Vi förvaltar både kontors- och handelslokaler. Vi inser att ett tiotal byggnader finns i energiklass F och G enligt energideklarationerna. EPBD ställer krav på de sämsta byggnaderna, men vi vet inte var vi ska börja. Hur tänker man kring åtgärdsordningen? Experten ger råd.
Det faktum att ni redan har gjort genomgången av era energideklarationer sätter er i ett bättre läge än många andra förvaltare. Nästa steg handlar om att gå från inventering till prioritering – och där finns det en logik som brukar hjälpa.
Börja inte med de sämsta byggnaderna
Det kan verka självklart att ta de värsta fastigheterna först. Men det är inte alltid den mest rationella ordningen.
En mer användbar startpunkt är att fråga: vilka av dessa byggnader har planerade underhållsåtgärder inom de närmaste tre till fyra åren? Stambyte, takomläggning, byte av ventilationssystem, fasadarbeten – var det finns planerat underhåll finns ett naturligt fönster för att lyfta in energiåtgärder utan att de behöver drivas som egna projekt.
Energieffektivisering som samplaneras med underhåll är nästan alltid billigare än energieffektivisering som genomförs fristående. Livscykelkostnaden sjunker, störningarna för hyresgästerna minskar och ledtiderna blir hanterbara.
Väg sedan tre faktorer parallellt
När ni har identifierat vilka byggnader som har underhållsfönster inom rätt tidshorisont är det dags att väga tre saker mot varandra.
Regulatorisk exponering: hur djupt in i F- och G-klassen ligger respektive byggnad? En fastighet i nedre delen av G kräver sannolikt mer genomgripande åtgärder än en i övre F – vilket påverkar kostnad, ledtid och när projekteringen behöver starta.
Finansiell påverkan: banker kräver i allt högre utsträckning dokumenterad energiprestanda för gröna lån med förmånliga villkor. Om ni har refinansiering eller nybelåning planerad för någon av fastigheterna är det ett skäl att prioritera den – oavsett om underhållsfönstret är optimalt eller inte.
Teknisk skuld i styrsystemen: det omarbetade direktivet förutsätter att byggnader kan mäta och rapportera energianvändning digitalt. Fastigheter med gamla undercentraler och manuell avläsning behöver se över sin digitala infrastruktur, inte bara klimatskärm och installationer. En renovering som inte löser mätbarheten löser inte hela problemet.
Renoveringspasset som planeringsverktyg
Det omarbetade direktivet introducerar renoveringspasset – en individuell, stegvis plan för hur en byggnad energieffektiviseras över tid, kopplad till energideklarationen.
Ta fram ett sådant underlag tidigt, inte som ett myndighetsdokument utan som ett internt planeringsverktyg. Det ger struktur i dialogen med fastighetsägaren och gör det lättare att synka åtgärdsordningen med underhållsplanen löpande.
Förbered ägardialogens ekonomiska underlag
Frågan från fastighetsägaren kommer förr eller senare: vad kostar det om vi inte gör något? Det förtjänar ett konkret svar. Byggnader som inte klarar minimikraven riskerar försämrade lånevillkor, lägre attraktivitet för hyresgäster med egna hållbarhetskrav och på sikt ett sämre driftnetto.
Det är inte ett hållbarhetsbudskap – det är en ekonomisk konsekvensanalys. Och det är förvaltarens uppgift att göra den bilden tydlig.
Tänk så här – åtgärdsordning för F- och G-klassade lokaler:
- Kartlägg underhållsfönstren först. Vilka byggnader har planerade åtgärder inom 2–4 år? Där finns de naturliga samplaneringsfönstren.
- Prioritera utifrån tre faktorer: regulatorisk exponering, finansiell påverkan och teknisk skuld i styrsystem.
- Kontrollera den digitala infrastrukturen. En byggnad som inte kan mäta och rapportera energidata har ett problem utöver klimatskärm och installationer.
- Ta fram ett renoveringspass per fastighet – ett enkelt internt dokument ger struktur i ägardialogens och underlättar uppföljning.
- Översätt krav till ekonomiska konsekvenser. Lånevillkor, driftnetto och hyresgästernas egna krav är det språk som sätter frågan i rätt sammanhang.
Fredrik Ramsfeldt
Service Area Manager, AFRY
