Foto th: Metsä Wood
Ulf Nyqvist efterlyser mer handlingskraft och nya tankar för att lösa bostadsbristen – även när ekonomin kärvar. Hans förslag är våningspåbyggnad i lättare träkonstruktioner och att erbjuda en samlad mobilitet så att mark från P-ytor kan utnyttjas.
Det är en allmän kris i hela bygg- och fastighetsbranschen. Priset på material stiger, räntekostnaderna ökar, värdet på fastigheterna minskar och bostadshyrorna ökar långsammare än kostnadsökningarna.
På lokalsidan kan de flesta fastighetsägare höja hyrorna i takt med inflationen, men allt fler hyresgäster säger upp sina avtal, så frågan är om det är bäst att ta ut max nu och riskera ett prisfall när avtalen ska förhandlas om, eller en överenskommelse om lägre hyreshöjning nu och kanske en jämnare prisutveckling över tid.
Jag kan bara betrakta situationen utifrån – att det verkar tufft för många just nu. Så vad göra, annat än att vänta ut krisen och hoppas på bättre tider om det håller.
Staten vägrar stimulera byggande
På något sätt finns det en symbios mellan samhället och bygg- och fastighetsmarknaden. Staten har mer eller mindre abdikerat från att ta ansvar för bostadsmarknaden, att det byggs för att människor ska få sin grundlagsskyddade rättighet till en bostad.
Det krävs därför en byggindustri som ska känna sig tillräckligt trygg för att ta på sig ansvaret att bygga. Det vill säga, det ska kunna vara lönsamt att genomföra byggprojekt och beställaren ska känna att det går att få avsättning för sina objekt. Det är den här balansen som gör att det byggs och det är när det blir obalans i det här systemen som det behövs nya tankar och konkreta projekt.
Så vad finns att göra när staten fortsätter att vägra stimulanser?
Kunddriven bostadsmarknad
Grunden är ju att det finns en fortsatt stark efterfrågan på bostäder, om priset och läget är det rätta. Det ställer större krav på alla inblandade parter. Det går inte att bygga vad som helst och det går inte att bygga var som helst.
Vi har på ett sätt fått en mer kunddriven bostadsmarknad där kraven på byggherrarna att bygga ”rätt”, ökar. Det är i sig en sund utveckling, men det gäller att många inblandade drar åt samma håll.
Markpriser måste ner på många håll för att öka möjligheterna att få tillräckligt lönsamma projekt. Byggmaterialkostnaderna diskuteras ständigt. Sverige har en oligopolsituation på en stor del av byggmaterialet. På VA och el, finns i praktiken enbart två rikstäckande företag som sätter priserna.
Kanske måste konkurrensen öka inom den sektorn för att priserna ska pressas, eller att branschen hittar helt nya produkter eller produktionssätt som gör att man blir mindre beroende av oligopolen.
Utveckla våningspåbyggnad och frigör P-ytor
Det kanske också är dags att damma av två av de utvecklingsfrågor som har cirkulerat under många år, men där få verkar komma riktigt till skott, nämligen våningspåbyggnader och förtätningar på egen mark.
Det senare har fått en ny uppfräschning genom kopplingen till Mobilitet, där många ser att människors resvanor och bilinnehav hänger nära samman med markutnyttjande i och omkring våra fastigheter. Kan vi knyta ihop bilar, hyrcyklar, bilpooler, kollektivtrafik till ett sammanhållet koncept så kan det börja hända saker. Allt fler börjar ifrågasätta sina bilinnehav och det öppnar upp för att utnyttja våra parkeringsplatser på ett mer effektivt sätt.
En början kan vara att slopa de fasta platserna för att få ett mer flexibelt system, det tillsammans med andra åtgärder kan innebära att det finns utrymme för förtätningar genom nyproduktion av bostäder.
Trä kan öka miljonprogrammens attraktivitet
När det gäller våningspåbyggnader så är det frågor som diskuterats i säkert 50 år. En stor del av våra miljonprogramsområden är hisslösa trevåningshus som ofta tål en våningspåbyggnad som också skulle kunna skapa större tillgänglighet.
Med dagens utveckling att bygga i trä, skulle flera av våra likformiga bostadsområden kunna få en helt annan utformning som kan bidra till en ökad attraktivitet.
Tredimensionell fastighetsbildning, ägarlägenheter, andelsägarlägenheter, Coliving och andra koncept, gör det möjligt att hitta nya grupper som efterfrågar en annan typ av bostäder, vilket kan trygga ekonomin i påbyggnadsprojekten.
Träkonstruktioner kan byggas i mindre moduler på fabrik och kan lyftas på plats, vilket ger små störningseffekter i det befintliga beståndet. Ser man till kostnadsutvecklingen inom byggindustrin som SCB presenterar så ökade priset på armeringsjärn förra året med över 40 procent medan trä i princip låg stilla.
Kan det vara en indikation på vad som kan och ska byggas inom den närmaste tiden?
Ulf Nyqvist
Ulf Nyqvist har över 25 års branscherfarenhet som vd i TelgeBostäder och Botkyrkabyggen. Numera är han egen konsult inom fastighetsutveckling, med uppdrag bland annat hos Andelsägarbolaget, olika fastighetsbolag och kommunala fastighetsenheter.
