Vill du nå våra 25 000 andra förvaltare?
Vill du ha förvaltarforum direkt i mailen?

Tänk som IKEA – så bygger vi med hög kvalitet och låg hyra!


Thorbjörn Hammerth, vd på Familjebostäder i Göteborg, ser hur prisutvecklingen på bostadsrätter driver byggkostnader. Här tipsar han om 5 åtgärder som kan hålla kostnaderna för hyresrätter nere. Runt 30 000 kronor per BOA är rimligt anser han.

Det är många som ojar sig över skenande byggpriser och att det är svårt att få ihop sina kalkyler. Men väldigt få aktörer går till botten med frågeställningen och benar ut vad som är vad och vilka förändringar som ska till.

Det verkar som om det mesta handlar om okunnighet och att många kockar tolkar olika delar av elefanten istället för att använda forskning och reell kunskap.

Fortfarande är det mycket ingenjörskonst istället för lönsamhetsfokus.

Trubbiga nyckeltal
Ett hus är en investering som ska ge vinst, passion och har en risk. Här behövs välgjorda och sjysta beslutsunderlag. Väldigt många kalkyler är röriga och även finansieringskalkylerna brister i stringens.

Ibland är det för mycket luft, ibland minimalt, de flesta nyckeltal är trubbiga som drift- och underhåll, hyresutveckling, kalkylränta, risker för vakanser etc.

Även utvärderingarna av utfallen har allt övrigt att önska.

När beslutet är taget i styrelsen så försvinner frågan och nya ledamöter kommer in som saknar historiken. Uppföljningen bör ske löpande för stora projekt tills dessa är klara.

Olika avkastningskrav som direktavkastning på totalt kapital, totalavkastning på total kapital eller totalavkastning på eget kapital ger olika värden och ribban ligger på marken.

Detta legitimerar svaga kalkyler. I praktiken är det ingen som använder dessa som styrmedel eller förstår innebörden.

För svag intäktsyta
Det jag fortfarande tycker många går bort sig på är att ha en för svag intäktsyta. Steg ett i varje projekt borde vara intäktsmaximering utifrån planlösningar och inte som idag, förföriska och spektakulära bilder på gestaltning.

Den så kallade BOA bör aldrig understiga 80 procent av den totala bruttoarean. Är den lägre så är det felbyggt oavsett ökade krav på hållbarhet, mobilitet, nya tekniska installationer, digitalisering eller energibesparingar.

Max 2 år från detaljplan till färdigt hus!
Utöver detta enkla faktum så får alla alltid fullt betalt för sina tjänster och tillägg. Det är bara att debitera och det gäller hela systemet från plan till sista spik.

Som om inte detta var nog, så är planprocessen nästan en fars. Från startskott till antagen detaljplan och att huset är byggt tar det cirka fem till tio år. Här råder en negativ produktivitet!

En detaljplan borde inte ta mer än maximalt 12 månader och att bygga cirka 12 månader.

Dagens ledtider göder ökade kostnader och utestänger många hushåll. Städer går även miste om enorma investeringar som skjuts framåt.

Bostadsrätter driver upp byggkostnaderna
När forskare tittar på olika index mellan 2010 – 2017 så ligger KPI på drygt en procent, faktorprisindex som är insatsvaror i byggprocessen (FPI) ligger på tre procent och prisindex för slutprodukten (BPI) är åtta procent per år.
Det innebär att det som egentligen driver byggkostnader är ökade priser på främst bostadsrätter.

Den är ingen raketforskning att hela systemet anpassar sig uppåt när man får pröjs för varje kvadrat och efterfrågan är större än utbudet. Då gör det inget att det kostar 55 000 kronor per kvadrat att bygga inklusive mark när man får ut 80 000 kronor per kvadratmeter och alla är nöjda.

5 tips som håller nere kostnaderna
Det är alltså många fronter att ”kriga” med. Vad kan man då göra som hyresvärd för att mota olle i grind och hålla i kostnaderna på runt 30 000 kronor BOA som innefattar allt.

  • Att bygga snygga standardiserade hus som följer Boverkets byggregler men inget mer. Sådana hus bör upprepas eftersom de sparar kostnader för projektering, att kvaliteten och inlärningen ökar liksom att felen minskar. Detta ger bra effekter.
  • Att endast bygga med investeringsstöd och energibidragsstöd så länge detta finns, där hyran är fast. Då tvingas man jobba hårt med produktionskostnaden och pröva alternativ innan man kör med befintliga leverantörer. Att våga utmana systemet.
  • De flesta entreprenader bör upphandlas som partnering. Det innebär öppen samverkan kring ekonomi, byggmetod, BOA-nivåer och gemensamt jobb i tidiga skeden för att påverka detaljplaner som tar hänsyn till produkten som ska byggas. Alltså mer flexibla planer som ger utrymme för mer ekonomi och mindre gestaltning.
  • Alla större inköp som stommar, tak, fasader, hissar, installationer etc ska godkännas i styrgruppen där beställaren sitter. I slutfasen av alla projekt uppstår alltid negativa kostnadsöverdrag. Inte sällan på mark eller hos andra underentreprenörer. Detta bör förberedas långt innan finalen. Riktkostnaden ska hela tiden vara i spel och bedömas.
  • Tid är pengar och fler bör tänka kassaflöden i ett bygge. Exempelvis prioritera snabb byggtid och inflyttningen så att hyran kommer in så fort som möjligt genom medveten planering. När bygget drivs utifrån ett lönsamhetsperspektiv så kommer sådana frågor i spel. Annars inte.

Det är svårt – men möjligt
Det går att bygga nytt till rimliga hyror och det är viktigt för att inte utestänga stora grupper som verkligen behöver bostäder och inte har stora plånboken.

Det finns många goda exempel på att det går. Skövdebostäder och till viss del Vätterhem i Jönköping har under decennier visat att detta är fullt möjligt.

Samtidigt så tror jag att ett riktigt IKEA-mindset är nödvändigt för att ifrågasätta alla onödiga kostnader och långa ledtider som fördyrar projekten.

Thorbjörn Hammerth, vd Familjebostäder i Göteborg
redaktionen@forvaltarforum.se

 

Bli den första att kommentera "Tänk som IKEA – så bygger vi med hög kvalitet och låg hyra!"

Kommentera

Du måste vara inloggad för att kommentera. Klicka här för att logga in
Inköpsportal - tipsa oss
Inköpsportal - ansökan
Logotyp, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Bild, minst 540 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Kontaktspersonsbild, minst 200 pixlar bred *
Maximal filstorlek: 209.72 MB
Inköpsportal - tipsa en kollega