Besiktningen är godkänd och huset förs över till förvaltningen. Men redan första vintern upplever hyresgästerna att det är kallt. Vad är felet? Torbjörn Andersson förklarar och ger förslag på en 3-stegskontroll.
Hur många gånger har man fått göra att en helt nyproducerad fastighet där hyresgästerna klagar på värmen redan första vintern? Entreprenören visar upp protokoll på att allt är ”projekterat till punkt och pricka” och att injusteringen av värmesystemet är gjord.
Jag förstår att det är bekvämt att lita på slutbesiktningen. Det är så processen ser ut. Men vi måste våga vara ärliga, branschen har byggt in sig i ett hörn. Om vi bara köper ett godkänt protokoll utan att förstå hårdvarans faktiska begränsningar så förvaltar vi inte, vi spelar lotteri med inomhusklimatet.
Problemet
Problemet ligger i jakten på de extremt små flödena på papperet. För att maximera Delta T och pressa energikalkylerna projekterar man med minimala Kv-värden på radiatorventilerna. Det ser snyggt ut i teorin, men fysiken sätter stopp i praktiken.
Vid de lägsta ventilinställningarna (Kv 0,01) har en vanlig radiatorventil en flödesavvikelse på hela +- 70 %. Det innebär att det blir en ren gissningslek om rummet får rätt mängd energi eller inte. Vi bygger alltså in en enorm osäkerhet i våra miljoninvesteringar, och driften får ta smällen när garantitiden gått ut. Det är en ekonomisk och teknisk risk som fastighetsägare tar utan att ens veta om det.
Tre steg till kontroll
För att nå en modern och fungerande drift krävs det att vi flyttar fokus från papperet till verkligheten:
- Våga utmana projekteringen: Acceptera inte teoretiska flöden som ligger i ventilernas lägsta toleransintervall där precisionen dör.
- Rätt hårdvara på plats: Säkerställ att hårdvaran faktiskt kan hantera inställningarna i systemet utan att flödesavvikelsen skenar iväg.
- Följ upp i driften: Kontrollera de faktiska temperaturerna och flödena på plats under första driftåret, inte bara vad som står i pärmen.
Sluta lita blint på ritningen
Frågan vi bör ställa oss är: vad kostar det att låta bli? Det är först när vi förstår hårdvarans begränsningar som vi kan skapa en förvaltning som faktiskt levererar både för hyresgästerna och för plånboken. Sluta lita blint på ritningen och börja ställ krav som även hårdvaran kan jobba med.
Torbjörn Andersson,
energi- och inomhusklimatnörd
