Hyresvärdar och bostadsrättsföreningar som har kedjehus eller radhus med egna ingångar kan bygga så kallade Bolundare, den nya formen av komplementbostadshus, skriver advokat Carolina Gustavsson.
Sedan den 1 mars i år har byggnadsarean för komplementbostadshus ökats från 25 kvadratmeter till 30 kvadratmeter. Det som skiljer komplementbostadshus, en så kallad Bolundare, från en så kallad Attefallare, är att komplementbostadshuset numera kan ha en byggnadsarea om 30,0 kvadratmeter utan bygglov. För komplementbyggnad, det vill säga en byggnad som inte kommer att användas som en särskild bostad, gäller alltjämt 25,0 kvadratmeter, se 9 kap 4 a) § PBL.
Övriga förutsättningar för att uppfylla bygglovsfriheten är att takhöjden inte överstiger 4,0 meter, vilket gäller både Bolundare och Attefallare. De får inte placeras närmare tomtgränsen än 4,5 meter och i förhållande till järnväg får de inte placeras närmare spårets mitt än 3,0 meter. Granne kan medge att så får ske respektive att järnvägens infrastrukturförvaltare får medge närmare placering. Det kan också finnas begränsningar i detaljplan.
Attefallshusen har således inte försvunnit utan det som blivit en Bolundare är komplementbostadshuset till skillnad från komplementbyggnaden, som alltjämt är en så kallad Attefallare.
En komplementbyggnad kan vara ett garage, förråd, bastu eller liknande byggnad. Även om bygglovsfrihet gäller ska en anmälan göras till byggnadsnämnden för uppförande eller tillbyggnad av en komplementbyggnad respektive av ett komplementbostadshus, se 6 kap 5 § 9- 10 p PBF.
Om någon i dag har en komplementbyggnad, Attefallare, och vill ändra den till ett större komplementbostadshus, Bolundare, krävs också en anmälan enligt 6 kap 5 § PBF.
Självständig del
En förutsättning för att få uppföra en Bolundare och även en Attefallare utan bygglov, det vill säga genom anmälan till byggnadsnämnden, är att den uppförs i omedelbar närhet till ett en- eller tvåbostadshus. Vad som är ett en- eller tvåbostadshus har prövats i praxis. Om det är en fristående villa eller ett fristående parhus är det ett en- eller tvåbostadshus.
Däremot prövade Mark- och miljööverdomstolen i MÖD 2016:26 vad som gäller för sammanbyggda en- eller tvåbostadshus, det vill säga radhus och kedjehus. Det som ska vara vägledande för om det är ett en- eller tvåbostadshus eller ett flerbostadshus är om det utgör en självständig del. Egenskaper som att bostaden har egen entré från anslutande mark förstärker intrycket av en självständig del.
Visuella upplevelsen
En egen tomt som kan disponeras ger också intrycket av självständighet. Det behöver inte vara en egen fastighet men en egen tomt. Upplåtelseformen är inte avgörande. Det finns möjlighet att uppföra en Bolundare och även Attefallare till en- eller tvåbostadshus som är upplåtet med hyresrätt eller med bostadsrätt samt naturligtvis ägd och registrerad som en egen fastighet. Det viktiga är hur upplevelsen är visuellt.
Behov av bostäder
Anledningen till den ökade byggnadsarean för komplementbostadshus, det vill säga det som i folkmun kallas Bolundare, är att möta behovet av bostäder i Sverige. Boverket har kommit fram till att möjligheten att uppföra ett komplementbostadshus med maximalt 25 kvadratmeter, som i praktiken innebär en boarea om cirka 22 kvadratmeter inte hade fått önskad effekt. Ytan utökades till 30 kvadratmeter med en invändig boarea om cirka 27 kvadratmeter för att skapa en bättre boendekvalitet.
Attraktivare boendealternativ
Regeringen bedömde i propositionen Större komplementbostadshus 2019/20:31 att om den tillåtna ytan för komplementbostadshus utökades med fem kvadratmeter innebar det att komplementbostadshuset blir ett mer attraktivt boendealternativ. Bedömningen är att den utökade byggnadsarean leder till att fler komplementbostadshus uppförs, främst där det finns behov av ytterligare bostäder.
Regeringen ansåg också att en komplementbyggnads byggnadsarea inte skulle utökas utan endast komplementbostadshusets. För den som vill uppföra en gäststuga kan det vara fördelaktigt att uppföra den som en separat permanentbostad med uppfyllda krav på tillgänglighet och därmed få göra den större till ytan i stället för att uppföra en komplementbyggnad, som inte behöver uppfylla kraven på tillgänglighet om det inte är en permanentbostad. Även om det blir krångligare ansågs att fördelarna vägde över.
Slutsatsen blir att det fortfarande kommer att vara möjligt att bygga Attefallare men institutet Bolundare införs, det vill säga ett komplementbostadshus om maximalt 30 kvadratmeter. Jag är av den uppfattningen att tanken är god. Det blir en bättre bostad på en byggnadsarea om 30 kvadratmeter.
Ny möjlighet
Det som är bra med Bolundare är att det finns möjlighet att uppföra sådana till radhus/kedjehus oavsett om de är upplåtna med äganderätt, bostadsrätt eller hyresrätt. Det viktiga är att de framstår som en- eller tvåbostadshus. För att inte syftet ska förfelas uppmanar jag alla som förvaltar den typen av områden att se över och fundera på om det går att få in ett antal nya bostäder i anslutning till en- och tvåbostadshus. Efter kontroll av kalkyl kan det vara ett motiverat inslag till ytterligare förvaltningsobjekt och fler bostäder.
Framtiden får utvisa om Bolundare blir ett framgångsrecept för fler bostäder.
Carolina Gustavsson
Carolina är advokat och delägare på Landahl Advokatbyrå och specialiserad på miljö- och vattenrättsliga frågor, plan- och byggärenden samt frågor avseende mark och exploatering.
