Det pratades länge om energieffektivisering som en framtidsfråga. Nu är den en förvaltningsfråga, menar Fredrik Ramsfeldt. Därför är det hög tid för förvaltaren att se över hur direktiven påverkar både de operativa och ekonomiska besluten i vardagen.
Riksdagen har fattat riktningsbeslutet. Boverkets föreskrifter är på remiss. Regeringen föreslår att ändringar i plan- och bygglagen träder i kraft den 1 juli 2026. Detaljerna är ännu inte fastställda – men riktningen är tillräckligt tydlig för att börja planera. Och det är just planering det handlar om, inte panik.
För många fastighetsorganisationer har EPBD hittills landat på hållbarhetsavdelningens bord. Det är förståeligt – direktivet kommuniceras ofta i termer av klimatmål och EU-åtaganden. Men i praktiken ställer det frågor som hör hemma i förvaltningsledningen: Vilka byggnader i beståndet kräver åtgärder? Hur synkar vi dem med den underhållsplan vi redan har? Och vad innebär det för finansieringen?
Lokaler berörs av konkreta minimikrav
Det viktigaste nya inslaget i det omarbetade direktivet är MEPS – minimikrav på energiprestanda för befintliga byggnader. Kraven gäller lokalbyggnader. För bostäder handlar det i stället om mål för den genomsnittliga energiprestandan i hela beståndet, utan krav på enskilda fastigheter.
För lokaler är tidsgränserna tydliga: de 16 procent minst energieffektiva byggnaderna ska uppfylla minimikraven senast 2030, och de 26 procent sämsta senast 2033. Båda mäts mot beståndet år 2020. Vilka energiklasser som konkret träffas fastställs när Boverkets föreskrifter är klara. Det som redan nu är tydligt är att fastigheter i energiklass F och G tillhör riskgruppen.
Det ger en prioriteringsbild att arbeta utifrån – även innan alla detaljer är på plats.
Energiåtgärder passar bäst in i underhållsplanen
En praktisk lärdom från de förvaltare som kommit längst i det här arbetet är att energieffektivisering fungerar bäst när det inte behandlas som ett fristående projekt, utan som en integrerad del av den ordinarie underhållsplanen.
Om taket ändå ska läggas om 2027 är det nu projekteringen för tilläggsisolering behöver börja. Att återkomma senare enbart för energiåtgärder är ett onödigt slöseri med både tid och kapital.
Samplanerade åtgärder sänker livscykelkostnaden och ökar sannolikheten att fastigheten möter 2030-kraven i rätt tid.
Det omarbetade direktivet introducerar också renoveringspass – en individuell, stegvis plan för hur en byggnad energieffektiviseras över tid, kopplad till energideklarationen. Det är egentligen ett bekant koncept för den som arbetat med långsiktig underhållsplanering. Skillnaden är att dokumentationskraven nu formaliseras.
Mätbarhet och automation blir grundkrav
En central del av det omarbetade direktivet handlar om byggnaders förmåga att styra energianvändningen digitalt. Smart Readiness Indicator – SRI – är direktivets ramverk för att bedöma den förmågan. Hur SRI konkret genomförs i Sverige är ännu inte beslutat, men riktningen är entydig: mätbarhet och digital styrning går från konkurrensfördel till hygienkrav.
För förvaltningsorganisationen innebär det att energidata behöver vara tillgänglig och verifierbar – för intern uppföljning, för myndighetsrapportering och för dialog med långivare. Det ställer krav på styrsystem och infrastruktur som i många äldre fastigheter behöver ses över.
En fråga för förvaltningsledningen
Det är naturligt att EPBD uppfattas som komplex – direktivet rör många delar av organisationen samtidigt. Men kärnan i vad det betyder för fastighetsförvaltningen är ganska konkret: identifiera vilka byggnader som berörs, synka åtgärderna med det underhåll som ändå ska genomföras och säkerställ att systemen kan leverera den data som kommer att krävas.
Det är förvaltarens uppgift att göra den bilden tydlig – för sig själv, för sin organisation och för fastighetsägaren. Inte som ett hållbarhetsbudskap, utan som det det faktiskt är: ett underlag för operativa och ekonomiska beslut.
Fredrik Ramsfeldt,
Service Area Manager, AFRY
