att vissa förutsättningar och formkrav är uppfyllda. Därför är det viktigt att fundera igenom besittningsskyddsavståendet och dess omfattning på förhand, så att det utformas korrekt.
För hyresgästen kan fördelarna kanske framstå som mer begränsade, men i en förhandling där en hyresgäst avstår från sitt besittningsskydd är det sannolikt att denne i gengäld förhandlar till sig något annat som kan vara av värde för hyresgästen.
Cecilia Stenfalk
Cecilia är advokat på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på kommersiell hyresrätt.
