Riksdagen har beslutat om ”En mer flexibel hyresmarknad”. Lagändringarna träder i kraft den 1 juli 2026 och omfattar bland annat utökade möjligheter till blockuthyrning, lättnader för andrahandsuthyrning av bostadsrätter samt en ny privatuthyrningslag.
Den 20 maj 2026 beslutade riksdagen om regeringens proposition En mer flexibel hyresmarknad (prop. 2025/26:187). Här förklarar advokaten närmare vad som gäller.
Blockuthyrning
En central del av propositionen avser förändrade regler om blockuthyrning. Med blockuthyrning avses ett upplåtelseförhållande där en hyresvärd hyr ut minst tre bostadslägenheter till en och samma hyresgäst, vanligtvis företag eller kommun, som sedan upplåter lägenheterna i andra hand.
Reglerna om blockuthyrning har tidigare främst använts för bland annat studentbostäder och vissa former av sociala kontrakt, men utökas nu för även företagsbostäder och delningsboenden, så kallad co-living.
Lagändringarna innebär bland annat att blockhyresgästen nu kan upplåta lägenheterna till en juridisk person för att den ska kunna erbjuda en bostad åt personer som arbetar för den, ”företagsbostäder”. Detta utvidgar tillämpningsområdet för blockhyra i förhållande till vad som hittills gällt. För delningsboenden där det funnits osäkerhet kring hur moderna boendeformer ska hanteras rättsligt skapas bättre möjligheter för upplåtelseformer där flera personer hyr varsitt rum och delar gemensamma utrymmen såsom bland annat kök och vardagsrum.
Lagändringarna innebär också vissa justeringar av reglerna om besittningsskydd och villkoren för godkännande av blockhyresavtal. Idag ska hyresnämnden godkänna avtalsvillkoren vid blockuthyrning, men med de nya reglerna ska prövningen bli mer renodlad och hyresnämnden ska lämna tillstånd för parterna att använda sig av blockhyresreglerna för vissa specifika skäl som anges i lagtexten.
För fastighetsägare, bostadsrättsföreningar och andra aktörer på hyresmarknaden kan i och med lagändringarna finnas anledning att se över befintliga avtal, rutiner samt uthyrningsmodeller inför ikraftträdandet den 1 juli 2026.
Andrahandsuthyrning av bostadsrätt
Vidare har riksdagen beslutat om ändringar i bostadsrättslagen som påverkar bostadsrättshavares möjlighet att hyra ut i andra hand.
Omfattningen av tidigare uthyrningar har i vissa fall kunnat påverka möjligheten att få ett nytt tillstånd, även när uthyrningen pågått under längre perioder på grund av exempelvis arbete eller studier på annan ort. Enligt de nya reglerna ska sådan uthyrning endast beaktas om bostadsrätten har hyrts ut i ”betydande omfattning”. Det innebär att uthyrning som skett tidigare får mindre betydelse vid prövningen.
Ny privatuthyrningslag införs
En annan stor förändring är att lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ersätts av en ny lag om privatuthyrning av bostäder i syfte att skapa ett mer heltäckande och tydligare regelverk för privat uthyrning.
Den nya lagen innehåller bland annat bestämmelser om vilka villkor som måste framgå av avtalet och hur hyran ska beräknas. Hyresvärd och hyresgäst får samtidigt i större utsträckning möjlighet att själva avtala om villkoren för uthyrningen. Vidare ändras reglerna om uppsägning och det tydliggörs vad som gäller för tillsvidareavtal respektive tidsbestämda avtal.
Den nya privatuthyrningslagen omfattar både uthyrning av bostadsrätter, ägarlägenheter och småhus när uthyrningen sker i privat regi. Däremot inte för uthyrning inom ramen för yrkesmässig verksamhet.
Sammanfattning
- Den 1 juli 2026 träder flera lagändringar och en ny lag i kraft med målet att skapa en mer flexibel hyresmarknad.
- Reglerna för blockuthyrning utökas till att även omfatta ”företagsbostäder” och delningsboenden, så kallade co-living.
- Tidigare andrahandsuthyrningar av bostadsrätt får mindre betydelse vid nya tillståndsprövningar.
- En ny och mer heltäckande privatuthyrningslag införs med större avtalsfrihet.
Christian Fredrikson,
advokat på Advokatfirman Steinmann AB
