Familjebostäder miljardrustar – skolboksexempel i boendedialog

Sara Hamon, fastighetsutvecklingschef på Familjebostäder. Övre hö: Gärdsås FÖRE Nedre hö: Gärdsås EFTER.

En upprustning i miljardklassen som kommer pågå i decennier. Familjebostäders satsning i miljonprogramsområdet Gärdsås i Göteborg har ökat tryggheten och trivseln, och sker i tät dialog med hyresgästerna. Nu kan fastighetsbolaget få pris för ”Årets bästa renovering”. 

Gärdsås tolv höghus i Göteborgsförorten Bergsjön har stått stadigt i femtio år, utan att mycket har skett med vare sig utemiljön eller de 1 200 lägenheterna. I det klassiska miljonprogramsområdet, med många socioekonomiska utmaningar, var renoveringsbehovet därför stort när Familjebostäder för tio år sedan började planera en omfattande områdesutveckling.

– Om det ska bli skillnad på riktigt när det finns såpass komplexa utmaningar krävs en rejäl satsning. Därför är detta inte bara ett renoveringsprojekt, utan vi investerar även i miljön och området runt husen. Det övergripande målet har varit att skapa ett tryggt, trivsamt och attraktivt område att bo i, säger Sara Hamon, fastighetsutvecklingschef på Familjebostäder.

Nya fasader och utemiljöer gav ett lyft
I inledningen av jätteprojektet stod det klart att det fanns mycket att ta vara på i området. Sara Hamon beskriver lägenheterna som trevliga med bra planlösningar, och tidigare enkätundersökningar visade att många hyresgäster trivs. Samtidigt kände få stolthet för sitt område, och många lyfte otryggheten som ett problem. Dessutom var husens fasader i dåligt skick.

– Klimatskalet var dåligt, energianvändningen hög och det fanns problem med kyla och drag. Dessutom fanns material i fasaderna, som asbest och PCB, som behövde saneras, säger hon.

Idag har projektet kommit halvvägs, och skillnaden i de åtgärdade husen märks tydligt. Nya fasader, fönster och entréer är på plats, balkongerna är renoverade och utemiljöerna betydligt trivsammare. Gårdarna har fått nya tvättstugor, miljöhus och ett sammanlänkande mittstråk, och satsningen på konstnärlig utsmyckning märks i allt från mosaikkonst på gavlarna till fasadernas färgmönster.  

Dialog med boende en framgångsfaktor
Genom hela processen har dialogen med hyresgästerna varit en nyckelstrategi.

– Att involvera och lyssna på de boende är viktigt för en långsiktig förvaltning och har varit en förutsättning för framkomligheten i projektet. Särskilt när det gäller våra mål att jobba med social hållbarhet och att skapa stolthet för området, säger hon.

För att ta in de boendes önskemål prövades många vägar. Fastighetsbolaget knackade dörr och bjöd på glass i trappuppgångarna, satte upp en glaspaviljong på torget för att få kontakt med förbipasserande, ordnade omröstningar, utställningar, fokusgrupper och dialogmöten.

Varsam renovering för lägre hyror
Hyresgästerna fick tycka till om allt ifrån lekplatsernas utrustning till fasadernas och entréernas utseende. Dialogerna ledde också till att Familjebostäder valde en mer varsam renovering än vad som ursprungligen var tänkt.

– Från början planerade vi en totalrenovering av lägenheterna, men snart stod det klart att många hyresgäster var rädda för stora hyreshöjningar och främst ville förbättra inneklimatet. Därför valde vi att satsa på fasader och utemiljöer i första etappen. För lägenheter utan tillvalet med inglasade balkonger stannade hyreshöjningen – som skedde från jämförelsevis väldigt låga nivåer – därmed på 14 procent, med en infasning på sex år, säger hon.

Helhetsgrepp i området
Hon berättar att det har varit viktigt att ”gå utanför adresserna” och arbeta för en förändring av hela området. Därför samarbetar Familjebostäder med externa parter som kommunen, organisationer och lokala föreningar för att exempelvis omvandla Gärdsås torg till en tryggare och mer levande plats.

– Helheten påverkar så mycket. Det är inte hållbart att känna otrygghet några hundra meter från din bostad, säger hon.

Stora kostnader men många vinster
Områdesutvecklingen i Gärdsås kommer fortsätta i många år till, men har redan gett tydliga resultat. I de årliga enkätundersökningarna har sifforna för trygghet, trivsel och boendeinflytande höjts rejält och har överträffat de uppsatta målen.

Samtidigt är investeringskostnaderna enorma. Enligt Sara Hamon kommer enbart fasadrenoveringen för hela området landa på 1,3 miljarder kronor. Ändå går ekonomin i satsningen ihop, framhåller hon.

– Det finns många vinster med att satsa stort. Fastigheternas värde har ökat. När hyresgästerna känner att vi satsar på dem är de måna om att det ska vara rent och snyggt, så vi har inte lika tung förvaltning. På lång sikt räknar vi hem detta, och vi vill ju äga husen i många år till.  

Text: Ulrika Ernström
redaktionen@forvaltarforum.se

Tävlingen Årets bästa renovering

”Årets bästa renovering” är Sveriges Allmännyttas tävling för att hitta och sprida goda exempel på renovering. Förutom Familjebostäders satsning på Gärdsås i Bergsjön nominerades även Helsingborgshem för stadsdelen Drottninghög och Alingsåshem för Kvarteret Bananen.

Ur juryns kommentarer för Familjebostäders nominering: Ambitiöst projekt. Som en skolbok för hur man ska agera i ett stort och komplext renoveringsprojekt i ett klassiskt miljonprogramsområde med socioekonomiska utmaningar. Här har man satsat mycket på fokusgrupper och dialog med hyresgästerna.

Inköpsportal - tipsa oss

Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB

Inköpsportal - tipsa en kollega